Unwirksamkeit von Klausel über Vertragserfüllungs- / Gewährleistungsbürgschaften

Vertragserfüllungs- und Gewährleistungsbürgschaften des Auftragnehmers sind in der Baubranche Standard. Im letzten Jahrzehnt wurde dieser Brauch durch die Rechtsprechung erschüttert. Der Bundesgerichtshof und ihm folgend die Oberlandesgerichte haben eine Vielzahl von Gestaltungsmöglichkeiten in allgemeinen Geschäftsbedingungen des Auftraggebers als unangemessene Benachteiligung des Auftragnehmers angesehen und die Klauseln für unwirksam erklärt. Mit weitreichenden Folgen für den Auftraggeber im Fall der Insolvenz des Bauunternehmens. Dabei ist der Eindruck entstanden, dass fast keine Gestaltungsmöglichkeit den Anforderungen der Rechtsprechung genügt.

I. Hintergrund

Das Werkvertragsrecht des BGB ist durch die Vorleistungspflicht des Auftragnehmers gekennzeichnet. Im gesetzlichen Regelfall kann der Auftragnehmer seine Vergütung erst beanspruchen, wenn er seine Leistung vollständig und Mangelfrei erbracht hat. Dieser Grundsatz gilt mit Abweichungen auch für die VOB/B. Diese sieht zwar Abschlagszahlungen vor, allerdings nur für bereits erbrachte Leistungen. Auftragnehmer sind allerdings häufig bereits während der Bauphase und vor Ausführungen der Arbeiten auf Zahlungen angewiesen, z.B. um ihre Lieferanten zu bezahlen. Die Vorleistungspflicht führt also zu einem erheblichen wirtschaftlichen Risiko. Es ist deshalb üblich, Abschlagszahlungen in bestimmten Schritten zu vereinbaren.

Andererseits ist mit der Abnahme dann auch die gesamte Vergütung fällig. Die Verjährungsfrist für Mängel am Bau beträgt dabei regelmäßig fünf Jahre. Treten während der Gewährleistungszeit Mängel auf und beseitigt sie der Auftragnehmer nicht, muss der Auftraggeber die Kosten dafür geltend machen oder die Mängel zunächst auf eigene Kosten beseitigen.

Um die Konsequenzen dieser gesetzlichen Grundentscheidung abzumindern ist es in der Baubranche üblich, dass der Auftragnehmer eine Vertragserfüllungs- und Gewährleistungsbürgschaft stellt. Mit der Vertragserfüllungsbürgschaft sollen die Zusatzkosten bei Beauftragung eines Drittunternehmens im Fall einer Kündigung abgedeckt werden. Mit der Gewährleistungsbürgschaft soll der Druck auf den Auftragnehmer erhöht werden, die Mangelbeseitigung durchzuführen. Zudem soll die Gewährleistungsbürgschaft für den Fall helfen, dass der Auftragnehmer während der Leistungszeit in wirtschaftliche Schwierigkeiten gerät und Insolvenz anmeldet. Der Sinn und die Notwendigkeit jedenfalls der Gewährleistungsbürgschaft ist in Praxis und Rechtsprechung unbestritten. Wenn gestritten wird, dann über die Höhe. Hier setzt auch die Rechtsprechung an.

II. Entscheidungen

Die Rechtsprechung hat sich im letzten Jahrzehnt in vielen Entscheidungen mit Vertragserfüllungs- und Gewährleistungsbürgschaften befasst. Dabei haben sich folgende Grundsätze herausgebildet.

1, Vertragserfüllungsbürgschaften

Bis 2003 war in der Rechtsprechung anerkannt, dass Vertragserfüllungsbürgschaften aufs erste Anfordern bis 10 % üblich und zulässig sind. Dann hat der BGH entschieden, dass Bürgschaften aufs erste Anfordern unzulässig sind.

Jedenfalls in allgemeinen Geschäftsbedingungen des Auftraggebers ist als maximale Höhe für eine Vertragserfüllungsbürgschaft 10 % anerkannt. Allerdings war bereits unklar, 10 % von was? Hier ist mittlerweile geklärt, dass jedenfalls 10 % der Nettoauftragssumme zulässig sind. Nach überwiegender Auffassung sind auch 10 % der Bruttoauftragssumme zulässig. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Auftraggeber selbst nicht vorsteuerabzugsberechtigt ist, wie z.B. die öffentliche Hand. Anerkannt ist zudem, dass die Bezugssumme, also z.B. Bruttoauftragssumme, in der Klausel ausdrücklich genannt sein muss. Sonst ist die Bestimmung wegen Unklarheit unwirksam.

Diese 10 %-Regel wird mittlerweile von den meisten Auftraggebern in ihren allgemeinen Geschäftsbedingungen berücksichtigt. Nicht immer berücksichtigt wird allerdings das Verhältnis zu anderen Vorschriften wie z.B. Regelungen über Abschlagszahlungen und Einbehalte. Eine Übersicherung, die zur Unwirksamkeit der Klausel nach § 307 Abs. 1 BGB führt, liegt z.B. vor, wenn 10 % der Bruttoauftragssumme als Vertragserfüllungsbürgschaft verlangt werden und gleichzeitig von jeder Abschlagsrechnung ein Einbehalt von 10 % vorgenommen wird. In diesem Fall besteht dann tatsächlich eine Sicherung von 15 % der Bruttoauftragssumme. Dann ist der Auftraggeber übersichert.

2. Gewährleistungsbürgschaft

Für die Gewährleistungsbürgschaft ist anerkannt, dass diese maximal 5 % der Schlussrechnungssumme betragen darf. Auch hier muss die Klausel klar stellen, ob 5 % der Bruttoschlussrechnungssumme oder 5 % der Nettoschlussrechnungssumme gemeint sind. Klauseln, die höhere Gewährleistungsbürgschaften verlangen sind wegen Übersicherung unwirksam. Individualvertraglich ist weiterhin auch eine höhere Gewährleistungsbürgschaft möglich. Zu einer solchen Übersicherung kann es nicht nur kommen, wenn der Auftraggeber eine höhere Gewährleistungsbürgschaft verlangt. Häufige Fälle der Übersicherung sind z.B: wenn neben der Stellung einer Gewährleistungsbürgschaft ein pauschaler Einbehalt von der Schlussrechnung, z.B: in Höhe von 3 %, gemacht werden darf. Dann liegt insgesamt eine Sicherheit von 8 % vor. Dies ist zu hoch.

Der häufigste Fall der Übersicherung tritt allerdings ein, wenn Vertragserfüllungs- und Gewährleistungsbürgschaft nicht klar voneinander getrennt sind und die Vertragserfüllungsbürgschaft neben der Gewährleistungsbürgschaft besteht. Dann liegt regelmäßig eine Bürgschaft in Höhe von 15 % während der für Mängelansprüche vor. Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Entscheidungen bestätigt, dass dann eine Übersicherung vorliegt, die beide Bürgschaften erfasst. Es ist nach der Rechtsprechung nicht möglich, eine einzelne Klausel zu streichen und somit die Wirksamkeit der anderen Bürgschaftsklausel zu erhalten. Eine wirksame Klausel muss also sicherstellen, dass Vertragserfüllungs- und Gewährleistungsbürgschaften nie neben einander bestehen oder die Höhe auf insgesamt 5 % begrenzen. Dies ist z.B. nicht der Fall, wenn in der Klausel zur Vertragserfüllungsbürgschaft geregelt ist, dass diese erst zurückgegeben werden muss, wenn bei Abnahme vorbehaltene Mängel beseitigt sind. Ist gleichzeitig mit der Abnahme die Gewährleistungsbürgschaft zu stellen liegt über einen – möglicherweise sehr langen – Zeitraum parallel Vertragserfüllung– und Gewährleistungsbürgschaft vor. Dasselbe gilt, wenn die Vertragserfüllungsbürgschaft erst nach mangelfreier Leistung herauszugeben ist.

III. Folgen

Die Folgen einer unwirksamen Sicherungsklausel ist, dass der Bürge aus der Bürgschaft nicht in Anspruch genommen werden kann und dieser sich gemäß §§ 768 Abs. 1, 821 BGB auf die Unwirksamkeit der Sicherungsklausel berufen kann. Relevant wird dies regelmäßig, wenn der Auftragnehmer, also das Bauunternehmen, insolvent wird. Dann verliert der Auftraggeber faktisch seinen Zahlungsanspruch. Das kann sehr viel Geld kosten.

In Bezug auf die Erstellung einer Sicherungsklausel kann ein Auftraggeber deshalb nicht vorsichtig genug sein. Entsprechende Klauseln sollten angesichts der sich entwickelten Rechtsprechung auch regelmäßig auf ihre Wirksamkeit überprüft werden.

Auftragnehmern und Bürgen, vorrangig Banken, ist bei älteren Verträgen zu raten, die Sicherungsklausel genau zu prüfen, bevor Zahlungen erfolgen. Die Wahrscheinlichkeit, dass die Klausel unwirksam ist, ist sehr hoch. Dabei kommt es für die Unwirksamkeit auch nicht darauf an, ob tatsächlich eine Übersicherung vorliegt oder jemals vorlag. Die Möglichkeit der Übersicherung genügt angesichts der Zweifelsregelung in § 305 c BGB für die Unwirksamkeit der Klausel.

Präklusion bei ergänzendem Beschluss eines Bebauungsplan

Der VGH Baden-Württemberg hat mit Urteil vom 21.04.2015, Az. 3 S 2094/13 über die Einwendungen von Anwohnern gegen einen Bebauungsplan mit Festsetzung eines Sondergebiets „Biogasanlage“ der Stadt Weikersheim entschieden. Der VGH hat den Normkontrollantrag als unbegründet zurückgewiesen und bestimmte Einwendungen inhaltlich nicht geprüft, da die Anwohner damit präkludiert waren.

I. Hintergrund

Der Erlass eines Bebauungsplans ist ein komplexer Prozess, der sich oft über Monate bis Jahre hinzieht. Der Entwurf des Bebauungsplans muss unter Berücksichtigung aller wesentlichen Belange erstellt werden. Danach wird er im Gemeinderat behandelt und im Anschluss für einen Monat öffentlich ausgelegt. In dieser Zeit können Anwohner, aber auch benachbarte Gemeinden, Umweltverbände oder sonstige betroffenen Organisationen, Einwendungen geltend machen, also ihre Kritik mitteilen. Im Anschluss wird der Bebauungsplan überarbeitet und irgendwann vom Gemeinderat beschlossen. Unter Umständen muss der Bebauungsplan dann noch von der übergeordneten Behörde, regelmäßig dem Landratsamt, genehmigt werden.

Der Prozess ist fehleranfällig. Es können bestimmte Belange vergessen werden, die Auslegungszeit kann zu kurz sein oder es nehmen befangene Gemeinderäte an der Beschlussfassung teil. Gegen einen fehlerhaften Bebauungsplan können Betroffene mit einem Normkontrollantrag nach § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO vorgehen. Der Gesetzgeber wollte verhindern, dass jeder dieser Fehler den Bebauungsplan auf ewig angreifbar macht und Bebauungspläne noch nach Jahren für nichtig erklärt werden können. Dies sei mit der Rechtssicherheit, die für eine nachhaltige Bebauung erforderlich ist, nicht vereinbar. Das Baugesetzbuch (BauGB) sieht deshalb ein differenziertes System der Bewältigung von Fehlern vor. Dieses System ist in §§ 3f., 214f. BauGB geregelt.

Nach § 3 Abs. 2 S. 2 BauGB können sich Antragssteller bei einem Normenkontrollverfahren nur auf diejenigen Einwendungen berufen, die sie geltend gemacht haben, solange der Entwurf des Bebauungsplans öffentlich auslag. Der Zeitraum für die öffentliche Auslegung beträgt nach § 3 Abs. 2 S. 1 BauGB einen Monat. Etwas anders gilt nur für diejenigen Einwendungen, die der Betroffene nicht früher konnte geltend machen oder wenn die Auslegung des Entwurfs nicht ordnungsgemäß erfolgt ist.

Nach § 214 BauGB sind darüber hinaus diverse Mängel, v.a. solche formeller Natur, von vorneherein unbeachtlich und können die Wirksamkeit des Bebauungsplans nicht beeinträchtigen, selbst wenn sie  gerügt wurden. Nach § 215 Abs. 1 BauGB werden diejenigen Verstöße gegen das Baugesetzbuch, die nach § 214 BauGB beachtlich sind, unbeachtlich, wenn sie nicht innerhalb eines Jahres seit Bekanntmachung des Bebauungsplans schriftlich gegenüber der Gemeinde gerügt werden. Etwas anders gilt nur für solche Mängel, die für die Gemeinde offensichtlich waren. Insgesamt bleiben also nur relativ wenige Mängel übrig, die ein erfolgreiches Vorgehen gegen einen Bebauungsplan stützen können.

Die Regelungen betreffen aber nur Verstöße gegen das BauGB. Der Bundesgesetzgeber hat nicht die Kompetenz auch die Folgen von Verstößen gegen landesrechtliche Vorschriften zu regeln, z.B. die Gemeindeordnung (GemO). Dies hat zur Folge, dass solche Verstöße immer beachtlich sind, wenn das Landesrecht nicht etwas anders vorsieht. So kann die Beteiligung eines befangenen Gemeinderats noch nach Jahren noch dazu führen, dass ein Bebauungsplan für nichtig erklärt wird.

II. Urteil des VGH Baden-Württemberg vom 21.04.2015

Der VGH Baden-Württemberg hat mit Urteil vom 21.04.2015 über Einwendungen von Anwohnern gegen einen Bebauungsplan mit Sondergebiet „Biogasanlage“ der Stadt Weikersheim entschieden. Die Anwohner hatten rechtzeitig im Verfahren Einwendungen vorgebracht. Sie hatten gerügt, die vorgelegten Gutachten zum Schallschutz und zu den Geruchsimmissionen seien nicht plausibel.

Der Gemeinderat beschloss im Anschluss den Bebauungsplan im Mai 2013, das Landratsamt genehmigte ihn. Die Genehmigung wurde öffentlich bekannt gemacht. 9 Monate später, im April 2014, wiederholte der Gemeinderat den Beschluss, weil bei der ersten Abstimmung ein befangener Gemeinderat beteiligt war. Eine erneute Genehmigung des Landratsamts wurde nicht eingeholt. Erneut 9 Monate später, im Januar 2015, fasste der Gemeinderat einen erneuten – dritten – Beschluss. Begründet wurde dies damit, dass etwaige Risiken wegen Mitwirkung befangener Gemeinderäte und wegen der fehlenden Genehmigung des Landratsamtes ausgeschlossen werden sollen.

Bereits im Oktober 2013 wurde von Anwohnern ein Normkontrollverfahren eingeleitet. Sie rügten neben den Mängeln der Gutachten zum Schallschutz und zu den Geruchsimmissionen, dass die Gemeinde Standortalternativen nicht ausreichend ermittelt, die mit dem Vorhaben verbundene Explosionsgefahr und die eintretende Wertminderung der Grundstücke nicht ausreichend gewürdigt habe. Den Zeitpunkt der Rügen erwähnt der VGH nicht ausdrücklich, sie erfolgten aber wohl nach Mai 2014.

Der VGH hat den Antrag mit einer ausführlichen Begründung abgewiesen und sich mit den Argumenten gegen die Richtigkeit der vorgelegten Gutachten auseinandergesetzt. Mit dem Argument des Explosionsschutzes und der Standortalternativen hat sich das Gericht dagegen nicht inhaltlich auseinandergesetzt. Es hat vielmehr darauf hingewiesen, dass die Anwohner mit diesen Argumenten gemäß § 215 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BauGB präkludiert sind. Die Anwohner haben diese Einwendungen nämlich nicht innerhalb eines Jahres schriftlich gegenüber der Gemeinde gerügt. In diesem Fall sind Einwendungen nur beachtlich, wenn sie für die Gemeinde offensichtlich sind. Dafür bestanden hier keine Anhaltspunkte.

Daran ändern auch die späteren, erneuten, Beschlüsse des Gemeinderats aus den Jahren 2014 und 2015 nichts. Die Jahresfrist zur Rüge sei dadurch nicht erneut in Gang gesetzt worden, auch wenn die Mängel im Rahmen der ergänzenden Verfahren nicht geheilt worden seien. Etwas anders gelte nur dann, wenn die gerügten Belange im ergänzenden Verfahren erstmals oder erneut abgewogen werden oder sogar Anlass neuer Festsetzungen sind. Dies war hier nicht der Fall.

III. Folgen

Die Entscheidung verdeutlicht einmal mehr, wie wichtig es für Betroffene ist rechtzeitig gegen einen Bebauungsplan vorzugehen. Oft wird abgewartet, bis die Genehmigung für die eigentlichen Baumaßnahmen erteilt wird. Dann ist es häufig zu spät.

Die Entscheidung entspricht auch der Rechtsprechung anderer Oberverwaltungsgerichte. Zwar wird in der Literatur auch vertreten, dass die Frist mit jeder Bekanntmachung neu beginnt. Angesichts der einheitlichen Rechtsprechung darf darauf aber nicht vertraut werden.

§ 215 Abs. 1 BauGB enthält eine strikte Ausschließfrist. Eine Wiedereinsetzung kommt nicht in Betracht. Es ist also unerheblich, aus welchem Grund die Rügefrist nicht eingehalten wurde. Zudem muss die schriftliche Rüge innerhalb eines Jahres nach Bekanntmachung bei der Gemeinde eingehen. Die Rüge in einem Schriftsatz genügt zwar nach überwiegender Ansicht. Es muss dann aber sichergestellt werden, dass die Gemeinde der Schriftsatz innerhalb der Jahresfrist erhält. Der Eingang der Rüge bei Gericht genügt nicht. § 167 ZPO ist nach der Rechtsprechung nicht anwendbar, auch nicht analog. Um sicher zu gehen, sollte die Rüge auch direkt an die Gemeinde gesendet werden.

Sicherheit nach § 648 a BGB – auf die Formulierung kommt es (nicht) an

Bauunternehmen steht nach § 648a BGB ein Anspruch auf Sicherheit zu. In der Praxis stellen Auftraggeber in aller Regel eine Bürgschaft. Bauunternehmen fordern von Auftraggeber auch häufig „eine Bürgschaft nach § 648a BGB“. Seit Jahren ist umstritten, ob eine solche Forderung wirksam ist oder ob sich der Bauunternehmer schadensersatzpflichtig macht, wenn er den Vertrag nach Ablauf der Frist bei einer solchen Forderung kündigt.

I. Hintergrund

Der Werkunternehmer ist nach dem Werkvertragsrecht des BGB und der VOB/B in aller Regel vorleistungspflichtig. Dies bedeutet, dass er seine Leistung erbringen muss und erst nach Fertigstellung der Leistung die Vergütung verlangen kann. Der Bauunternehmer trägt somit das Risiko, dass der Auftraggeber insolvent wird oder die Zahlung unberechtigt einbehält. Um diese Risikoverteilung abzumindern gewährt § 648 a BGB dem Bauunternehmer, außer bei von Verbrauchern beauftragten Einfamilienhäusern und bei Aufträgen öffentlich-rechtlicher Körperschaften, einen Anspruch auf Sicherheit. Und zwar in voller Auftragshöhe plus 10% Nebenkosten. Durch diese Sicherheit soll der Auftraggeber vor der Insolvenz des Auftraggebers gesichert werden.

Im Gegenzug ist der Unternehmer verpflichtet, die Kosten für die Sicherheit zu tragen, maximal zwei Prozent der Summe pro Jahr. Neben der Sicherung vor der Insolvenz kann die Sicherheit auch als Druckmittel dienen. Entsteht während der Bauphase Streit über die Art der Ausführung oder behauptet der Auftraggeber Mängel, kann der Bauunternehmer seine weitere Tätigkeit von der Stellung einer Sicherheit abhängig machen. Dies ist sogar nach Abnahme, solange er seine Vergütung nicht in voller Höhe erhalten hat. Leistet der Auftraggeber auf Aufforderung mit angemessener Fristsetzung keine Sicherheit ist der Bauunternehmer nach § 648 a Abs. 5 Satz. 1 BGB berechtigt den Vertrag zu kündigen. Dies kann für den Bauunternehmer vor allem dann interessant werden, wenn die Beseitigung kleinerer Restarbeiten für ihn wirtschaftlich nicht sinnvoll ist oder wenn der Auftraggeber wirtschaftlich schwach auf den Füssen ist oder während der Bauphase schwächelt. Für den Bauunternehmer positiv ist zudem, dass sein Anspruch auf Bauhandwerkersicherung immer besteht. Er kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden.

Der Auftraggeber hat dagegen das Wahlrecht zu bestimmen, welche Art der Sicherheit er stellen will, also zum Beispiel eine Bürgschaft oder Hinterlegung des Betrages.

II. Forderung einer Bürgschaft und Urteil des Oberlandesgericht Köln

Dieses Wahlrecht ignorieren viele Bauunternehmen und fordern ihre Auftraggeber zur Stellung einer „Bürgschaft nach § 648 a BGB“ auf. So auch der Auftragnehmer im vom Oberlandesgericht Köln mit Urteil vom 23.04.2015 – 3 U 124/14 entschiedenen Fall.

Nachdem der Auftraggeber innerhalb der Frist keine Sicherheit stellte kündigte der Auftraggeber. Im Rahmen des Prozesses verlangte er nun fünf Prozent der Abrechnungssumme nach § 648 Abs. 5 Satz. 3 BGB. Der Auftraggeber macht wiederklagend die zusätzlichen Kosten für die Fertigstellung des Bauwerks durch ein Drittunternehmen geltend. Er beruft sich darauf, dass die Aufforderung zur Stellung einer Bürgschaft sein Wahlrecht in Bezug auf die Sicherheit aushebelt. Die Aufforderung mit Fristsetzung sei daher unwirksam, ebenso die Kündigung.

Dies sah das Oberlandesgericht Köln anders. Zugunsten des unvorsichtig formulierenden Unternehmers. Das Oberlandesgericht Köln entschied, dass unter Kaufleute in der Baubranche, das Verlangen einer Bankbürgschaft als eine Sicherheit nach § 648 a BGB nicht so verstanden werden könne, das andere taugliche Sicherheiten nicht akzeptiert würden. Zur Begründung führt das Oberlandesgericht an, dass die Bankbürgschaft, dass in der Praxis mit Abstand häufigste Sicherheitsmittel darstelle.

III. Bewertung und Folgen der Entscheidung

Bauunternehmer sollten sich angesichts der Entscheidung nicht zu sehr in Sicherheit wiegen. Das Oberlandesgericht Koblenz hatte dieselbe Frage in seinem Urteil vom 14.09.1999 – 3 U 225/99 noch gegenteilig beurteilt und angenommen, dass ein ordnungsgemäßes Verlangen nach einer Sicherheitsleistung nicht vorliege, wenn der Bauunternehmer eine Bürgschaft verlangt. Vielmehr müsse der Bauunternehmer dann ausdrücklich drauf hinweisen, dass er auch ein anderes Sicherungsmittel akzeptieren werde.

Für Bauunternehmen ist die Entscheidung des Oberlandesgerichts Köln somit ein positives Zeichen. Sie entspricht auch in vollem Umfang der tatsächlichen Baupraxis. Wie der Bundesgerichtshof die Frage beurteilt, ist aber weiterhin nicht entschieden. Ebenso wie die Aufforderung zur Stellung einer Bürgschaft auszulegen ist, wenn der Auftraggeber kein Unternehmen der Baubranche ist. Bauunternehmen sollten somit weiter darauf achten ihre Aufforderungen zur Stellung einer Sicherheit zu formulieren. Und sich hierfür einen recht sicheren Standardtext zu Recht legen. Jedenfalls sollte vor Ausspruch der Kündigung geprüft werden, ob das Sicherheitsverlangen auch klar formuliert war.

Andererseits sollten sich Bauherren bei „Verlangen einer Bürgschaft nach § 648a BGB“ auch nicht darauf beschränken nichts zu tun und im Anschluss vorzutragen, dass ein wirksames Verlangen nicht vorlag. Dies ist mit großen Kostenrisiken verbunden. Der Auftraggeber ist zur Stellung einer Sicherheit verpflichtet. Er sollte die Sicherheit nach dem Verlangen des Bauunternehmers zügig vorlegen.

Grundwissen zur Abnahme

Fast alle am Bau Beteiligten wissen, dass die Abnahme ein wichtiges, einschneidendes Ereignis ist. Über den tatsächlichen Umfang der rechtlichen Bedeutung einer Abnahme gibt es aber immer wieder Missverständnisse. In diesem Überblick sollen deshalb die Abnahmefolgen dargestellt werden.

1. Beginn der Gewährleistung

Mit der Abnahme wird die Leistungsphase des Vertrages abgeschlossen, es beginnt die Gewährleistungszeit. Die Frist für Mangelansprüche beträgt nach BGB 5 Jahre ab Abnahme (§ 634 a Abs. 1 Nr. 2 BGB). In der VOB/B ist die Gewährleistungszeit gestaffelt: Sie beträgt grundsätzlich 4 Jahre, für vom Feuer berührte Teile von Feuerungsanlagen 2 Jahre, bei industriellen Feuerungsanlagen 1 Jahr, bei bestimmten maschinellen und elektrotechnischen bzw. elektronischen Anlagen 2 Jahre, wenn der Auftragnehmer keinen Wartungsvertrag abschließt.

Häufig werden für bestimmte Gewerke oder Produkte noch geringere Gewährleistungsfristen vereinbart, so zum Beispiel für Leuchtmittel 6 Monate. Diesen Regelungen liegt die Fehlvorstellung zugrunde, dass der Werkunternehmer für alle Produktfehler haftet, die in der Gewährleistungszeit auftreten. Das ist falsch. Der Auftragnehmer haftet nur für die Fehler, die schon bei Abnahme vorlagen, § 13 Abs. 1 S. 1 VOB/B, § 633 Abs. 1 BGB. Die Gewährleistungszeit ist nur die Frist, innerhalb derer sich der Auftraggeber mit Erfolg darüber beschweren kann, dass der Mangel bei Abnahme vorlag. Eine Haftung für Produktfehler besteht nur bei Übernahme einer Garantie. Die Unterscheidung zwischen Garantie und Gewährleistung ist deshalb zentral.

Ein Beispiel aus dem Lebensmitteleinzelhandel macht es deutlich: Die Gewährleistungsfrist für ein Joghurt beträgt 2 Jahre. Das heißt nicht, dass das Joghurt zwei Jahre haltbar ist, sondern, dass ich mich zwei Jahre lang darüber beschweren kann, dass es schon beim Kauf verdorben war.

Auf einem anderen Blatt steht, dass ein von Anfang an vorhandener Mangel möglicherweise zunächst nicht erkennbar ist. Der fehlerhafte WU-Beton (wasserundurchlässiger Beton) fällt unter Umständen erst auf, wenn bei einem Hochwasser drei Jahre nach Abnahme der Keller absäuft. Hier sprechen viele vom „verdeckten“ oder „versteckten“ Mangel. Oft hält sich der Irrglaube, für solche versteckten Mängel gäbe es sogar eine längere Gewährleistungsfrist. Auch das ist falsch. Richtigerweise handelt es sich hier um den Unterschied zwischen Mangelursache und Mangelsymptom. Die Mangelursache muss schon bei Abnahme vorliegen, die Mangelsymptome treten sehr häufig erst später auf.

Der Begriff „versteckte Mängel“ ist zudem irreführend: Genau genommen sind alle Mängel, deretwegen man mit Erfolg Ansprüche geltend machen kann, versteckte Mängel. Wegen Mängeln, die bei Abnahme bekannt (also nicht versteckt) sind und bei denen sich der Bauherr bei der Abnahme keine Ansprüche vorbehält, verliert der Auftraggeber seine Ansprüche.

2. Fälligkeit der Vergütung

Nach dem gesetzlichen Leitbild des BGB wird (erst) mit der Abnahme der Werklohn fällig. Der Werkunternehmer ist somit vorleistungspflichtig, muss also zunächst seine Leistung mangelfrei erbringen und kann erst dann seine Vergütung verlangen.

Der gesetzliche Anspruch auf Abschlagszahlungen ist erst sehr viel später in das BGB aufgenommen worden. Dabei war die zunächst formulierte Regelung für die Werkunternehmer nachteilig, weil nur für in sich abgeschlossene Teile eines Werkes Abschlagszahlungen verlangt werden konnten und nach der Rechtsprechung des BGH nicht etwa einzelne Gewerke in sich abgeschlossene Teile eines Werkes waren, sondern zum Beispiel einzelne Gebäude einer Mehrhausanlage. Die frühere Regelung über Abschlagszahlungen hatte deshalb wenig praktische Relevanz. Die jetzige gesetzliche Regelung in § 632a BGBgewährt Abschlagszahlungen schon dann, wenn dem Besteller durch die Leistung ein Wertzuwachs entstanden ist. Darüber lässt sich trefflich streiten. Ist zum Beispiel eine Freifläche, die bisher als Parkplatz genutzt wurde, womit Einnahmen erzielt werden konnten, im Wert gewachsen, wenn zur Errichtung eines Gebäudes die Erdarbeiten ausgeführt sind? Man kann dort nicht mehr parken, die Baugrube muss man zusätzlich sichern. Wenn das Bauvorhaben nicht fortgesetzt wird, stellt sich ernsthaft die Frage, ob das Gelände dadurch werthaltiger geworden ist.

Die jetzige Regelung im BGB entspricht aber im Wesentlichen in der VOB/B längst enthaltenen Regelung (§ 16 Abs. 1 VOB/B), wonach Abschlagszahlungen in Höhe des Wertes der jeweils nachgewiesenen vertragsgemäßen Leistungen zu zahlen sind, wobei als Leistungen auf die von der geforderten Leistung eigens angefertigten und bereitgestellten Bauteile sowie die auf der Baustelle angelieferten Stoffe und Bauteile gelten, wenn sie dem Besteller übereignet worden sind

3. Gefahrübergang

Der Begriff Gefahrübergang beschreibt die für juristische Laien schwierigste Abnahmefolge. Es geht um die Frage, wer die Gefahr des zufälligen Untergangs oder der zufälligen Beschädigung des bereits (ganz oder teilweise) erstellten Werks trägt. Man unterscheidet dabei die Leistungsgefahr und die Preisgefahr. Bei der Leistungsgefahr geht es darum, wer das Risiko trägt, dass die Leistung bei ihrer Beschädigung/Zerstörung noch einmal hergestellt werden muss. Bei der Preisgefahr geht es darum, wer das Risiko trägt, die Kosten für die nochmalige Herstellung tragen zu müssen. Diese beiden Fragen können unterschiedlich zu beantworten sein. Es sind Konstellationen denkbar, bei denen der Werkunternehmer zwar verpflichtet ist, bei einem zufälligen Untergang des bereits erstellten Werkes dieses noch einmal herzustellen (Leistungsgefahr beim Unternehmer), er aber dafür noch einmal eine gesonderte Vergütung erhält (Preisgefahr beim Auftraggeber).

Die Regelung im BGB ist einfach: Vor der Abnahme trägt der Auftragnehmer sowohl die Preis- als auch die Leistungsgefahr. Das heißt, dass er bei einer zufälligen, von ihm nicht verschuldeten oder von dritten verursachten Zerstörung des Werks dieses auf eigene Kosten noch einmal herstellen muss.

Die VOB/B modifiziert die Grundregeln des BGB erheblich. § 7 VOB/B bestimmt:

Wird die ganz oder teilweise ausgeführte Leistung vor der Abnahme durch höhere Gewalt, Krieg, Aufruhr oder andere unabwendbare vom Auftragnehmer nicht zu vertretende Umstände beschädigt oder zerstört, so hat dieser für die ausgeführten Teile der Leistung die Ansprüche nach § 6 Abs. 5 [das ist: Vergütung der erbrachten Leistung und Erstattung bereits entstandener Kosten für noch nicht erbrachte Leistung]; für andere Schäden besteht keine gegenseitige Ersatzpflicht.

Die Regeln der VOB/B sind sachgerecht. Gleichwohl modifizieren sie den gesetzlichen Grundgedanken, wonach Preis- und Leistungsgefahr bis zur Abnahme vollständig beim Auftraggeber liegen. Da es sich bei der VOB/B nicht um ein Gesetz handelt, sondern um Allgemeine Geschäftsbedingungen, und diese Allgemeinen Geschäftsbedingungen einer strengen gerichtlichen Kontrolle unterliegen, besteht die Gefahr, dass die VOB-Regelung einer gerichtlichen Überprüfung nicht standhält – jedenfalls dann, wenn man bei der Verwendung der VOB/B sich nicht darauf beschränkt, den VOB-Text einfach zu übernehmen, sondern daran noch Änderungen vornimmt (zum Beispiel die durchaus sachgerechte Verlängerung der Gewährleistungszeit von vier auf fünf Jahre). Auftragnehmer schenken der Frage der Preis- und Leistungsgefahr bei der Vertragsgestaltung erfahrungsgemäß wenig Aufmerksamkeit. Das kann teuer werden, wenn das nur teilweise fertiggestellte Werk vor Abnahme zum Beispiel durch Hochwasser, Blitzschlag, Brand oder Vandalismus beschädigt wird. Es empfiehlt sich deshalb für Auftragnehmer, die sinnvollen Regelungen der VOB individuell zu vereinbaren

4. Beweislastumkehr

Die praktisch größte Bedeutung unter den Abnahmefolgen kommt bei rechtlichen Auseinandersetzungen der Beweislastumkehr zu, die mit der Abnahme eintritt.

Der Begriff Beweislast umschreibt, wer die Last trägt, etwas vor Gericht beweisen zu müssen. In der Regel gilt, dass der derjenige der sich auf eine für ihn positive Tatsache beruft, diese auch beweisen muss. Wer also aus einem Vertrag Ansprüche herleitet, muss die Existenz des Vertrages beweisen. Wer die Zahlung des Kaufpreises zurückhält mit der Begründung die Kaufsache sei mangelhaft, muss die Mängel beweisen.

Von diesem Grundsatz macht das Werkvertragsrecht eine entscheidende Ausnahme:

Die Beweislast für die Mangelfreiheit liegt vor der Abnahme beim Werkunternehmer, nach der Abnahme beim Bauherrn – und zwar unabhängig davon, ob sich diese Tatsache für den Betroffenen günstig oder ungünstig auswirkt. So muss zum Beispiel der Werkunternehmer vor Abnahme die Mangelfreiheit seines Werkes beweisen, selbst wenn sich der Auftraggeber auf die Mängel beruft, um die Abnahme zu verweigern (das Vorhandensein der Mängel ist rechtlich für den Bauherrn in dieser Situation eine günstige Tatsache, weil sie die Abnahmeverweigerung rechtfertigt). Nach der Abnahme muss der Bauherr die Existenz der Mängel beweisen, selbst wenn die Mangelfreiheit für den Bauunternehmer günstig ist, weil sie seinen Werklohnanspruch stützt.

Der Beweislast kommt deshalb eine so entscheidende Bedeutung zu, weil viele Prozesse nach Beweislastregeln entschieden werden. Wann immer eine Tatsache nicht aufzuklären ist, die für die Entscheidung des Rechtsstreits erheblich ist, wird das Gericht die Entscheidung nach Beweislastkriterien fällen: Derjenige verliert, der den Beweis nicht führen kann. Zudem ist mit der Beweislast die Pflicht zum Kostenvorschuss verbunden. Auch dies kann zu einer erheblichen finanziellen Belastung führen.

Deshalb ist es für Werkunternehmer von großer Bedeutung, ihre Leistung exakt zu dokumentieren: Die Menge des verarbeiteten Materials, die Qualität des verarbeiteten Materials, die Umstände bei der Verarbeitung (z. B. Witterung, Verzögerungen) die den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechende Verarbeitung des Materials (soweit kein höherer Standard vereinbart ist) und die Mangelfreiheit des Arbeitsergebnisses.

 

Widerruf von Darlehensverträgen zur Baufinanzierung

Angesichts historisch niedriger Zinsen für Baukredite träumen viele Kreditnehmer von der Chance ihre alten Darlehen „umzutauschen“. Banken sind zu einer vorzeitigen Ablösung des Darlehens aber in der Regel nur gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung bereit. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung übersteigt regelmäßig die potenzielle Zinsersparnis und macht eine Umschuldung nicht lohnenswert.

In dieser Konstellation könnte Verbrauchern der Widerruf des alten Darlehensvertrags helfen. Aufgrund von Gerichtsentscheidungen der letzten Jahre wurde festgestellt, dass insbesondere die Widerrufsbelehrungen in Darlehensverträgen, die zwischen 2002 und 2010 abgeschlossene wurden, oft fehlerhaft sind. Dann besteht das Widerrufsrecht fort. Mittlerweile ist sogar schon von einem „Widerrufsjoker“ die Rede.

1. Anforderungen an eine Widerrufsbelehrung

Darlehensverträge mit Verbrauchern müssen Widerrufsbelehrungen enthalten. Die Widerrufsfrist beträgt regelmäßig aber nur 14 Tage. Dieser Zeitraum scheint für die meisten Darlehensnehmer lange abgelaufen. Allerdings stellt das Gesetz an den Inhalt und die Form der Widerrufsbelehrung erheblicher Anforderungen. Verbraucher müssen u.a. über die Möglichkeit des Widerrufs, die Frist, die Art und Weise und die damit verbundenen Rechtsfolgen korrekt aufgeklärt werden. Außerdem muss die Widerrufsbelehrung textlich im Vergleich zum restlichen Darlehensvertrag so hervorgehoben werden, dass ein durchschnittlicher Verbraucher sie in ihrer Bedeutung wahrnimmt. Die Verbraucherzentrale Hamburg hat Anfang des Jahres Darlehensverträge überprüft und ist dabei zu dem Ergebnis gekommen, dass etwa 80 % der Widerrufsbelehrungen fehlerhaft sein sollen.

2. Große Anzahl fehlerhafter Widerrufsbelehrungen

Entspricht die Widerrufsbelehrung eines Kreditinstituts nicht den gesetzlichen Anforderungen beginnt die Widerrufsfrist nicht zu laufen und das Widerrufsrecht bleibt über Jahre bestehen. In den letzten Jahren haben Gerichte, bis hin zum Bundesgerichtshof, über die Wirksamkeit einer Vielzahl von Formulierungen in Widerrufsbelehrung erstmals entschieden. Dabei hat sich herausgestellt, dass fast alle Abweichungen vom gesetzlichen Muster fehlerhaft sind (BGH, Urt. v. 31.10.2002 – I ZR 132/00; BGH, Urt. v. 9.12.09 – VIII ZR 219/08, BGH, Urt. v. 10.3.09 – XI ZR 33/08, BFGH, Urt. v. 01.12.2010 – VIII ZR 82/10). Dies hat zur Folge, dass momentan eine hohe Anzahl von Altverträgen bestehen, die auch jetzt noch widerrufen werden können.

3. Folgen einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung

Folge eines Widerrufs ist, dass der Darlehensvertrag rückabgewickelt wird und die bisher empfangenen Leistungen mit marktüblichen Zinsen zurückzugewähren sind. Der Darlehensvertrag ist rechtlich nie wirksam gewesen. Dies bedeutet, dass das Kreditinstitut die bezahlten Raten zuzüglich marktüblicher oder tatsächlich erzielter Zinsen zurückzahlen muss. Im Gegenzug muss der Darlehensnehmer das gesamte Darlehen ablösen. Auch er ist verpflichtet, für die Darlehenszeit marktübliche Zinsen auf die Darlehenssumme zu bezahlen.

4. Kein Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung

Einige Kreditinstitute verweigern die Rückabwicklung des Vertrages trotz bekannter Fehler in der Widerrufsbelehrung und fordern für die vorzeitige Ablösung eine (reduzierte) Vorfälligkeitsentschädigung. Dem Kreditinstitut steht, weil kein wirksamer Darlehensvertrag bestand, zwar regelmäßig auch keine Vorfälligkeitsentschädigung zu (LG Karlsruhe, Urt. v. 11.04.2014 – 4 O 395/13). Der Darlehensnehmer ist aber auf die Mitwirkung des Kreditinstituts angewiesen, um eine Löschung oder Übertragung der Grundpfandrechte zu erreichen. Ohne grundbuchrechtliche Sicherung sind auch andere Kreditinstitute nicht zu Darlehen oder auch nur zur Erteilung einer Finanzierungsbestätigung bereit. Ist ein Gerichtsverfahren erforderlich, kann einiges an Zeit vergehen.

In diesem Fall kann eine Lösung sein, dem Kreditinstitut die geforderte Vorfälligkeitsentschädigung zunächst zu bezahlen und erst nach Löschung des Grundpfandrechts den Widerruf zu erklären und die Vorfälligkeitsentschädigung zurückzufordern. Die Zulässigkeit dieses Vorgehens ist zwischen den Untergerichten aber umstritten (einerseits LG Karlsruhe, Urt. v. 11.04.2014 – 4 O 395/13, andererseits AG Bonn, Bsl. v. 18.09.2013 – 108 O 204/13), obergerichtliche Rechtsprechung liegt bisher nicht vor.

5. Fazit

Wer über eine Umschuldung nachdenkt, für den könnte der Widerruf des alten Darlehensvertrages eine kostengünstige Lösung sein. Hier ist allen Darlehensnehmern zu raten, die Widerrufsbelehrung im eigenen Darlehensvertrag überprüfen zu lassen. Weil ein Großteil der zwischen 2002 und 2010 von Kreditinstituten verwendeten Widerrufsbelehrungen fehlerhaft ist, bietet sich hier gute Chancen. Jedenfalls verbessert sich die Verhandlungsposition gegenüber dem Kreditinstitut enorm.

Die Erfahrungen der letzten Monate mit widerrufen Darlehensverträgen zeigen, dass die Banken sich vorgerichtlich oft stur stellen. Kommt es dann zu einem Prozess steigt die Vergleichsbereitschaft enorm. Banken bieten Ersatz des Zinsschadens oder (rückwirkend) eine Umstellung der Kredits mit wesentlich günstigeren Konditionen an.

Vorsicht bei der Verwendung des eigenen Geschäftspapiers

Wer sich bei einer Ausschreibung auf einen Auftrag bewirbt, darf an den Vergabeunterlagen nichts ändern, § 13 Abs. 4 VOL/A, § 13 Abs. 1 Nr. 5 VOB/A. Wer es dennoch tut, ist vom Vergabeverfahren auszuschließen, § 16 Abs. 3 lit. d) VOL/A, § 16 Abs. 1 Nr. 1 lit. b) VOB/A.

Die Vergabekammer Sachsen-Anhalt (14.01.2015, 3 VK LSA 102/14) hat jetzt entschieden, dass eine solche Änderung der Vergabeunterlagen bereits dann vorliegt, wenn der Bieter auf seine Allgemeinen Geschäftsbedingungen verweist. Damit werde nämlich der Angebotsinhalt modifiziert. Die Vergabekammer führte aus:

„Unstrittig hat die Antragstellerin auf der Rückseite ihrer Firmenschreiben zum Angebot ihre eigenen Allgemeinen Geschäftsbedingungen aufgeführt. Da die Begleitschreiben zusammen mit dem Angebot eingereicht wurden, hatte die Antragsgegnerin diese folgerichtig als Bestandteil des Angebots aufgefasst. Auch ging sie zu Recht davon aus, dass die allgemeinen Geschäftsbedingungen darin einbezogen waren. An keiner Stelle im Angebot der Antragstellerin findet sich der ausdrückliche Hinweis, dass diese Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht Bestandteil des Angebotes sind und nicht gelten sollen.“

Bei der Angebotsabgabe ist also besondere Vorsicht geboten: Wer auf seinem Briefpapier standardmäßig Formulierungen verwendet wie: „Wir leisten ausschließlich gemäß unserer Allgemeinen Geschäftsbedingungen“, sollte diesen Satz streichen. Wer seine Allgemeinen Geschäftsbedingungen zum Beispiel auf der Rückseite seines Briefpapiers abgedruckt hat, sollte im Begleitschreiben ausdrücklich klarstellen, dass diese Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht gelten sollen und die Ausschreibungsunterlagen unverändert bleiben sollen.

Die Entscheidung der Vergabekammer Sachsen-Anhalt entspricht der ständigen Rechtsprechung zu dieser Thematik (OLG München 21.02.2008 Az: Verg. 01/08; OLG Düsseldorf 30.04.2014 Az. VII-Verg. 35/13).

Die gegenteilige Auffassung, die das OLG Celle noch 2008 vertreten hat (22.05.2008 Az. 13 Verg. 1/08) konnte sich nicht durchsetzen, obwohl die Begründung hierzu durchaus lesenswert ist. Das OLG Celle führte aus, dass es eine Frage der Auslegung des Angebots ist, ob die Allgemeinen Geschäftsbedingungen Gegenstand des Angebots sein sollen oder nur (versehentlich) auf der Rückseite des Schreibens abgedruckt worden sind. Angesichts des Umstandes, dass – so in dem Fall, den das OLG Celle zu entscheiden hatte – auf die Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht ausdrücklich verwiesen worden ist, könne man nicht davon ausgehen, dass der Bieter diese Geschäftsbedingungen auch seinem Angebot zugrunde legen wolle. Für diese Sicht spricht durchaus auch ein Argument aus dem Gesetz, nämlich § 305b BGB. Danach haben individuelle Abreden Vorrang für Allgemeine Geschäftsbedingungen. Man kann durchaus argumentieren, dass die Vergabeunterlagen, die nur für den speziellen Vergabefall gelten, Vorrang haben vor den Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die für eine Vielzahl von Geschäften des Bieters formuliert sind. Zu den Vergabeunterlagen gehören die Vorschriften der VOB/A bzw. der VOL/A und damit auch die Regelung, dass Änderungen an den Vergabeunterlagen unzulässig sind. Wenn man einem Bieter unterstellt, dass er ein wirksames Angebot abgeben will (was man jedem wirtschaftlich denkenden Bieter unterstellen darf), ergibt die Auslegung seines Angebotes, das seine Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht gelten sollen, weil die speziellere Regelung Vorrang hat.

Diese Argumentation ist allerdings ein Notnagel. Besser ist es, sein Angebot entsprechend zu ergänzen durch den Hinweis darauf, dass die eigenen Allgemeinen Geschäftsbedingungen keine Gültigkeit haben.

Wer trägt die Kosten der Mangeluntersuchung ?

Es ist eine typische Konstellation für viele Bauunternehmen. Ein Kunde ruft innerhalb der Gewährleistungsfrist an und meldet ein Problem. Der Bauunternehmer schickt einen Mitarbeiter zum Kunden. Dieser untersucht das Problem und stellt fest, dass es sich um einen Bedienungsfehler oder die Folge fehlerhafter Nutzung oder Wartung handelt. Oder der Mitarbeiter kann die Ursache des Fehlers nicht zweifelsfrei ermitteln.

Das Bauunternehmen möchte nun vom Kunden die Kosten für die Anreise und die geleistete Arbeitszeit ersetzt bekommen. Der Kunde beruft sich dagegen darauf, dass das Bauunternehmen aufgrund seiner Pflicht zur Mangelbeseitigung zur Anreise und Untersuchung auf eigne Kosten verpflichtet war. Zur Frage wie solche Fälle zu lösen sind, hat nun das Oberlandesgericht Koblenz Stellung genommen.

1. Urteil des Oberlandesgericht Koblenz

Das Oberlandesgericht Koblenz hat mit Beschluss vom 04.03.2015 – 3 U 1042/14 entschieden, dass ein Bauunternehmen die Kosten für die Überprüfung einer Mangelrüge in Rechnung stellen kann, wenn es den Auftragnehmer vor Anreise darauf hinweist, dass dies geschehen wird, wenn die gerügten Mängel nicht vorhanden sind.

Im vom Oberlandesgericht Koblenz entschiedenen Fall hatte der klagende Nachunternehmer für den Hauptunternehmer die Gewerke Heizung, Sanitär und Lüftung im Rahmen des Neubaus einer Krankenhausstadion ausgeführt. Die Abnahme erfolgte. Im Anschluss rügte der Hauptunternehmer diverse Mängel. Der Nachunternehmer antwortete schriftlich:

„Wir sind gerne bereit, eine örtliche Überprüfung vorzunehmen. Sollten wir danach feststellen, dass von uns zu vertretende Mängel vorhanden sind, werden wir die entsprechenden Nachbesserungsmaßnahmen veranlassen. Sollte sich jedoch herausstellen, dass die von Ihnen gerügten Mängel nicht vorhanden sind oder aber auf nicht von uns zu vertretenden Gründen beruhen, müssen wir Ihnen die Kosten für die Überprüfung einschließlich der Fahrtkosten in Rechnung stellen. Wir erlauben uns davon auszugehen, dass Sie mit dieser Regelung einverstanden sind, falls wir nicht innerhalb der nächsten drei Tage von Ihnen anders lautende Nachricht erhalten.“

Der Hauptunternehmer gab hierzu keine Erklärung ab. Ob tatsächlich Mängel vorlagen ist zwischen den Parteien streitig und konnte auch im Gerichtsverfahren nicht endgültig geklärt werden.

Sowohl das Landgericht Bad Kreuznach, als auch das Oberlandesgericht Koblenz verurteilten den Hauptunternehmer zur Zahlung von Aufwendungen für die Mangeluntersuchungen. Das Oberlandesgericht Koblenz nahm dabei an, dass das Schreiben des Nachunternehmers ein Angebot zum Vertragsabschluss darstellt. Der Vertragsabschluss sei dabei auflösend bedingt gewesen für den Fall, das ein Mangel im Rahmen der Untersuchung festgestellt werde. Die Beweislast dafür, dass ein Mangel vorliegt, trage der Hauptunternehmer. Grund sei, dass eine Abnahme erfolgt ist. Nach Abnahme trage aber immer der Auftraggeber die Beweislast. Lässt sich wie hier nicht feststellen, ob ein Mangel vorliegt, geht dies als zu Lasten des Auftraggebers. Dieser muss die Kosten für die Mangeluntersuchung tragen.

2. Einordung des Urteils

Der Beschluss des Oberlandesgericht Koblenz überrascht und entspricht nicht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof und der überwiegenden Auffassung in der Literatur. Es folgt aber einem Urteil des Oberlandesgerichts Karlsruhe aus dem Jahr 2003.

Der Bundesgerichtshof hat nämlich bereits 2008 (Urteil vom 23.01.2008 – VIII ZR 246/06) für das Kaufrecht entschieden, das die Kosten für die Untersuchung einer unberechtigten Mangelrüge vom Verkäufer/Auftragnehmer nur über die Vorschriften des Schadensersatzes ersetzt verlangt werden können. Schadensersatz verlangt aber eine schuldhafte Vertragsverletzung. Der Käufer/Auftraggeber verletze durch das unberechtigte Mangelbeseitigungsverlangen eine Pflicht aus dem Vertrag.

Fahrlässig sei dies aber nur dann, wenn für den Käufer/Auftraggeber erkennbar gewesen sei oder er erkannt hat, dass ein Mangel nicht vorliegt, sondern die Ursache für das Syndrom auf einem Bedienfehler aus seinem Verantwortungsbereich beruht. Zwar muss der Käufer/Auftraggeber beweisen, dass er nicht fahrlässig gehandelt hat. Dies wird in der Regel, insbesondere bei Verbrauchern, aber gelingen. Das dem Urteil des Oberlandesgericht Koblenz zugrunde liegende Vorgehen führt zu einer Umgehung dieser Rechtsprechung. Das Oberlandesgericht Koblenz setzt sich mit dem Urteil des Bundesgerichtshofs aber nicht auseinander und erwähnt dieses nicht. Ohnehin ist die Begründung des Beschlusses äußerst kurz. Zudem liegt die Beweislast für die Ungerechtigkeit des Mangelbeseitigungsverlangens beim Auftragnehmer. Er muss also beweisen, dass kein Mangel vorliegt.

Außerdem widerspricht der Beschluss einem weiteren Urteil des Bundesgerichtshofs. Auch dieses Urteil vom 02.09.2010 – VII ZR 110/09 wird im Beschluss nicht erwähnt, das Oberlandesgericht hat sich damit scheinbar nicht auseinandergesetzt. In diesem Fall hatte der Bundesgerichtshof für das Werkvertragsrecht entschieden, dass der Auftragnehmer die Untersuchung eines Mangels nicht davon abhängig machen dürfe, das der Auftraggeber eine Erklärung abgibt, ob nachher die Kosten der Untersuchung und weiterer Maßnahmen für den Fall übernimmt, das der Auftragnehmer nicht für den Mangel verantwortlich ist. Er sei vielmehr zur Überprüfung von gerügten Mängeln verpflichtet. Eine Aussage zur Kostentragung trifft das Urteil nicht.

Es kann aber keinen Unterschied machen, ob wie im Fall des BGH eine ausdrückliche Erklärung verlangt wird oder wie im Fall des Oberlandesgerichts Koblenz Schweigen genügt. Gerade das Gegenteil ist der Fall. Schweigen stellt nach allgemeinen Regeln regelmäßig keine Willenserklärung da. Einen Erklärungswert wie die Annahme eines Angebots hat Schweigen nur im Ausnahmefall, z.B. wenn beim kaufmännischen Bestätigungsschreiben. Wenn der Auftragnehmer aber schon nicht eine ausdrückliche Zustimmung des Auftraggebers zur Kostenübernahme verlangen kann, so kann erst recht in einem Schweigen keine Zustimmung liegen. Der Auftraggeber war auch im Fall des Oberlandesgerichts Koblenz nach der Rechtsprechung nicht verpflichtet, das Angebot des Nachunternehmers anzunehmen. Das Oberlandesgericht wertet das Fehlen einer Erklärung nun zu seinem Nachteil.

3. Folgen der Entscheidung

Nach der Entscheidung des Oberlandesgerichts Koblenz können Unternehmen die Kosten für die Mangeluntersuchung auf den Auftraggeber überwälzen. Ebenso hat bereits 2003 das Oberlandesgericht Karlsruhe entschieden. Dies wird allerdings gegenüber Verbrauchern nicht in Allgemeinen Geschäftsbedingungen möglich sein, jedenfalls nicht in den Standardgeschäftsbedingungen. Hier wird eine entsprechende Klausel, da sie von der gesetzlichen Regelung abweicht, überraschend sein und den Auftraggeber unangemessen benachteiligen.

Vielmehr ist in jedem Einzelfall im Schreiben darauf hinzuweisen. Verweigert der Auftraggeber dann ausdrücklich die Kostenübernahme besteht aber nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs trotzdem eine Pflicht zur Untersuchung. Dann lassen sich Mängel nicht feststellen beurteilt sich die Frage der Kostentragung wieder nach Schadensersatzrecht. In einem solchen Fall ist kein Vertrag zustande gekommen. Dann muss der Auftragnehmer beweisen, dass kein Mangel vorliegt. Zweifel gehen zu seinen Lasten.

Auftraggebern ist somit in jeden Fall zu raten, solche Klauseln von Auftragnehmern ausdrücklich zu widersprechen. Sonst besteht – wie das Urteil des Oberlandesgerichts Koblenz zeigt – die Gefahr, dass Gerichte einen zu Unrecht einen Vertragsabschluss annehmen. Aufgrund der geringen Kosten lohnt sich dann ein Verfahren bis vor den Bundesgerichtshof wirtschaftlich  meistens nicht.

Die verweigerte Abnahme als Verjährungsfalle

Wer als Bauherr bei seinem Bauvorhaben Mängel entdeckt, hat in der Regel – gerechnet vom Zeitpunkt der Abnahme an – fünf Jahre Zeit, diese Mängel beim Bauunternehmer geltend zu machen, bevor Verjährung eintritt. Beim VOB-Vertrag beträgt diese Frist vier Jahre, wird aber häufig auch auf fünf Jahre verlängert. Besonders dann, wenn die Mängel gravierend sind, wird sich der Bauherr allerdings überlegen, ob er das Werk des Bauunternehmers überhaupt abnimmt. Die Abnahme ist nämlich die Erklärung, dass das Werk im Großen und Ganzen dem vertraglich Vereinbarten entspricht. Wegen der Mängel, die schon bei Abnahme bekannt sind, kann man – muss man sogar – einen Vorbehalt erklären. Wer trotz erkannter Mängel abnimmt, verliert insoweit seine Gewährleistungsansprüche.

Außerdem bewirkt die Abnahme neben dem Beginn für die Verjährungsfrist der Gewährleistungsansprüche, dass sich die Beweislast für bis dahin noch nicht bekannte Mängel umkehrt, dass die Vergütung fällig wird und dass die Gefahr eines zufälligen Untergangs oder einer zufälligen Verschlechterung des Werkes von dem Bauherren zu tragen ist.

Wer aber glaubt, durch die Verweigerung der Abnahme auf der sicheren Seite zu sein, irrt sich möglicherweise. Die fünfjährige Gewährleistungsfrist nach dem BGB bzw. die vierjährige Gewährleistungsfrist nach VOB ist nämlich eine Ausnahmevorschrift zur gesetzlichen Regelverjährung. Wann immer es solche Ausnahmevorschriften nicht gibt, gilt die gesetzliche Regelverjährung von drei Jahren. Für den vertraglichen Erfüllungsanspruch gibt es keine Sondervorschriften im Hinblick auf die Verjährung. Das heißt, dass der Bauherr aus dem Bauvertrag gegenüber dem Bauunternehmer einen in drei Jahren verjährenden Anspruch auf Herstellung eines mangelfreien Werkes hat. Nimmt er nicht ab und setzt er damit nicht eine fünfjährige Gewährleistungsfrist in Gang, verjährt der Erfüllungsanspruch aus dem Vertrag in drei Jahren. Der Bauherr ist damit jedenfalls im Hinblick auf die Dauer  der Verjährungsfrist ohne Abnahme deutlich schlechter gestellt als mit Abnahme. Es empfiehlt sich deshalb sehr, gründlich zu prüfen, ob man wegen bekannter Mängel tatsächlich die Abnahme verweigern will. Möglicherweise ist eine Abnahme mit entsprechenden Vorbehalten der bessere Weg.

 

Schadensersatz bei Vereitelung des Vorkaufsrecht

Wenige wissen es, aber Mietern steht bei Umwandlung ihrer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung und anschließendem Verkauf der Wohnung ein Vorkaufsrecht zu. Der Bundesgerichtshof hatte im Januar zu entscheiden, welche Folgen es hat, wenn ein Vermieter/Verkäufer seine Mieter über den bevorstehenden Verkauf und das Bestehen des Vorkaufsrechts nicht aufklärt. Während sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Hamburg einen Schadensersatzanspruch des übergangenen Mieters verneint haben, steht Mietern nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nun zumindest dem Grunde nach ein Schadensersatzanspruch zu.

I. Hintergrund

Das Vorkaufsrecht ist die Befugnis eine Sache zu kaufen, wenn diese Sache vom Eigentümer an einen Dritten verkauft werden soll. Es schafft eine Bindung des Eigentümers für den Fall, dass er sich von der Sache trennen will, sie unter gewissen Bedingungen an eine bestimmte Person zu verkaufen. Das Vorkaufsrecht ist dabei so ausgestaltet, dass zunächst der Verpflichtete, in der Regel also der Eigentümer, seine Verkaufspläne konkretisieren muss. Dies geschieht in Gestalt eines Vertrages mit einer dritten Person. Der Vorkaufsberechtigte hat dann das Recht in den mit dem Dritten ausgehandelten Vertrag einzutreten. Der Vorkaufsberechtigte kann also nicht von sich aus entscheiden, wann und zu welchen Bedingungen er das Vorkaufsrecht ausüben möchte. Zeitpunkt und Inhalt bestimmt viel mehr der Eigentümer durch seine Vertragsverhandlungen und den (bedingten) Vertrag mit der dritten Person.

Das BGB sieht schuldrechtliche und dingliche Vorkaufsrechte vor. Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht, das im Gegensatz zum dinglichen Vorkaufsrecht nicht im Grundbuch eingetragen ist, wirkt nur zwischen Vorkaufsberechtigten und Vorkaufspflichten. Schließt also der Eigentümer trotzdem einen Kaufvertrag mit einem Dritten ab, so ist dieser wirksam. Neben diesen Arten von Vorkaufsrecht, die vertraglich vereinbart werden müssen, kennt das deutsche Recht aber auch eine Reihe gesetzlicher Vorkaufsrechte. Solche Vorkaufsrechte gibt es insbesondere zugunsten der öffentlichen Hand, und dort zugunsten von Städten und Gemeinden. Solche Vorkaufsrechte sind unter anderem im Baugesetzbuch geregelt, können sich aber auch aus siedlungsrechtlichen, naturschutzrechtlichen, verkehrsrechtlichen, denkmalschutzrechtlichen oder bestimmten landesrechtlichen Vorschriften ergeben. Hintergrund solcher Vorkaufsrechte ist in der Regel entweder, dass das betroffene Grundstück durch eine Entscheidung der vorkaufsberechtigten Gemeinde eine erhebliche Werterhöhung erfahren hat oder dass es sich um ein Grundstück handelt, das aufgrund seiner Lage von besonderen Interesse für die Verwirklichung staatlicher Aufgaben ist.

Daneben gibt es aber noch eine Gruppe, der häufig ein Vorkaufsrecht zusteht, die aber in den meisten Fällen davon gar nichts weiß. Gemäß § 577 BGB steht dem Mieter, an dessen Wohnraum nach Überlassung Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll ein Vorkaufsrecht zu, wenn die Wohnräume an einen Dritten verkauft werden sollen. Standardfall ist die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in einzelnen Eigentumswohnungen. Dabei handelt es sich um ein gesetzliches Vorkaufsrecht mit schuldrechtlicher Wirkung. Dies hat zur Folge, dass ein entgegen dem Vorkaufsrecht abgeschlossener Vertrag mit einem Dritten dennoch wirksam ist. Der Mieter kann sein Vorkaufsrecht folglich nur dann wirksam ausüben, wenn ihm das Vorkaufsrecht und die Bedienungen, zu denen die Wohnung verkauft werden soll, bekannt sind. Deshalb sieht § 577 Abs. 2 BGB vor, dass der Verkäufer oder der Dritte verpflichtet sind, den Mieter über das Bestehen seines Vorkaufsrecht und den Inhalt des geplanten Kaufvertrages zwischen Verkäufer und Dritten zu informieren.

II. Urteil des Bundesgerichtshofs

An diesem Punkt setzt nun der Bundesgerichtshof an. Dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21.01.2015 (Az. VIII ZR 5/14) lag folgender Fall zugrunde.

Eine Frau hatte von ihren Eltern im Jahr 2010 ein Mehrfamilienhaus in Hamburg geschenkt bekommen. In einer der Wohnungen wohnte seit 1992 die spätere Klägerin. Nach 1992 aber vor 2010 wurde an den Wohnungen des Mehrfamilienhauses Wohnungseigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes begründet. Nach dem die Eltern verstorben waren verkaufte die Tochter und spätere Beklagte sämtliche in dem Mehrfamilienhaus gelegenen sieben Wohnungen im Mai 2011 zu einem Gesamtpreis von 1,3 Millionen Euro an eine Immobiliengesellschaft. Auf die Wohnung der Mieterin entfiel rechnerische ein Anteil von € 186.571,00.

Die Mieterin wurde von der damaligen Eigentümerin weder von der Veräußerungsabsicht noch vom Vertragsabschluss unterrichtet. Auch auf ein möglicherweise bestehendes Vorkaufsrecht wurde sie nichtig hingewiesen. Die Immobiliengesellschaft wurde im Anschluss als neue Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Etwa einen Monat nach Eintragung informierte die Hausverwaltung der Immobiliengesellschaft die Mieterin über die Veräußerung der Wohnung. Sechs Monate später bot sie der Klägerin die von ihr bewohnte Wohnung gegen Zahlung eines Preises von € 266.250,00 zzgl. 12 % Erwerbskosten zum Kauf an. Dabei wies sie daraufhin, dass sie die weiteren sechs Wohnungen in den letzten zwei Monaten zum gleichen Preis verkauft habe. Der angebotene Kaufpreis entspricht dem Verkehrswert der Wohnung.

Die Mieterin lehnte das Angebot ab und verlangte stattdessen von der ursprünglichen Eigentümerin Schadensersatz. Sie begründet dies damit, dass die frühere Eigentümerin das gesetzliche Vorkaufsrecht durch die unterlassene Unterrichtung vereitelt habe. Bei Ausübung des Vorkaufsrechts hätte die Mieterin die Wohnung, die einen Verkehrswert von € 266.250,00 aufweist, zu einem Kaufpreis von (nur) € 186.571,00 erwerben können. Dies entspricht dem auf die Wohnung entfallenen Anteil an dem Gesamtkaufpreis. Dadurch hätte sie einen Gewinn von knapp € 80.000,00 erzielen können.

Dieser Argumentation ist der Bundesgerichtshof gefolgt und der Mieterin einen Anspruch auf Schadensersatz dem Grunde nach zugebilligt. Allerdings hat der Bundesgerichtshof nicht über die Höhe des entstandenen Schadens entscheiden können und die Sache deshalb an das Landgericht Hamburg zurückverwiesen. Der Bundesgerichtshof begründet seine Entscheidung damit, dass die ursprüngliche Eigentümerin gemäß § 469, 577 Abs. 2 BGB verpflichtet gewesen sei, die Mieterin über die beabsichtigte Veräußerung der Wohnung zu unterrichten und diese auf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht hinzuweisen. Diese Pflicht habe sie schuldhaft verletzt. Wegen der Pflichtverletzung sei es der Mieterin nicht möglich gewesen, die Wohnung zu den anteiligen Kaufpreis zu erwerben. Ein Nachholen des Kaufs sei unmöglich, da die frühere Eigentümerin nicht erneut Eigentum an der Wohnung übertragen könne.

Als Rechtsfolge steht der Mieterin ein Schadensersatzanspruch zu. Dieser beläuft sich auf Ersatz der Differenz zwischen Verkehrswert der Wohnung und anteiligem Kaufpreis abzüglich ersparter Kosten (z.B. Finanzierungskosten, Grundbuchkosten etc.). Entgegen dem Urteil des Landgerichts Hamburg ist ein solcher Schadensersatzanspruch auch mit dem Schutzzweck des § 577 BGB vereinbar. Zweck des Vorkaufsrechts sei neben dem Schutz des Mieters vor spekulativer Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen und deren Veräußerung an Dritterwerber auch, Mietern die Möglichkeit zu eröffnen, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter für die Wohnung zu zahlen bereit ist. Dies ergibt sich nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs bereits aus den Gesetzesmaterialien. Hätte die Absicht des Gesetzgebers alleine darin bestanden, den Mieter vor einer Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung des Dritterwerbers zu schützen, hätte ein zeitweiliger Ausschuss des Kündigungsrechts wie er in § 577a BGB geregelt ist, genügt. Als Vorkaufsrecht hätte es dann nicht bedurft.

III. Folgen

Die Begründung von Wohnungseigentum an Wohnungen von Mehrfamilienhäuser oder auch einer Doppelhaushälfte hat in den letzten Jahren sehr zugenommen. Angesichts eines florierenden Immobilienmarktes lassen sich so wesentlich höhere Kaufpreise erzielen. Die Entscheidung hat deshalb erhebliche Folgen, sowohl für Privatpersonen die Mehrfamilienhäuser verkaufen, als auch für Bauträger und Immobiliengesellschaften, die im Anschluss den Verkauf der verschiedenen Eigentumswohnungen durchführen. Sie alle müssen diese Rechtsprechung jetzt beachten. Allerdings gibt es eine Reihe von – auch gerichtlich anerkannten – rechtlichen Regelungsmöglichkeiten, um das Entstehen eines Vorkaufsrechts nach § 577 BGB zu vermeiden.

Eine nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofes naheliegende Möglichkeit führt allerdings nicht zum Erfolg. Ein Vorkaufsrecht besteht nach dem Wortlaut des § 577 Abs. 1 BGB auch dann, wenn das Wohnungseigentum im Zeitpunkt des Verkaufs an den Dritten noch nicht begründet wurde aber begründet werden soll. Es gibt zu der Frage, wann die Vorrausetzungen des „Begründet werden sollen“ vorliegen, bisher aber nur Rechtsprechung der Amtsgerichte. Hierbei zeichnet sich aber ab, dass ein Vorkaufsrecht wohl nicht entsteht, wenn das Gebäude als solches veräußert wird. Vielmehr muss die Absicht, Wohnungseigentum zu begründe, bereits sehr konkret sein. Zum Teil wird hier verlangt, dass der Kaufvertrag das künftige Wohnungseigentum genau bezeichnet. Teilweise wird verlangt, dass die Umwandlungsabsicht nach außen zu Tage treten muss, etwa durch die Beurkundung der Teilungserklärung. Anderen genügt, wenn die Umwandlungsabsicht in irgendeiner Form geäußert wird, etwa durch Erklärungen im Kaufvertrag gegenüber dem Notar.

Wird ein Gebäude insgesamt an einen Dritten zum Zwecke der Umwandlung und Vermarktung verkauft, so ist zu unterscheiden. Dem Mieter steht ein Vorkaufsrecht zu, wenn Gegenstand des Kaufvertrages die einzelnen Wohnungen in ihrer Gesamtheit sind. Wird dagegen das Gebäude als solches verkauft, so hat der Mieter kein Vorkaufsrecht. Dies hat für den Mieter den Nachteil, die Wohnung nicht zu diesen Bedingungen erwerben kann, die der Eigentümer mit dem Ersterwerber vereinbart hat. Vielmehr muss er warten, bis der Ersterwerber die Wohnung weiter veräußert. Dann steht dem Mieter ein Vorkaufsrecht zu, meist aber zu einem höheren Preis.

Nach zum Teil vertretener Auffassung ist aber eine noch viel weiter gehende Umgehung des § 577 BGB rechtlich zulässig, nämlich durch Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Wird ein Mehrfamilienhaus durch eine solche GbR erworben und sodann Wohnungseigentum zugunsten der jeweiligen Gesellschafter gegründet, sei § 577 BGB unanwendbar, weil die Vorschrift nach ihrem Wortlaut eine Veränderung in der Person des Eigentümers voraussetzt. Dies sei hier gerade nicht gegeben. Diese Ansicht kann sich auch auf ein Urteil des BGH aus dem Jahr 2009 (NJW 2009, 2738) zu § 577a BGB berufen.

IV. Fazit

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes erschwert den Verkauf von Mehrfamilienhäusern, wenn bereits Wohneigentum gegründet wurde oder sogar dies geplant ist. Wählt man die richtige rechtliche Konstruktion, gibt es aber immer noch Möglichkeiten die Entstehung des Vorkaufsrechts zu verhindern. Die entsprechenden Überlegungen müssen aber vor dem erstmaligen Verkauf angestellt werden.

Glasbruchrisiko infolge von Nickelsulfid-Einschlüssen bei ESG

Einscheibensicherheitsglas (ESG) ist ein Baustoff, der insbesondere bei vorgehängten Glasfassaden zum Einsatz kommt. Einscheibensicherheitsglas ist thermisch vorgespannt. Das führt zu einer erhöhten Stoß- und Schlagfestigkeit und einer Unempfindlichkeit gegenüber großen Temperaturunterschieden. Außerdem führt die innere Spannung dazu, dass Einscheibensicherheitsglas im Bruchfall in kleine Scherben zerfällt, was erheblich zur Sicherheit des Glases beiträgt. Trotzdem führt der Bruch von Scheiben, die an einer Fassade in größerer Höhe eingebaut sind, zu erheblichen Gefahren, insbesondere für Passanten. Deshalb sind Spontanbrüche von ESG ein Problem, mit dem sich die Baubranche immer wieder auseinandersetzen muss.

1. Bruchursachen für Spontanbrüche

Ursachen der Spontanbrüche von ESG können Nickelsulfid-Einschlüsse sein. Diese entstehen durch kaum vermeidbare Verunreinigungen des Glases beim Herstellungsprozess und sind in der intakten Scheibe nicht erkennbar. Diese Nickelsulfid-Einschlüsse vergrößern ihr Volumen durch Phasenumwandlung und verfügen außerdem über einen höheren Temperaturausdehnungskoeffizient als das Glas. Durch Sonneneinstrahlung und längerfristige Temperatureinwirkungen können so innere Spannungen entstehen, die zum Glasbruch führen.

Im gebrochenen Glas sind Nickelsulfid-Einschlüsse durch die typische Schmetterlingsform der Bruchausgangsstelle erkennbar. In der Mitte der sogenannten Schmetterlingsflügel ist, jedenfalls unter dem Mikroskop, der Einschluss solcher erkennbar. Die mikroskopische Untersuchung ist aber für eine eindeutige Festlegung der Ursache nicht ausreichend, da es auch andere Materialverunreinigungen geben kann, die als Ursache für den Spontanbruch in Betracht kommen. Für eine eindeutige Bestimmung der Bruchursache ist also eine chemische Untersuchung erforderlich, die nicht ganz billig ist.

2. Heißlagerung und ESG-H

Um die Risiken von Spontanbrüchen in Folge von Nickelsulfid-Einschlüssen zu minimieren, wurde die Heißlagerung entwickelt. Dabei wird das ESG für die Dauer von circa 12 Stunden in einem Heißlagerungsofen bei circa 290° gelagert (sogenannter heat-soak-Test). Heiß gelagertes ESG wird als ESG-H bezeichnet und ist als neues Bauprodukt in die Bauregelliste aufgenommen.

Durch die Heißlagerung sollen Gläser mit Nickelsulfid-Einschlüssen aussortiert werden. Allerdings besteht auch bei ordnungsgemäßer Durchführung der Heißlagerung ein Restrisiko von Spontanbrüchen, dass aber wesentlich geringer ist als bei ESG. Die DIN EN 14179-1 beziffert das statistische Restrisiko mit einem Bruch auf 400 Tonnen Glasmasse.

3. Restrisiko von Glasbrüchen als Baumangel

Für die Frage eines Baumangels ist nicht allein entscheidend, ob die vertraglich vereinbarte Ausführungsart und die anerkannten Regeln der Technik eingehalten sind. Nach der Rechtsprechung ist maßgeblich, ob das hergestellte Werk die vereinbarte Funktion erfüllen kann. Eine Glasfassade kann ihre Funktion nur dann erfüllen, wenn es keine Glasbrüche gibt. Der Bundesgerichtshof geht in seiner grundlegenden Entscheidung vom 08. Mai 2014 (VII ZR 203/11) noch einen Schritt weiter. Er hält eine Glasfassade nur dann für mangelfrei, wenn kein Risiko eines Glasbruches aufgrund von Nickelsulfid-Einschlüssen besteht. Da sich das Restrisiko von Nickelsulfid-Einschlüssen technisch nicht ausschließen lässt, ist eine mangelfreie Errichtung einer ESG-Glasfassade nicht möglich, wenn sich die Parteien nicht von vornerein darauf verständigt haben, dass ein Restbruchrisiko die vertraglich vorgesehene Funktion nicht beeinträchtigt.

4. Hinweispflicht des Unternehmers

Jeder Unternehmer, der ESG oder ESG-H verwendet oder nach der Leistungsbeschreibung verwenden muss, sollte auf das bestehende Restrisiko hinweisen und eine vertragliche Vereinbarung zum Ausschluss dieses Risikos mit dem Auftraggeber treffen. Das gilt insbesondere dann, wenn die im Leistungsverzeichnis vereinbarte Ausführungsart nicht geeignet ist, eine Funktionstauglichkeit des Werkes sicherzustellen. Ohne einen entsprechenden Hinweis des Unternehmers oder eine vertragliche Vereinbarung liegt das Risiko zunächst auf Seite des Unternehmers.

5. Haftung und Mitverschulden des Auftraggebers

Wenn Nickelsulfid-Einschlüsse die Funktionalität des Werkes beeinträchtigen, ist die Werkleistung insgesamt mangelhaft. Allein das Risiko, dass weitere Spontanbrüche auftreten, auch wenn Nickelsulfid-Einschlüsse noch nicht erkennbar sind, begründet einen Mangel der Werkleistung. Wenn aber nur das Restrisiko von Nickelsulfid-Einschlüssen nach ordnungsgemäß durchgeführter Heißlagerung besteht, kann der Auftraggeber nicht die Beseitigung der Mängel verlangen. Die Beseitigung dieser Mängel ist unmöglich, sodass dem Auftraggeber lediglich ein Anspruch auf Schadensersatz und Erstattung der Aufwendungen nach § 311 a BGB zusteht (BGH, Urteil vom 08.05.2014, VII ZR 203/11). Außerdem muss sich der Auftraggeber ein Mitverschulden zurechnen lassen, wenn er die Risiken der Verwendung von ESG oder ESG-H kannte.

WEG sind Verbraucher

Der Bundesgerichtshof hat am 25.03.2015 in gleich drei Fällen die umstrittene Frage geklärt, wann und unter welchen Voraussetzungen Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) Verbraucher sind. Das Ergebnis ist: Fast immer.

I. Hintergrund

In der Rechtsprechung war seit längerem umstritten, ob und unter welchen Voraussetzungen WEG als Verbraucher einzuordnen sind.

Verbraucher ist nach § 13 BGB jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können. Der Begriff des Verbrauchers ist dabei von demjenigen des Unternehmers abzugrenzen. Unternehmer ist nach § 14 BGB eine natürliche oder juristische Person oder eine rechtsfähige Personengesellschaft, die bei Abschluss eines Rechtsgeschäfts in Ausübung ihrer gewerblichen oder selbstständigen beruflichen Tätigkeit handelt.

Diskutiert wird die Frage seit der gesetzlichen Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der WEG im Jahr 2007. Zuvor war allgemein anerkannt, dass die einzelnen Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft Verbraucher sein können. Die WEG selbst passte allerdings nicht mehr unter dem Wortlaut des § 13 BGB. Dieser spricht von natürlichen Personen.

Der Bundesgerichtshof hat aber relativ schnell für Gesellschaften bürgerlichen Rechts anerkannt, dass es sich auch dabei um Verbraucher im Sinn des § 13 BGB handeln kann. Er hat dies damit begründet, dass es sich bei Gesellschaften bürgerlichen Rechts weder um juristische noch um natürliche Personen handelt sondern um sonstige rechtsfähige Gruppen. Es war weitgehend anerkannt, dass diese Rechtsprechung auf WEG übertragbar war.

Im Anschluss war dann die Frage auch weniger, ob WEG Verbraucher sein können, sondern vielmehr unter welchen Voraussetzungen. Mussten alle Mitglieder der WEG Verbraucher sein? Was geschah bei Beteiligung eines gewerblichen Vermieters? Galt eine 50% Regelung? Oder genügte es letztlich, wenn nur ein Mitglied der WEG Verbraucher war? Der Bundesgerichtshof hat diese Frage nun entschieden und sich der zuletzt genannten Auffassung angeschlossen.

II. Urteil des BGH

Der BGH hat im Rahmen von drei Entscheidungen am 25.03.2015 entschieden, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft immer dann Verbraucher ist, wenn jedenfalls eines ihrer Mitglieder Verbraucher im Sinn des § 13 BGB ist.

Der Entscheidung des Bundesgerichtshofs lag die Frage zugrunde, ob eine in einem Gaslieferungsvertrag enthaltene formularmäßige Preisanpassungsklausel mit einer WEG wirksam ist. Nach dieser Klausel bestimmt sich der Preis für die Lieferung von Gas zu einem bestimmten Zeitpunkt ausschließlich in Abhängigkeit von der Preisentwicklung für Heizöl. Die WEG hatte argumentiert, dass diese Regelung in allgemeinen Geschäftsbedingungen der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht standhalte. Der Bundesgerichtshof hatte bereits zuvor zu ähnlichen Klauseln entschieden, dass sie gegenüber Unternehmern wirksam, gegenüber Verbrauchern aber unwirksam sind. Es kam somit entscheidend auf die Einordnung der WEG als Verbraucher an.

Der Bundesgerichtshof begründete seine Entscheidung damit, dass eine natürliche Person ihre Schutzwürdigkeit als Verbraucher nicht dadurch verlieren solle, dass sie Mitglied einer WEG wird. Dies umso mehr, als die Mitgliedschaft in der WEG durch den Erwerb von Wohnungseigentum Kraftgesetzes zwingend eintritt. Der Verbraucher, der Eigentümer einer Wohnung wird, kann die (Zwangs-) Mitgliedschaft also nicht verhindern. Die WEG ist im Interesse des Verbraucherschutzes der in ihr zusammen geschlossenen, nicht gewerblich handelnden natürlichen Personen regelmäßig einem Verbraucher gleich zustellen. Dies gilt nach dem Bundesgerichthof immer dann, wenn wenigstens ein Mitglied der WEG Verbraucher ist und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbstständigen beruflichen Tätigkeit dient. Die WEG handle zudem beim Abschluss von Rechtsgeschäften mit Dritten in der Regel, und so auch im konkreten Fall, zur Deckung des eigenen Bedarfes und damit nicht zu gewerblichen Zwecken.

Die Einordnung der WEG als Verbraucher gilt nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs auch dann, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft bei Vertragsschluss durch eine gewerbliche Hausverwaltung vertreten wird. Für die Abgrenzung von unternehmerischem und privatem Handeln komme es nämlich nicht auf die Person des Stellvertreters, sondern auf diejenigen des Vertretenen an.

III. Rechtsfolgen

Die Entscheidung des BGH zeigt einmal mehr, welche überragende Bedeutung dem Verbraucherschutz durch die Rechtsprechung zugewiesen wird. Dafür nimmt der BGH sogar in Kauf, dass sich zukünftig gewerbliche Vermieter auf Verbraucherschutz berufen können, sobald sie einen Verbraucher an der WEG beteiligen. Es bleibt abzuwarten, wie der BGH entscheidet, wenn einmal tatsächlich ein gewerblicher Vermieter klagt dem 90% der WEG-Anteile zustehen.

Folgen hat die Entscheidung für sämtliche Rechtsgeschäfte von WEG. Dies betrifft insbesondere die Einbeziehung von allgemeinen Geschäftsbedingungen und andere nur Verbrauchern zustehende Rechte wie Widerrufsbelehrungen. Für die Einbeziehung allgemeiner Geschäftsbedingungen gelten die Sonderregelungen der § 305 Abs. 3, 308 ff. BGB, was zu erhöhten Anforderungen an die Einbeziehung führt. Dies gilt insbesondere auch für die VOB/B. Eine Einbeziehung gegenüber Verbrauchern ist im Regelfall nicht möglich. Jedenfalls sind einzelne Klauseln der VOB/B gegenüber Verbrauchern unwirksam. Doch in Kaufverträgen gelten Besonderheiten für die Mängelrechte nach § 475 ff. BGB. Außerdem können von Verbrauchern die Sicherungsrechte für Bauunternehmen nach §§ 632a, 648, 648a BGB nicht oder  unter erschwerten Voraussetzungen verlangt werden.

Bauunternehmen sollten sich dieser Problematik bewusst sein, wenn sie AGB mit WEG vereinbaren. So ist z.B. die wirksame Vereinbarung eines Gerichtsstands nicht möglich. Auch sollten Bauunternehmen darauf achten, sich vertraglich Sicherheiten auszubedingen. Dies gilt insbesondere auch dann, wenn die WEG durch einen fachkundigen und Bauerfahrenen Verwalter vertreten wird. Der Auftritt des Verwalters nach außen darf nicht darüber hinweg täuschen, dass dahinter Verbraucher stehen. Bei Beauftragung durch ein WEG-Mitglied, etwa einen gewerblichen Vermieter, ist zu prüfen, ob die Beauftragung für das einzelne Mitglied oder für die WEG insgesamt erfolgt.

Asylbewerberunterkünfte im Gewerbegebiet – Zulässig?!

Die Zahl der Asylsuchenden ist in Deutschland im Jahr 2014 erheblich angestiegen und hat die Zahlen von Mitte der Neunzigerjahre übertroffen. Für das Jahr 2015 wird mit einem weiteren Anstieg gerechnet. Allein im November 2014 wurden 18.748 Erstanträge beim Bundesamt für Migration und Flüchtlinge verzeichnet. Von den Zentralen Aufnahmestellen werden die Asylsuchenden im gesamten Bundesgebiet verteilt. Kaum eine Gemeinde die im Jahr 2014 keine Asylsuchenden aufnahm oder bei der eine solche Aufnahme nicht bevorsteht.

Dieser Zulauf an Asylbewerbern kommt zu einer Zeit, in der in den Ballungszentren ohnehin ein angespannter Wohnungsmarkt herrscht. Vor diesem Hintergrund wird es für die zuständigen Landkreise und Städte immer schwieriger, geeignete Unterkünfte für die Asylbewerber zur Verfügung zu stellen. Ist eine solche Unterkunft dann ausgemacht, sehen sich Landkreise oft mit Einwendungen von Anwohnern oder sogar der betroffenen Gemeinde konfrontiert. Zwar steht ein Großteil der Einwohner Asylbewerbern grundsätzlich aufgeschlossen gegenüber. Sobald eine Asylbewerberunterkunft allerdings in unmittelbarer Nachbarschaft errichtet werden soll, kommt es oft zu Nutzungskonflikten und Gerichtsverfahren. Die Landkreise versuchen deshalb, wie auch schon in den neunziger Jahren, auf Unterkünfte in Gewerbegebieten auszuweichen. Dies führt allerdings regelmäßig zu Konflikten mit anliegenden Gewerbebetrieben.

Um die Ansiedlung von Asylbewerberunterkünften zu erleichtern, hat der Bundestag Ende 2014 ein „Gesetz über Maßnahmen im Bauplanungsrecht zur Erleichterung der Unter-bringung von Flüchtlingen (Flüchtlingsunterbringungs-Maßnahmengesetz)“ beschlossen.

I. Bisherige baurechtliche Regelung und Rechtsprechung

Das Baurecht dient der Regelung und vor allem Vermeidung städtebaulicher Nutzungskonflikte. Dies soll dadurch erzielt werden, dass bestimmte Gebäudearten nur in bestimmten Gebieten zulässig sind. Die Baunutzungsverordnung kennt insoweit reine Wohngebiete, allgemeine Wohngebiete, Dorf-, Misch- und Kerngebiete, Gewerbegebiete, Industriegebiete und Sondergebiete.

Den Begriff der Asylbewerberunterkünfte kannte das bisherige Baurecht nicht. Es war deshalb zunächst erforderlich diese Unterkünfte einem Begriff des Baunutzungsrechts zuzuordnen. Eine einheitliche Einordnung sämtlicher Asylbewerberunterkünfte war dabei nicht möglich. Vielmehr hängt die Einordnung in eine bestimmte Nutzungsart von dem konkreten Vorhaben ab. Sollen etwa angemietete Wohnungen mit einzelnen Familien ausländischer Flüchtlinge belegt werden die sich darin selbst versorgen, so handelt es sich um Wohnungen, da vorrangiger Zweck eine Wohnnutzung ist. Solche Unterkünfte sind in Wohngebieten unproblematisch zulässig. Das Bauplanungsrecht unterscheidet nicht nach der Herkunft der Bewohner oder nach ihrer Größe und Zusammensetzung. Wohnen ist definiert als eine auf Dauer angelegte eigenständige Führung des häuslichen Lebens. Hierbei zwischen In- und Ausländern zu unterscheiden, verstieße von vorneherein gegen Art. 3 Abs. 3 des Grundgesetzes.

Handelt es sich dagegen um eine Gemeinschaftsunterkunft nach § 53 AsylVfG im Sinne einer kasernen- oder heimartigen gemeinschaftlichen Betreuung zahlreicher und wechselnder Asylbewerber auf engem Raum handelt es sich baurechtlich um eine soziale Anlage. In diesem Fall tritt der Wohncharakter zurück und die Betreuung in der Vordergrund.

Während in reinen Wohngebieten nach § 3 BauNVO nur Wohngebäude und Anlagen zur Kinderbetreuung allgemein, und Anlagen für soziale Zwecke und solche die den Bedürfnissen des Gebietsbewohner dienen ausnahmsweise zulässig sind, sind in allgemeinen Wohn-, Dorf-, Misch und Kerngebieten neben Wohngebäuden auch soziale Anlagen allgemein zulässig. In Gewerbegebieten sind dagegen Anlagen für soziale Zwecke nur ausnahmsweise zulässig und Wohnungen nur für Aufsichtspersonen und Betriebsinhaber und mit untergeordnetem Umfang. Die Zulässigkeit von Ausnahmen beurteilt sich nach § 31 Abs. 1 BauGB. Danach ist ein Bauvorhaben zulässig, wenn die betroffene Gemeinde ihr Einvernehmen erklärt (§ 36 Abs. 1 S. 1 BauGB), die Gebietsverträglichkeit und ein Regel-Ausnahme-Verhältnis gewahrt bleiben. Im Ergebnis bedeutet ausnahmsweise also regelmäßig. Nicht zulässig sind nach BauNVO ausnahmsweise zulässige Vorhaben nur, wenn sie im Bebauungsplan ausdrücklich ausgeschlossen sind. In diesem Fall hat die Gemeinde einen anderen planerischen Willen bekundet, den auch der Gesetzgeber respektieren muss. Ein solcher Ausschluss ist auch zukünftig möglich.

Die Rechtsprechung hat aber in den letzten Jahren wiederholt entschieden, dass Asylbewerberunterkünfte, auch wenn sie Heim- oder Kasernencharakter aufweisen, wegen ihres Wohncharakters generell im Gewerbegebieten unzulässig sind (VGH Mannheim, Bsl. v. 14.03.2013 – 8 S 2504/12; OVG Hamburg, Bsl. v. 17.06.2013 – 2 Bs 151/13), da sich eine solche Einrichtung mit der sonstigen Nutzung in einem Gewerbegebiet nicht vertrage und Asylverfahren im Schnitt 13 Monate dauern. Wegen dieser nicht nur kurzen Verweildauer seien Asylbewerber in der Unterkunft als ihrem Lebensmittelpunkt vor den einer gewerblichen Nutzung typischerweise ausgehenden Immissionen schutzwürdig.

II. Flüchtlingsunterbringungs-Maßnahmengesetz

Der Gesetzgeber sah mit Hinblick auf diese Rechtsprechung Handlungsbedarf. Der Bundestag hat mit dem Flüchtlingsunterbringungs-Maßnahmengesetz einige Änderungen des Baugesetzesbuches (BauGB) vorgenommen. Die wichtigsten Regelungen finden sich dabei in § 246 Abs. 8-10 BauGB. Danach gelten – befristet bis zum 31.12.2019 – folgende Besonderheiten:

  • Im unbeplanten Innenbereich können Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude auch dann in Asylbewerberunterkünfte umgewidmet werden, wenn sich die Asylbewerberunterkunft nicht in die nähere Umgebung eingefügt (§ 246 Abs. 8 BauGB).
  • Im Außenbereich gehören Asylbewerberunterkünfte zukünftig zu den teilprivilegierten Vorhaben. Dies bedeutet, dass Flüchtlingsunterkünften nicht entgegengehalten werden kann, dass sie den Darstellungen des Flächennutzungsplans oder Landschaftsplans widersprechen, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigten oder zu einer Splittersiedlung beitragen. Andere Beeinträchtigungen, insbesondere sonstige nach § 35 Abs. 3 BauGB, können der Errichtung von Asylbewerberunterkünften aber weiterhin entgegengehalten werden (§ 246 Abs. 9 BauGB).
  • In Gewerbegebieten können für Aufnahmeeinrichtungen, Gemeinschaftsunterkünfte oder sonstige Unterkünfte für Asylbewerber Baugenehmigungen mit Ausnahmen und Befreiungen erteilt werden (§ 246 Abs. 10 BauGB), wenn Anlagen für soziale Zwecke als Ausnahme zugelassen werden können. Dies gilt auch für bereits in Kraft getretene Bebauungspläne. Damit hat der Gesetzgeber eine vom Grundsatz abweichende Regelung getroffen, wonach Änderungen der Baugebietsvorschriften der Baunutzungsverordnung nur für künftige Bebauungspläne und möglicherweise faktische Baugebiete gelten.

Außerdem wurden in den §§ 1 Abs. 6 Nr. 13, 31 Abs. 2 Nr.1 BauGB die Belange von Flüchtlingen oder Asylbewerbern und deren Unterbringung als einen besonderen öffentlichen Belang eingeführt, der im Rahmen der Aufstellung von Bauleitplänen und bei der Erteilung von Ausnahmegenehmigungen zu berücksichtigen ist. Dabei handelt es sich um gesetzgeberische Klarstellungen, keine Neuerungen. Schon bisher waren die Bedürfnisse von Asylbewerbern als öffentlicher Belang bei einer Abwägung zu berücksichtigen.

III. Folgen der neuen gesetzlichen Regelung

Durch das Flüchtlingsunterbringungs-Maßnahmenunterbringungsgesetz soll die Ansiedlung von Flüchtlingsunterkünften erleichtert werden, insbesondere in Gewerbegebieten. Dazu hat der Gesetzgeber seinen bereits bestehenden Willen zur Auslegung der Ausnahmevorschriften ausdrücklich geregelt. Der bisherigen Rechtsprechung zur Ansiedlung in Gewerbegebieten wird damit der Boden entzogen.

Widersprüche und Klagen von Nachbarn können nur dann erfolgreich sein, wenn eine nachbarschützende Planfestsetzung verletzt ist. Als solche gilt regelmäßig die ausgewiesene Nutzungsart, insbesondere für Wohngebiete und Gewerbegebiete. Ihre Missachtung kann von Nachbarn erfolgreich bekämpft werden, weil z.B. ein möglichst ungestörtes Wohnen gewährleistet sein sollte und im Planbereich unzulässige Nutzungsarten von ihnen nicht hingenommen werden müssen. Ausnahmsweise zulässige Vorhaben gehören allerdings zur Nutzungsart und können nur dann erfolgreich mit Berufung auf die Nutzungsart bekämpft werden, wenn sie überhand nehmen.

Bei der Prüfung, ob eine Ausnahmegenehmigung für ein Gewerbegebiet erteilt werden kann, ist entscheidend, ob die beantragte Flüchtlingsunterkunft mit den jeweils zulässigen Gewerbebetrieben im Gewerbegebiet verträglich ist. Das wird regelmäßig bei nichtstörenden Gewerbebetrieben, die in der Nachtzeit keine oder nur geringe Emissionen verursachen, der Fall sein. Im Übrigen darf auch von den Flüchtlingsunterkünften keine unzumutbare Beeinträchtigung für die gewerbliche Nutzung ausgehen, insbesondere muss auch eine angemessene Erweiterung der Gewerbebetriebe möglich sein.

Die Erfolgschancen von Anwohnern in Gewerbegebieten gegen Baugenehmigungen für Asylbewerberunterkünfte rechtlich vorzugehen, dürften sich damit verringern. Dagegen ist zu befürchten, dass sich Anwohner in Wohngebieten gegenüber heimartigen Asylbewerberunterkünften zukünftig darauf berufen, dass solche Einrichtungen in Gewerbegebieten angesiedelt werden sollten. Hier ist eine Infrastruktur für Wohnnutzung aber regelmäßig nicht vorhanden und die Lärmbelastung wesentlich höher, so dass manche schon das Entstehen eines „Zweiklassengesellschaft“ im Baurecht befürchten.

Keine Geltung tarifvertraglicher Ausschlussfristen ohne Bezugnahme im Arbeitsvertrag

Viele Arbeitgeber in der Baubranche sind bei der Gestaltung Ihrer Arbeitsverträge äußerst nachlässig, schließlich – so meinen sie – gelten ohnehin die tarifvertraglichen Regelungen für diese Arbeitsverhältnisse.

Damit haben die Arbeitgeber zumindest insoweit Recht, als das der Bundestarifvertrag für das Baugewerbe (BRTV) für Allgemeinverbindlich erklärt worden ist und damit grundsätzlich für alle Betriebe in der Baubranche gilt, unabhängig davon, ob Arbeitgeber oder Arbeitnehmer Mitglied in einer Tarifvertragspartei sind.

Auf diesen Grundsatz hat sich auch der Arbeitgeber in dem vom Landesarbeitsgericht Düsseldorf (Urteil vom 17.05.2001, 5 (3) Sa 45/01) zu entscheidenden Fall berufen – musste sich letztlich jedoch eines Besseren belehren lassen.

In dem zu entscheidenden Fall führten Arbeitnehmer und Arbeitgeber nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses eine Auseinandersetzung über Restvergütungsansprüche des Arbeitnehmers. Auf das Arbeitsverhältnis fand ein für Allgemeinverbindlich erklärter Manteltarifvertrag Anwendung.

Der Arbeitnehmer machte seine Ansprüche auf Restvergütung erst nach Ablauf der im Tarifvertrag geregelten dreimonatigen Ausschlussfrist geltend. Diese Ausschlussfrist sieht vor, dass alle Ansprüche aus dem Arbeitsverhältnis verfallen, wenn sie nicht innerhalb von drei Monaten geltend gemacht werden. Der Arbeitsvertrag enthielt eine solche Regelung hingegen nicht.

Der Arbeitgeber vertrat die Auffassung, dass die Restvergütungsansprüche verfallen seinen, da der für allgemeinverbindlich erklärte Tarifvertrag auf das Arbeitsverhältnis Anwendung findet. Dass der Arbeitsvertrag eine Regelung zur Ausschlussfrist weder ausdrücklich vorsieht, noch auf diese Regelung im Tarifvertrag verweist, sei hingegen unerheblich.

Auch die Richter verwiesen darauf, dass diese Ansprüche zwar grundsätzlich verfallen sind. Allerdings vertraten sie auch die Auffassung, dass sich der Arbeitgeber auf die tarifvertragliche Ausschlussfrist nicht berufen kann.

Zur Begründung bemühten sie das bis dahin kaum beachtete Nachweisgesetz, wonach der Arbeitgeber verpflichtet ist, spätestens einen Monat nach dem vereinbarten Beginn des Arbeitsverhältnisses die wesentlichen Vertragsbedingungen schriftlich niederzulegen, die Niederschrift zu unterzeichnen und dem Arbeitnehmer auszuhändigen. Gemäß § 2 Absatz 1 S. 2 Ziff. 10 des Nachweisgesetzes ist ein Hinweis auf die Tarifverträge aufzunehmen, die auf das Arbeitsverhältnis anzuwenden sind. Dies gilt selbst dann, wenn der Tarifvertrag für Allgemeinverbindlich erklärt worden ist.

Da der Arbeitgeber dieser Pflicht nicht nachgekommen war, war es ihm verwehrt sich auf die tarifvertraglich geregelte Ausschlussfrist zu berufen.

Auch der Bundestarifvertrag für das Baugewerbe (BRTV) ist für Allgemeinverbindlich erklärt und auch er enthält in § 14 eine zweimonatige Ausschlussfrist zur Geltendmachung von Ansprüchen aus dem Arbeitsverhältnis.

Sofern aber weder der Arbeitsvertrag einen Hinweis auf den anwendbaren Tarifvertrag enthält noch der Arbeitgeber seiner Verpflichtung aus § 2 Nachweisgesetz anderweitig nachkommt, bleibt es ihm verwehrt sich auf die tarifvertragliche Ausschlussklausel zu berufen.

Damit bleibt es für die Ansprüche aus dem Arbeitsverhältnis bei den gesetzlichen Verjährungsfristen gem. § 194 ff. BGB. Demnach verjähren Ansprüche regelmäßig nach 3 Jahren zum Jahresende.

Fazit:

Auch bei für allgemein verbindlich erklärten Tarifverträgen, sollten Arbeitgeber bei der arbeitsvertraglichen Gestaltung sorgfältig sein. Enthält der Arbeitsvertrag nämlich keinen Hinweis auf die Anwendbarkeit des Tarifvertrages, so kann sich der Arbeitgeber im Streitfall nicht auf die tarifvertraglichen Vorschriften berufen, mit der Folge, dass der Arbeitnehmer seine Ansprüche aus dem Arbeitsverhältnis im Rahmen der gesetzlichen Verjährungsvorschriften geltend machen kann.

Über den Autor:

Ina Bender ist Rechtsanwältin bei Bartsch Rechtsanwälte in Karlsruhe und schwerpunktmäßig im Arbeitsrecht tätig.

Genügt die Mangelrüge per E-Mail? Anmerkung zur Entscheidung des Landgerichtes Frankfurt am Main vom 08.02.2015.

Das Landgericht Frankfurt am Main hat am 08.02.2015 (2-20 O 229/13) entschieden, dass eine per E-Mail verschickte Mangelrüge nicht genügt, um die Verjährung der Gewährleistungsansprüche zu verhindern. Das Landgericht folgt damit der Rechtsprechung des Oberlandesgerichtes Frankfurt aus dem Jahr 2012 (4 U 269/11). Worum geht es?

Normalerweise genügt eine Mangelrüge nicht, um den Eintritt der Verjährung von Gewährleistungsansprüchen zu verhindern. Dazu bedarf es in der Regel gerichtlicher Maßnahmen, zum Beispiel der Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens. Die Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB/B) enthält aber eine Sonderregelung: Gemäß § 13 Abs. 5 Nr. 1 Satz 2 VOB/B beginnt eine neue (zweijährige) Verjährungsfrist ab Zugang einer schriftlichen Mangelrüge. Eine rechtzeitige Mangelrüge verhindert also die Verjährung. Die VOB/B ist allerdings kein Gesetz, sondern eine Sammlung allgemeiner Geschäftsbedingungen. Will man erreichen, dass die VOB/B gilt, muss man dies im Bauvertrag vereinbaren.

In dem Fall, den das Landgericht Frankfurt zu entscheiden hatte (ebenso wie in dem Fall, der dem Oberlandesgericht Frankfurt vorlag), hatten die Parteien die Geltung der VOB/B vereinbart. In beiden Fällen hatte der Bauherr per E-Mail rechtzeitig vor Ablauf der Gewährleistungsfrist die Mängel gerügt. In Frankfurt ist man der Auffassung, dass dies nicht genügt, um die Verjährung wirksam zu verhindern. Das Landgericht Frankfurt und das Oberlandesgericht Frankfurt stützen sich dabei auf eine Regelung im BGB. Dort heißt es in § 126 BGB: „Ist durch Gesetz schriftliche Form vorgeschrieben, so muss die Urkunde von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet werden.“ Es liegt auf der Hand, das eine E-Mail diesen Anforderungen nicht genügt, denn sie trägt weder eine eigenhändige Namensunterschrift noch ein notariell beglaubigtes Handzeichen. Diese strengen Formvorschriften gelten allerdings nach dem Wortlaut des § 126 BGB nur dann, wenn „durch Gesetz“ die schriftliche Form vorgeschrieben ist. Die VOB/B ist kein Gesetz. Für sie gilt, was in § 127 BGB geregelt ist: „Zur Wahrung der durch Rechtsgeschäft bestimmten schriftlichen Form genügt, soweit nicht ein anderer Wille anzunehmen ist, die telekommunikative Übermittelung“. Mit anderen Worten: Wer vertraglich Schriftform vereinbart, genügt dieser Form in der Regel auch dann, wenn er seine Erklärungen per Telefax oder per E-Mail verschickt. Etwas anderes gilt nur ausnahmsweise dann, wenn aus den gesamten Umständen zu entnehmen ist, dass die Parteien die strengere gesetzliche Schriftform wollten.

Die Entscheidungen des Oberlandesgerichtes Frankfurt und des Landgerichtes Frankfurt zur Anwendung der strengen gesetzlichen Schriftformregeln bei einer vertraglich (nämlich durch VOB/B) vereinbarten Schriftform sind erkennbar falsch. Wie soll man in der Praxis nun damit umgehen?

Bauherren im Zuständigkeitsbereich des Oberlandesgerichtes Frankfurt wird man empfehlen müssen, die mühselige und zeitraubende gesetzliche Schriftform einzuleiten, wenn Erklärungen abgeben werden sollen, die nach der VOB/B der Schriftform genügen müssen. Diese Vorschriften sind vielfältig. Die VOB-Schriftform gilt für zahlreiche Bereiche:

1. § 4 Abs.3: Bedenken des Auftraggebers gegen die vorgesehene Art der Bauausführung, gegen die Güte der vom Auftraggeber gelieferten Stoffe oder Bauteile oder gegen die Leistung anderer Unternehmer.

2. § 4 Abs. 8, Nr.1: Zustimmung des Auftraggebers zur Übertragung von Bauleistungen durch den Auftragnehmer an Nachunternehmer.

3. § 6 Abs.1: Anzeige von Behinderungen.

4. § 6 Abs. 6 S. 1: Behinderungsanzeige zur Auslösung des Schadensersatzanspruchs.

5. § 6 Abs. 6 S. 2: Behinderungsanzeige zur Auslösung des Entschädigungsanspruchs.

6. § 6 Abs. 7 : Kündigung des Bauvertrags bei Unterbrechung von länger als drei Monaten.

7. § 8 Abs. 5: Kündigung des Bauvertrags durch den Auftraggeber.

8. § 9 Abs. 2: Kündigung des Bauvertrags durch den Auftragnehmer.

9. § 12 Abs. 4: Niederschrift der förmlichen Abnahme.

10. § 12 Abs.5 Nr.1: Fertigstellungsmitteilung.

11. § 13 Abs. 5 Nr. 1 S. 2: Mängelrüge des Auftraggebers mit Verlangen der Mängelbeseitigung nach Abnahme.

12. § 16 Abs. 3 Nr. 2 Unterrichtung und Hinweis auf die Ausschlusswirkung der Schlusszahlung.

13. § 17 Abs. 4: Abgabe der Bürgschaftserklärung durch den Auftragnehmer an den Auftraggeber als Sicherheitsleistung.

14. § 18 Abs. 2 Nr.1: Entscheidung der vorgesetzten Stelle des öffentlichen Auftraggebers innerhalb von 2 Monaten bei vorangegangenem Streitigkeiten aus dem Bauvertrag und Einspruch gegen die Entscheidung der vorgesetzten Stelle des Öffentlichen Auftraggebers durch Auftragnehmer.

Außerhalb des Zuständigkeitsbereichs des Oberlandesgerichtes Frankfurt würde ich nach wie vor diese Erklärungen per E-Mail verschicken, nur die Mangelrüge (§ 13 Abs. 5) vorsichtshalber aber rechtzeitig auch per Post, wenn es darum geht, die Verjährung zu verhindern. Alle anderen Erklärungen können notfalls nachgeholt werden. Ist der Anspruch aber erst einmal verjährt, ist das Kind in den Brunnen gefallen.

Im Übrigen gilt: Die Anforderungen an die Formulierung einer ordnungsgemäßen Mangelrüge sind nicht allzu hoch. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes genügt es, die Symptome zu benennen, in denen sich der Mangel zeigt. Man kann gleichwohl einige Fehler machen. Wir helfen bei der Gestaltung rechtssicherer Erklärungen gerne.

Nachtragsvereinbarungen sind abschließend: Kein Nachtrag zum Nachtrag!

Jedes Bauvorhaben ist eine Premiere. Und wie bei jeder Premiere läuft nicht alles nach Plan. So stellt sich während der Bauphase regelmäßig heraus, dass bestimmte Leistungen erforderlich sind, um das Bauvorhaben fertig zu stellen, die wenigstens eine der Parteien in ihrer ursprünglichen Planung nicht berücksichtigt hat. In der Bauwirtschaft hat dies zu dem Erfahrungssatz geführt, dass es praktisch kein Bauvorhaben ohne Nachtrag gibt.

Weil Bauherren aber in der Regel nicht bereit sind, mehr zu bezahlen als ursprünglich vereinbart, führen Nachträge oft zu Streitigkeiten. Soweit dann außergerichtlich und unter dem Druck der Einstellung der Bauarbeiten überhaupt Nachtragsvereinbarungen abgeschlossen werden, umfassen diese oft nur die den zusätzlichen Leistungen direkt zuzuordnenden Kosten wie Material, Arbeitskraft etc. Oft (un-)bewusst ausgeblendet werden die Auswirkungen auf die Bauzeit und die bauzeitabhängigen, indirekten Kosten. Fragen wie: Dauert das Bauvorhaben nun länger? Müssen ein Gerüst oder eine Maschine länger vorgehalten werden? Welche Kosten entstehen dafür? stellen sich Unternehmen oft nicht oder zu spät. Verschiedene Gerichte haben in letzter Zeit klargestellt, dass auch bauzeitabhängige Kosten frühzeitig angemeldet und bei Vereinbarungen mitberücksichtigt werden müssen. Ansonsten besteht ein erhebliches Risiko mit Ansprüchen wegen bauzeitabhängiger Mehrkosten ausgeschlossen zu sein.

 I. Hintergrund

Beim VOB/B-Vertrag ist der Auftragnehmer verpflichtet, zusätzliche Arbeiten mitauszuführen, wenn die Arbeiten erforderlich sind, um den vertraglich vereinbarten Erfolg zu erreichen. Etwas anders gilt nur dann, wenn der Betrieb des Auftragnehmers auf eine derartige Leistung nicht eingerichtet ist. Dies gilt – unabhängig von der rechtlichen Begründung – auch für den BGB-Werkvertrag. Andere zusätzliche Leistungen kann der Auftraggeber nur mit Zustimmung des Auftragnehmers verlangen. Insoweit dürfte regelmäßig ein vom Hauptauftrag zu unterscheidender Anschlussauftrag vorliegen.

Wird vom Bauherren eine im Bauvertrag nicht vorgesehene Leistung zusätzlich gefordert, so steht dem Bauunternehmer nach §§ 631 BGB, 2 Abs. 6 VOB/B auch eine zusätzliche Vergütung zu, die der Auftragnehmer in aller Regel mit einem Nachtragsangebot geltend machen wird. Zwar soll eine die Vergütung regelnde Nachtragsvereinbarung vor Ausführung der Arbeiten getroffen werden, notwendige Voraussetzung ist dies aber nicht. Der Unternehmer ist auch nicht berechtigt, die Ausführung der Arbeiten vom Abschluss einer Vereinbarung abhängig zu machen, solange der Auftraggeber die Vergütungspflicht nicht dem Grunde nach bestreitet. Die Anordnung geänderter oder zusätzlicher Leistungen kann zu einer Bauzeitverzögerung führen, wenn die Ausführung der Leistung mehr Zeit in Anspruch nimmt. Nach der Rechtsprechung handelt es sich dabei um eine Behinderung im Sinne des § 6 Abs. 1 VOB/B. Dies hat zur Folge, dass der Unternehmer die Behinderung anzuzeigen hat, um eine Bauzeitverlängerung zu bewirken und Mehrvergütung zu erhalten.

II. Rechtsprechung

Das Oberlandesgericht München (Urteil vom 26.06.2012 – 9 U 3604/11) hatte sich mit der Frage befasst, ob einer Nachtragsvereinbarung abschließende Wirkung für alle mit diesem Nachtrag verbundenen Kosten zukommt. Dem Urteil lag dabei folgender Sachverhalt zugrunde:

Das klagende Bauunternehmen hatte vom Auftraggeber den Zuschlag für Instandsetzungs- und Erneuerungsarbeiten an einer Autobahnbrücke erhalten. Vereinbart war die Geltung der VOB/B. Unter anderem infolge unvorhersehbarer Chloridbelastungen kam es zu Bauablaufstörungen. Wegen der durch die Arbeiten zur Beseitigung der Chloridbelastung entstandenen direkten Mehrkosten schlossen die Parteien eine Nachtragsvereinbarung. Nicht in der Nachtragsvereinbarung enthalten waren indirekte bauzeitabhängige Kosten. Nachdem der Auftraggeber die Vergütung gemäß der Nachtragsvereinbarung bezahlt hatte, machte das Bauunternehmen mit der Klage u.a. darüber hinausgehende weitere bauzeitabhängige Mehrkosten geltend.

Das Oberlandesgericht München hat die Klage abgewiesen. Begründet hat es dies damit, dass Nachtragsvereinbarungen grundsätzlich und auch im konkreten Fall abschließende Wirkung zukommt. Nachtragsvereinbarungen seien regelmäßig so auszulegen, dass alle mit dem Nachtrag zusammenhängenden Mehrkosten abschließend geregelt werden sollen. Hier konnte der Auftraggeber deshalb davon ausgehen, dass der Kläger mit der Nachtragsvereinbarung alle durch die Chloridbelastung entstehenden Kosten geltend macht. Soweit in der Nachtragsvereinbarung keine bauzeitabhängigen Kosten oder eine Verlängerung der Bauzeit enthalten waren, darf ein Bauherr annehmen, dass solche Kosten dann eben nicht entstehen und eine Verlängerung der Bauzeit aus Sicht des Bauunternehmers nicht notwendig ist.

III. Konsequenzen

Die Entscheidung des Oberlandesgerichts München betraf eine Nachtragsvereinbarung. Hier müssen Unternehmer darauf achten, alle – insbesondere auch bauzeitbezogene – Kosten mitaufzunehmen. Sollten die bauzeitbezogenen Kosten zum Zeitpunkt der Nachtragsvereinbarung aus Sicht des Unternehmers nicht bestimmbar sein oder droht der Abschluss der Vereinbarung insgesamt an der Geltendmachung dieser Ansprüche zu scheitern, ist dem Unternehmer zu raten, sich diese Ansprüche ausdrücklich in der Vereinbarung vorzubehalten.

IV. Auswirkungen

Oft besteht zwischen den Parteien aber schon Streit darüber, ob es sich um einen Nachtrag handelt oder ob die Leistung schon nach dem ursprünglichen Vertrag geschuldet ist. Zwar gilt der Grundsatz, dass „Was als Leistung beschrieben ist, nicht Nachtrag sein kann“, insbesondere bei umfangreichen Leistungsverzeichnissen mit Pauschalierungen ist die Abgrenzung aber oft unklar.

Um nicht möglichen Schadensersatzansprüchen wegen Verzögerung ausgesetzt zu sein, führen Bauunternehmen die Leistungen dann oft aus und vertagen die Auseinandersetzung um die Vergütung auf die Zeit nach Abschluss des Bauvorhabens. Wenn überhaupt werden noch während der Bauzeit Angebote für die Zusatzleistungen gestellt und die Geltendmachung von Mehrkosten angemeldet.

Der Abschluss einer Nachtragsvereinbarung ist auch nicht zwingend erforderlich, damit ein Bauunternehmer später Vergütungsansprüche geltend machen kann. Allerdings müssen Bedenken und die zusätzliche Vergütung nach § 2 Abs. 6 VOB/B grundsätzlich vor Ausführung der Arbeiten angemeldet werden. Fehlt die Anmeldung und war sie nicht – was nur in Ausnahmen der Fall sein dürfte – entbehrlich, besteht allein deshalb kein Anspruch. Außerdem sollten Bauunternehmen nach der Entscheidung des Oberlandesgerichts München auch besonderen Wert auf den Inhalt der Ankündigung einer zusätzlichen Vergütung legen. Schon aus Beweisgründen sollte die Ankündigung schriftlich erfolgen. Die Ankündigung braucht zwar nicht die voraussichtliche Höhe der Mehrkosten anzugeben. Sie muss aber nicht nur die Leistungsart, sondern auch den Leistungsumfang betreffen. Die Mehrkostenanmeldung sollte deshalb die zusätzlichen Leistungen jedenfalls überblicksartig enthalten und ausdrücklich auch bauzeitabhängige Kosten einschließen.

Ist dies nicht der Fall muss der Umfang durch Auslegung ermittelt werden. Wie eine solche Auslegung ausgeht, lässt sich schwer vorhersehen und hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Wird dann noch während der Bauphase oder gemeinsam mit der Anzeige der Mehrkosten ein Nachtragsangebot abgegeben, ist besonders darauf zu achten, dass auch tatsächlich alle Kosten enthalten sind. Soweit bauzeitabhängige Kosten noch nicht beziffert werden können, sollten diese ausdrücklich vom Angebot ausgenommen werden. Ansonsten könnten Gerichte das Angebot im Zusammenhang mit der Mehrkostenanmeldung dahingehend auslegen, dass sich die Mehrkostenanmeldung nur auf diejenigen Kosten bezieht, die im Angebot enthalten sind. In diese Falle sollte kein Unternehmen tappen.

Haftung für den Umsturz eines Turmdrehkrans bei Sturm

Ein Turmdrehkran muss den am Aufstellort auftretenden Wind- und Wetterbedingungen standhalten. Da bei Unwettern, mit denen auch in Süddeutschland grundsätzlich zu rechnen ist, Sturmböen bis zur Windstärke 11 nicht selten sind, muss ein Kran diesen Sturmböen standhalten. Kommt es trotzdem zu einem Kranumsturz, stellen sich eine Reihe von Haftungsfragen.

Beispielsfall: Das OLG München hatte am 04.04.2014 über einen typischen Fall zu entscheiden (Az. 18 U 4536/99). Am 28.01.1994 stürzte ein Turmdrehkran des Typs Potain Topkit F 15-15C um und zerstörte das Nachbarhaus. Die Gebäudeversicherung des zerstörten Hauses regulierte den Schaden und verlangte Schadensersatz von dem Kranbetreiber, einem Bauunternehmen, das gleichzeitig Eigentümer des Grundstücks war, auf dem der Turmdrehkran aufgestellt war. Der Kranbetreiber argumentierte, er habe den Ausbau von einer Fachfirma, einem gewerblich tätigen Kranvermieter, durchführen lassen. Dieser habe die ordnungsgemäße Aufstellung durch einen Kransachkundigen überprüft und bestätigt.

Haftung des Kranbetreibers:

In dem Beispielsfall verurteilte das OLG München den Kranbetreiber auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 271.352,75 DM. Das Umstürzen des Krans war die Folge fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung. Dies zeigte sich in dem Umstand, dass der Kran den Belastungen des Sturms nicht standgehalten hat. Denn das Naturereignis war nicht außergewöhnlich, da Stürme der am 28.01.1994 gemessenen Stärke immer wieder auch in Süddeutschland auftreten. Es hätte daher durch technische Vorrichtungen verhindert werden müssen, dass ein Kran derartigen Windbelastungen nicht standhält. Stürzt ein Turmdrehkran dennoch um, beweist dies, dass die erforderlichen technischen Maßnahmen nicht in ausreichender Weise getroffen worden sind. Deshalb haftete der Kranbetreiber für die durch den Kranumsturz am Nachbarhaus entstandenen Schäden.

Haftung des Kranerichters:

Die deutschen Gerichte gehen davon aus, dass derjenige, der einen Turmdrehkran aufstellt, für die Folgen eines Kranunfalls haftet, wenn er nicht beweisen kann, dass er alle bei Aufstellung und Unterhaltung des Krans aus technischer Sicht gebotenen und geeigneten Maßnahmen ergriffen hat. Grundlage für diese Haftung ist § 836 BGB. Danach haftet der Errichter eines Gebäudes oder einer technischen Anlage für Fehler bei der Errichtung. Das besondere an dieser Vorschrift ist, dass das Verschulden des Errichters vermutet wird. Der Errichter der technischen Anlage muss beweisen, dass alle erforderlichen Maßnahmen ergriffen und die Errichtung nach dem Stand der Technik ausgeführt wurde. Da andere Unfallursachen, z. B. Manipulationen Dritter, oft nicht oder nur schwer beweisbar sind, trifft den Errichter eines Krans die Schadensersatzverpflichtung unabhängig davon, ob ein fahrlässiges Verhalten des Errichters tatsächlich Ursache für den Unfall war.

Haftung des Kranvermieters:

Die Rechtsprechung geht davon aus, dass der Kranvermieter, der den Kran auf dem Baugrundstück aufstellt, Errichter im Sinne des § 836 BGB ist. Wenn es zu einem Kranunfall kommt, muss also der Kranvermieter beweisen, dass er bei der Aufstellung des Krans alle erforderlichen technischen Maßnahmen ergriffen und alle Vorschriften beachtet hat. Insoweit besteht auch eine Verantwortlichkeit des Kranvermieters für Probleme des Untergrundes, da der Kranvermieter den Turmdrehkran nur auf einen sicheren Untergrund stellen darf. Es ist deshalb für Kranvermieter besonders wichtig, im Mietvertrag mit dem Kranbetreiber klare Regeln zu den verschiedenen Verantwortungsbereichen zu treffen, insbesondere zur Stellplatzvorbereitung und zur Sicherheit beim Betrieb.

Haftung des Grundstückseigentümers:

Der Eigentümer eines Grundstücks, auf dem ein Turmdrehkran errichtet wird, haftet für Schäden, die an Nachbargrundstücken entstehen, nach § 906 Abs. 2 S. 2 BGB. Diese Verantwortlichkeit trifft den Eigentümer des Grundstücks unabhängig davon, ob er die Aufstellung oder den Betrieb des Turmdrehkrans mitverantwortet hat. Die Haftung des Eigentümers aus dieser Vorschrift besteht aber nur im Außenverhältnis, also gegenüber geschädigten Nachbarn. Im Innenverhältnis zwischen Kranvermieter, Bauunternehmen und Eigentümer richtet sich die Haftungsverteilung danach, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt nicht beachtet, also insbesondere eigene Pflichten verletzt hat.

Strafrechtliche Konsequenzen:

Der Unfall eines Turmdrehkrans hat häufig auch strafrechtliche Konsequenzen. In Fällen mir Personenschäden wird die Staatsanwaltschaft regelmäßig Ermittlungen aufnehmen, weil bereits die fahrlässige Körperverletzung strafbar ist. Fahrlässige Sachbeschädigungen sind in aller Regel nicht strafbar. Trotzdem kann es auch bei reinen Sachschaden zu einem Strafverfahren kommen, insbesondere dann, wenn durch den Kranunfall eine größere Gefahr für die Allgemeinheit bestand, z. B. bei einem Kranumsturz in Innenstadtlagen oder neben viel befahrenen Verkehrswegen.

Technische Vorschriften für Windbelastungen:

Die Hersteller von Turmdrehkranen müssen bei der Bemessung von Turmdrehkranen die DIN EN 14439 beachten. Im Betriebszustand „außer Betrieb“ muss das Windgeschwindig-keitsprofil „C 25“ eingehalten werden. Je nach Höhe des Krans sind Windgeschwindig- keiten von ca. 135 km/h bis ca. 185 km/h in Ansatz gebracht. Das ist mehr als Windstärke 12 auf der Beaufortskala. Der Aufsteller eines Krans muss vor der Aufstellung prüfen, ob am Aufstellort mit höheren Windbelastungen zu rechnen ist. Die Referenz für die zu erwartenden Windbelastungen liefert die Windkarte der DIN EN 13001-2

Zusammenfassung:

Ein Turmdrehkran muss Windbedingungen, die am Aufstellort voraussichtlich anzutreffen sind, standhalten. Da ein Turmdrehkran über längere Zeit an einem Standort steht, müssen dabei auch außergewöhnliche Ereignisse wie Unwetter und starke Sturmböen berücksichtigt werden. Kommt es infolge eines Unwetters zu einem Kranunfall, haften der Kranbetreiber und der Errichter des Krans (in der Regel der Kranvermieter) für alle daraus resultierenden Schäden. Die Haftung im Verhältnis zwischen Kranbetreiber und Kranvermieter hängt von der konkreten Unfallursache und den im Kranmietvertrag getroffenen inhaltlichen Vereinbarungen ab.

Der Kampf gegen Schwarzgeldabreden zu Lasten der Architekten?

Der Bundesgerichtshof hat durch eine vielbeachtete Rechtsprechungsänderung (Aktenzeichen VII ZR 6/13) für erhebliche Diskussionen unter Juristen gesorgt. Nach der Entscheidung des BGH sind Verträge, bei denen es Schwarzgeldabreden gibt, nichtig (§§ 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG, 134 BGB). Unwirksam ist also nicht nur (wie bisher) die Schwarzgeldabrede selbst, sondern der gesamte Vertrag. Die Schwarzgeldabrede „infiziert“ das gesamte Rechtsgeschäft. So sehr es zu begrüßen ist, dass die Justiz wirksame Maßnahmen gegen Schwarzarbeit ergreift, so wenig erfreulich ist es, wenn aufgrund dieser Entwicklung andere Unternehmer, insbesondere Architekten Nachteile erleiden. Worum geht es?

Es geht um die häufig anzutreffende Konstellation, dass ein Bauunternehmer/Handwerker bei der Ausführung seiner Arbeiten Fehler macht und dies von dem mit der Bauüberwachung (Objektüberwachung im Sinne der Leistungsphase 8 HOAI) beauftragte Architekt nicht erkannt wird. Angesichts des sehr umfangreichen Pflichtenkatalogs und des strengen Prüfungsmaßstabes, die der Bundesgerichtshof hierzu entwickelt hat, haftet der Architekt oft auch für die Fehler des Bauunternehmers.

Im Regelfall, wenn es also keine Schwarzgeldabrede zwischen dem Handwerker und dem Bauherrn gibt, haftet der Architekt neben dem Bauunternehmer für den Mangel und den daraus resultierenden Schaden als Gesamtschuldner. Wird er vom Bauherrn in Anspruch genommen, kann er bei dem Handwerker Regress nehmen, der den Fehler verursacht hat. Er trägt damit „nur“ dessen Insolvenzrisiko und hat den Ärger mit einem möglicherweise erforderlichen Folgeprozess.

Nun hat sich diese Lage grundsätzlich verändert. Haben der Bauherr und der Werkunternehmer eine Schwarzgeldabrede getroffen, ist der zwischen ihnen geschlossene Vertrag nichtig. Ohne Vertrag gibt es aber keine Leistungspflicht, ohne Leistungspflicht keine Pflichtverletzung (Mangel), ohne Mangel keine Nachbesserungs- und Schadensersatzpflicht. Alleiniger Schuldner des Bauherrn ist damit der Architekt, an dessen Objektüberwachungspflicht sich durch die Schwarzgeldabrede zwischen dem Bauherrn und dem Handwerker nichts ändert.

Wird der Architekt nun in Anspruch genommen, kann er beim Unternehmer nicht Regress nehmen. Voraussetzung für den Regress wäre nämlich eine Gesamtschuld zwischen dem Architekten und dem Bauunternehmer. Da der Bauunternehmer aber nichts schuldet, weder Leistung noch Nachbesserung, noch Schadensersatz, kann er nicht Gesamtschuldner sein. Der Architekt bleibt auf dem ganzen Schaden sitzen. Diese Situation wird als unglücklich empfunden, ist aber eindeutige Folge der Gesamtnichtigkeit des Vertrages. Ob man durch eine Weiterentwicklung der höchstrichterlichen Rechtsprechung dieses als unbillig empfundene Ergebnis korrigieren kann, ist offen. Der BGH hatte hierüber noch nicht zu entscheiden. Denkbar ist eine analoge Anwendung der Grundsätze über die gestörte Gesamtschuld oder eine Beschränkung des Bauherrnanspruchs gegenüber dem Architekten aus Treu und Glauben. Bis diese Frage höchstrichterlich entschieden ist, wird man allerdings mit einer gehörigen Rechtsunsicherheit leben müssen.

Architekten ist im eigenen Interesse dringend anzuraten, darauf hinzuwirken, dass ihre Bauherren mit den Handwerkern keine illegalen Absprachen über Schwarzarbeit treffen. Man kann sogar daran denken, dass dem Architekten ein Sonderkündigungsrecht für den Fall zusteht, dass der Bauherr solche Vereinbarungen trifft und damit die Interessen des Architekten schädigt. Glaubt ein Architekt, Anzeichen für eine Schwarzgeldabrede zu erkennen, sollte er sich dringend über die weiteren rechtlichen Schritte beraten lassen. Wird er zum Mitwisser, weil er zum Beispiel bei der Rechnungsprüfung Unregelmäßigkeiten entdeckt, gefährdet er seine rechtliche Position noch mehr, möglicherweise sogar seinen Versicherungsschutz.

Sind Photovoltaikanlagen Bauwerke?

Seit einiger Zeit tobt eine Diskussion um die Frage, ob Photovoltaikanlagen Bauwerke oder zumindest Bauteile sind. Gestritten wird dabei über sogenannte Aufdachanlagen, also Photovoltaikanlagen, die auf einem bestehenden Dach befestigt werden. Dass frei stehende Photovoltaikanlagen Bauwerke sind, dürfte dagegen unbestritten sein.

Wichtig ist die Frage, ob ein Bauwerk oder Bauteil vorliegt, für die Verjährungsfrist von Ansprüchen bei Mängeln an den Photovoltaikanlagen. Bei Bauwerken und Bauteilen beträgt die Verjährungsfrist fünf Jahre, ansonsten zwei Jahre.

Die Antwort auf die Frage ist oft von erheblicher Bedeutung. Mängel, wie z.B. die Abweichung von der Wirtschaftlichkeitsberechnung oder sonstige Funktionsmängel, fallen oft erst nach einigen Jahren auf. Zudem ist die Verkürzung von Verjährungsfristen für Gewährleistungsansprüche in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht möglich, wenn ein Bauwerk oder Bauteil vorliegt.

1. Hintergründe zur Verjährung von Mängelansprüchen

Nach §§ 438 Abs. 1 Nr. 2, 634 Abs. 1 Nr. 2 BGB beträgt die Verjährungsfrist für Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln fünf Jahre bei Bauwerken, Planungs- und Bauüberwachungsleistungen für Bauwerke und bei Sachen, die entsprechend ihrer üblichen Verwendungsweise für ein Bauwerk verwendet worden sind und dessen Mangelhaftigkeit verursacht haben (sogenannte Bauteile).

Bauwerke sind dabei unbewegliche, durch Verwendung von Arbeit und Material in Verbindung mit dem Erdboden hergestellte Sachen. Unbeweglich ist die Sache, wenn sie – und sei es auch nur wegen Größe und Gewicht – nur mit größerem Aufwand vom Grundstück getrennt werden kann.

Ein Bauteil ist eine Sache, die bei Arbeiten an bestehenden Bauwerken verwendet wird, wenn die Arbeiten für Konstruktion, Bestand, Erhaltung und Nutzbarkeit des Gebäudes von wesentlicher Bedeutung sind und wenn die eingebauten Teile mit dem Gebäude fest verbunden sind. So unstreitig die Begriffsbestimmungen sind, so schwierig und diskussionsanfällig ist die Anwendung im konkreten Einzelfall. Dies führte dazu, dass zu der Frage, ob Aufdachphotovoltaikanlagen Bauwerke oder zumindest Bauteile sind, seit 2002 eine Vielzahl sich widersprechender Gerichtsentscheidungen ergangen sind.

2. Das Urteil des BGH zur Verjährungsfrist bei Aufdachanlagen

Diese Frage dürfte der Bundesgerichtshof nun durch sein Urteil vom 09.10.2013, VIII ZR 318/12 geklärt haben. In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall hatte der spätere Kläger vom späteren beklagten Unternehmer lediglich die Teile für die Photovoltaikanlage erworben, diese aber im Anschluss selbst auf einem Scheunendach angebracht. Nach Ablauf von etwas über zwei Jahren stellte sich heraus, dass die Solarmodule eine ausgeprägte Delamination aufwiesen. Dabei lösen sich Schichten in Werkstoffen ab, was dauerhaft zu einer erheblichen Leistungsminderung führt. Nachdem im Rahmen eines selbständigen Beweisverfahrens die Mängel bestätigt wurden, kam es letztlich darauf an, ob Mängelansprüche verjährt sind.

Dies bejahte der Bundesgerichtshof mit folgender Begründung:

„Die auf dem Scheunendach errichtete Photovoltaikanlage, zu deren Erstellung die Module dienten, ist mangels Verbindung mit dem Erdboden selbst kein Bauwerk im Sinne des Gesetzes.

Bauwerk ist allein die Scheune, auf deren Dach die Solaranlage montiert wurde. Für die Scheune sind die Solarmodule jedoch nicht verwendet worden. Sie waren weder Gegenstand von Erneuerungs- oder Umbauarbeiten an der Scheune, noch sind sie für deren Konstruktion, Bestand, Erhaltung oder Benutzbarkeit von (wesentlicher) Bedeutung. Vielmehr dient die Solaranlage eigenen Zwecken, denn sie soll Strom erzeugen und dem Landwirt S. dadurch eine zusätzliche Einnahmequelle (Einspeisevergütung) verschaffen; um diesen Zweck zu erfüllen, hätte die Anlage auch auf jedem anderen Gebäude angebracht werden können. Die Photovoltaikanlage hat mithin keine Funktion für das Gebäude (Scheune) selbst, sondern sie ist, weil es dem Bauherrn zweckdienlich erschien, lediglich ebendort angebracht worden. Allein dies führt nicht dazu, dass die für die Montage von der Klägerin gelieferten Einzelteile „für ein Bauwerk“ verwendet worden wären.“

3. Folgeentscheidungen

In der Folge haben nun mehrere Oberlandesgerichte versucht, der Entscheidung des Bundesgerichtshofs in anderen Fällen Rechnung zu tragen, mit durchaus unterschiedlichen Ergebnissen. Das OLG Köln (Urteil vom 28.05.2014 – 2 U 107/13), das Oberlandesgericht Saarbrücken (Urteil vom 23.04.2014 – 1 U 181/13) und der 28. Zivilsenat des Oberlandesgerichts München (Urteil vom 14.01.2014 – 28 U 883/13) haben mit relativ kurzen Verweisen auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs eine zweijährige Verjährungsfrist angenommen und in den konkreten Fällen Mängelansprüche als verjährt betrachtet. Insbesondere das Oberlandesgericht Köln hat in seinem Urteil ausgeführt, dass dies seiner Ansicht nach aufgrund der Entscheidung des Bundesgerichtshofs für alle Aufdachanlagen zwingend ist.

Die 9. Zivilkammer des Oberlandesgerichtes München ist demgegenüber in seinem Urteil vom 10.12.2013 – 9 U 543/12 im konkreten Fall von einer fünfjährigen Verjährungsfrist ausgegangen und hat das Vorliegen eines Bauwerks bejaht. Das Oberlandesgericht München hat dies im konkreten Fall damit begründet, dass die zu liefernde und auf dem Dach einer Tennishalle zu montierende Photovoltaikanlage nicht nur aus den fabrikmäßig hergestellten Solarmodulen, sondern zudem aus einer fest mit dem Gebäude verbundenen Unterkonstruktion bestand. Außerdem mussten die Solarmodule aufwendig verkabelt und dafür Kabelkanäle in das Innere des Gebäudes gelegt werden. Die Photovoltaikanlage hatte Auswirkungen auf die Statik des Gebäudes und die Erreichbarkeit im Brandfall. Außerdem war eine Demontage nur mit Beschädigungen am Dach des Gebäudes möglich und die Kabelkanäle hätten nicht an einem anderen Standort erneut eingesetzt werden können.

 4. Reichweite der Entscheidung

Zwar betraf die Entscheidung des BGHs einen reinen Kaufvertrag. Die Aussagen des Bundesgerichtshofs verdeutlichen aber, dass es auf die Qualifikation des zugrunde liegenden Vertrages letztlich nicht ankommt. Es ist somit für die Verjährung unerheblich, ob es sich um einen Werkvertrag oder einen Kaufvertrag (mit oder ohne Montageverpflichtung) handelt. Maßgeblich ist allein die Frage, ob die Photovoltaikanlage im Einzelfall ein Bauwerk oder Bauteil ist. Die der Entscheidung des BGHs zugrunde liegenden Überlegungen dürften somit auf nahezu alle Verträge über Photovoltaikanlagen anwendbar sein.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs dürfte – entgegen der Entscheidung der 9. Zivilkammer des Oberlandesgerichts München – auch für alle Aufdachanlagen Anwendung finden, unabhängig von der genauen Konstruktion. Der Bundesgerichtshof verneint die Bauwerkseigenschaft von Aufdachanlagen nämlich allein mit dem Hinweis auf die fehlende Verbindung mit dem Erdboden. Dieses Argument gilt für alle Aufdachanlagen. Zudem stellt der Bundesgerichtshof in Bezug auf die fehlende Qualifikation als Bauteil entscheidend darauf ab, dass Aufdachanlagen eigenen Zwecken – nämlich der Stromerzeugung und Erhalt der Einspeiseprämie – dienen und keine Funktion für das Gebäude haben. Auch dies dürften nahezu alle Photovoltaikanlagen gemeinsam haben. Diese Argumente dürften auch für den Fall greifen, der dem Urteil des 9. Zivilsenats des Oberlandesgerichts München zugrunde liegt. Die dortige Beklagte hat Nichtzulassungsbeschwerde zum Bundesgerichtshof eingelegt, so dass das Urteil bisher nicht rechtskräftig ist.

Ausgenommen sind damit nur noch frei stehende Solaranlagen, die selbst mit dem Erdboden verbunden sind und ein Bauwerk darstellen. Für sie gilt eine fünfjährige Verjährungsfrist.

5. Folgen für die Praxis

Unternehmen, die Aufdachphotovoltaikanlagen verkaufen bzw. montieren, sollten die Entscheidung bei der Gestaltung ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen berücksichtigen. Gemäß § 309 Nr. 8ff besteht die Möglichkeit, die Verjährungsfrist in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen weiter zu verkürzen, nämlich auf ein Jahr. Eine Verkürzung ist aber dann nicht zulässig, wenn ein Bauwerk vorliegt und die Verjährungsfrist fünf Jahre beträgt. Da dies nach der Entscheidung des BGHs nicht der Fall ist, kann die Verjährungsfrist nun statt fünf Jahren, ein Jahr betragen.

Bauherren sind dann gezwungen, das Vorliegen von Mängeln sehr schnell zu prüfen und Ansprüche frühzeitig geltend zu machen. Außerdem sollte genau geprüft werden, ob Allgemeine Geschäftsbedingungen die Verkürzung der Gewährleistung vorsehen.

 

 

 

Baustellenprotokoll als kaufmännisches Bestätigungsschreiben

Baustellenprotokolle werden in der Regel vom Bauleiter verfasst und an die am Bau Beteiligten verschickt. Deshalb können Baustellenprotokolle verbindliche Rechtswirkungen entfalten und in Auseinandersetzungen über Vergütungs- oder Mängelansprüche entscheidende Bedeutung bekommen. Bei gewerblichen Bauvorhaben können unwidersprochene Baustellenprotokolle zu Vertragsänderungen führen. Die Grundsätze des kaufmännischen Bestätigungsschreibens werden entsprechend angewendet. Es gibt dazu aber noch nicht viele gerichtliche Entscheidungen. Deshalb kommt dem Urteil des Kammergerichts Berlin vom 18.09.2012 (7 U 227/11) eine grundlegende Bedeutung zu. Dieses Urteil und seine Auswirkungen auf den Bauablauf bei größeren Bauvorhaben sollten sowohl Bauunternehmen als auch Bauherren kennen und berücksichtigen.

In dem vom Kammergericht entschiedenen Fall ging es um einen Werkvertrag nach VOB/B über Natursteinarbeiten. Der Bauherr hatte den Werkvertrag gekündigt, nachdem der Werkunternehmer die von ihm geschuldete Werk- und Montageplanung innerhalb einer vom Bauherren gesetzten Frist nicht vorgelegt hatte. Vorausgegangen war eine Auseinandersetzung über die technische Machbarkeit und die Risiken der Ausführung von Vorarbeiten. Der Werkunternehmer hatte Bedenken gegen die Ausführung von Vorarbeiten und die zugrunde liegende Ausführungsplanung angemeldet.

In dem Protokoll über eine nachfolgende Baubesprechung war dann festgehalten, dass der Werkunternehmer die Werk- und Montageplanung bis 07.12.2009 vorlegen werde. Zu den Bedenken des Werkunternehmers gab es in dem Baustellenprotokoll keine Angaben. Der Werkunternehmer hatte dieses Baustellenprotokoll erhalten und dem Inhalt nicht widersprochen.

Das Kammergericht hält die Kündigung des Bauvertrages für berechtigt, da der Werkunternehmer die gemäß Baustellenprotokoll zugesagte Werk- und Montageplanung nicht bis zum zugesagten Termin vorgelegt hatte. Das Argument des Auftragnehmers, vertraglich sei kein Termin für die Vorlage der Montageplanung vereinbart, akzeptierte das Gericht nicht, da insoweit das Baustellenprotokoll die verbindlichen Vereinbarungen der Parteien wiedergebe. Das Kammergericht stellt dazu fest:

Erhält der Auftragnehmer zeitnah zu einer Verhandlung das darüber erstellte Protokoll und ist aus diesem eine Abänderung eines Vertrages zu erkennen, ist er in gleicher Weise verpflichtet, den Änderungen zu widersprechen, wie er es wäre, wenn er nach der Vertragsverhandlung ein kaufmännisches Bestätigungsschreiben über das Ergebnis der Vertragsverhandlung erhalten hätte. Er muss der Vereinbarung, die er oder sein Mitarbeiter getroffen hat, nach den zum kaufmännischen Bestätigungsschreiben entwickelten Grundsätze unverzüglich widersprechen, um zu verhindern, dass sein Schweigen wie eine nachträgliche konkludente Genehmigung behandelt wird und die Vereinbarung mit diesem Inhalt zustande kommt.

Für die Bewertung dieser Entscheidung ist es wichtig, dass wir uns zunächst klar machen, was ein Baustellenprotokoll ist. Es geht hier nicht um Zustandsfeststellungen auf der Baustelle oder Inhalte eines Bautagebuchs. Es geht darum, dass die Inhalte von Baubesprechungen schriftlich fixiert und an alle Beteiligten verschickt werden, um eine gemeinsame Grundlage für die weitere Bautätigkeit zu haben.

Einem solchen Baustellenprotokoll (Baubesprechungsprotokoll) kommt eine verbindliche Wirkung zu, wenn die Betroffenen das Protokoll erhalten und dem Inhalt des Protokolls nicht konkret widersprochen haben.

Damit kann einem Baustellenprotokoll für viele wesentliche Fragen eines Bauvorhabens entscheidende Bedeutung zukommen, insbesondere für

  • die Anordnung von Nachträgen,
  • die Anzeige von Bedenken,
  • den Verzicht auf Ansprüche auf Schadensersatz wegen Verzögerungen oder Vergütung für Nachträge,
  • die Änderung sonstiger vertraglicher Vereinbarungen.

Das bedeutet für alle am Bau Beteiligten: Wenn ein Baustellenprotokoll erstellt wird, muss es sorgfältig geprüft werden. Bei Widersprüchen zwischen den Inhalten der Besprechung und der Wiedergabe im Baustellenprotokoll sollte ein schriftlicher Widerspruch oder eine Klarstellung formuliert werden, die allen Beteiligten (Verteiler des Baustellenprotokolls) zugeschickt werden sollte.

Die rechtliche Bedeutung eines Baustellenprotokolls und die Einordnung als kaufmännisches Bestätigungsschreiben ist in der Rechtsprechung nicht unumstritten. Es ist deshalb bei größeren Bauvorhaben mit formalisierten Baubesprechungen sinnvoll, im Bauvertrag Regelungen zu treffen, wer das Baustellenprotokoll erstellt, wie das Protokoll zu erstellen ist, wie Widersprüche gegen das Protokoll kommuniziert werden und welche Rechtswirkungen ein unwidersprochenes Protokoll entfalten soll.

Wenn formalisierte Baubesprechungen mit verbindlichen Festlegungen in den Baubesprechungsprotokollen erfolgen sollen, könnte sich folgende Formulierung im Bauvertrag empfehlen:

1. Es finden regelmäßige Baubesprechungen statt, die turnusmäßig einmal pro Woche durchgeführt werden. Auf Verlangen einer Vertragspartei ist innerhalb von zwei Tagen eine Baubesprechung auch außerhalb der turnusmäßigen Baubesprechungen durchzuführen.

2. Die Baubesprechungen sind von allen Beteiligten vorzubereiten und erforderliche Unterlagen für alle Beteiligten mitzubringen.

3. Die Baubesprechungen werden durch den vom Bauherrn benannten Bauleiter, in dessen Abwesenheit von dem durch den Bauleiter bestimmten Stellvertreter, geleitet.

Über die Baubesprechungen ist ein Protokoll anzufertigen, aus dem sich folgender Mindestinhalt ergeben muss

    • Datum der Besprechung
    • Teilnehmer der Besprechung
    • Anlass der Besprechung
    • Leiter der Besprechung
    • Protokollführer
    • Zusammenfassung der Inhalte der Besprechung unter Bezugnahme auf offene Problemstellungen vorangegangener Baustellenprotokolle getroffene Entscheidungen.

Die Baustellenprotokolle sind unverzüglich nach den Bausitzungen zu erstellen und an alle an der Besprechung Beteiligten sowie andere von der Baubesprechung betroffenen Baubeteiligten per E-Mail zu verschicken und für alle am Bau Beteiligten im Portal xxx unter Baustellenprotokolle zu hinterlegen. Der Inhalt der Baustellenprotokolle ist verbindlich, es sei denn, dem Baustellenprotokoll wurde konkret unter Angabe von Gründen widersprochen.

Durch das Baustellenprotokoll werden Vertragsänderungen der auszuführenden Leistung nur dann herbeigeführt, wenn eine Vertragsänderung im Baustellenprotokoll ausdrücklich hervorgehoben oder gekennzeichnet ist.

Wichtig:

Baustellenprotokolle können zu Vertragsänderungen führen. Die Protokolle müssen also nicht nur sorgfältig erstellt, sondern auch von den Empfängern geprüft werden. Bei größeren Bauvorhaben empfiehlt sich eine Regelung im Bauvertrag, damit Klarheit über die Wirkungsweise der Baustellenprotokolle besteht.

 

Herzlich Willkommen zum Baurecht 2.0!

Herzlich Willkommen zum Baurecht 2.0,

auf unserer Suche in den Weiten des Internets haben wir festgestellt, dass es zu nahezu allen Rechtsgebieten eine große Anzahl von Blogs gibt. Nicht aber im Baurecht. Schon die Zahl der auf Baurecht spezialisierten Blogs ist überschaubar. Noch geringer ist die Nutzung. Dies wollen wir ändern!

Hier werden wir aktuelle Fragen des Baurechts aufgreifen, kommentieren und abseits oft schwer verständlicher Fachzeitschriften diskutieren. Bauindustrie und Baugewerbe sind nach wie vor mit über 760.000 Beschäftigten und einem Umsatz von 98,1  Milliarden Euro pro Jahr einer der größten Wirtschaftsbranchen Deutschlands. Bei der Auswahl der Themen hilft uns unsere jahrelange Praxiserfahrung im Baurecht. Wie viele Lebensbereiche ist auch die Bauwirtschaft in erheblichem Maße rechtlich überformt. Dabei haben Bauunternehmen, Bauherren, Architekten, Projektsteuerer, Fachplaner und Investoren sehr spezielle rechtliche Fragen an der Schnittstelle zur Bautechnik und zur Baubetriebswirtschaft. Die Verknüpfung dieser verschiedenen Fragen und Herangehensweisen machen das Baurecht aus unserer Sicht zu einem besonders spannenden Rechtsgebiet.  In den nächsten Wochen werden wir wöchentlich einen neuen Beitrag zu einem baurechtlichen Thema einstellen und hoffen auf Anmerkungen und rege Diskussion.