Berliner Mietendeckel und Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe

Berliner Vermieter sind nervös und verunsichert. Bereits vor dem Inkrafttreten des Berliner Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (sogenannter Berliner Mietendeckel) sind Berliner Vermieter mit einem Eilantrag gegen das Gesetz vor dem Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe gescheitert. Das Bundesverfassungsgericht hat in dem Beschluss vom 13.02.2020 (1 BvQ12/20) aber nicht inhaltlich über das Gesetz entschieden, sondern den Antrag als verfrüht und damit unzulässig verworfen. Der aktuelle Stand zum Berliner Mietendeckel ist: der Senat hat das Gesetz zur Mietenbegrenzung am 31.01.2020 in zweiter Lesung verabschiedet. Eine dritte Lesung ist nicht erforderlich. Das Gesetz ist einen Tag nach der Veröffentlichung, am 23.02.2020, in Kraft getreten.

In Berlin ist es jetzt verboten, höhere Mieten als die im Gesetz vorgesehenen Höchstmieten zu vereinbaren. Nach Ablauf von neun Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes können überhöhte Mieten auch durch eine Behörde (die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung) per Verwaltungsakt herabgesetzt werden.

Das Gesetz wird in Fachkreisen überwiegend für verfassungswidrig gehalten. Ein ausführliches Rechtsgutachten des prominenten Verfassungsrechtlers und ehemaligen Präsidenten des Bundesverfassungsgerichts Dr. Hans-Jürgen Papier kommt zu einem eindeutigen Ergebnis: „Die Länder, somit auch der Landesgesetzgeber von Berlin, verfügen nach dem Grundgesetz unter keinen rechtlichen Gesichtspunkt über eine Gesetzgebungskompetenz zur Einführung eines sogenannten Mietendeckels.“ Der Bundesgesetzgeber hat mit Regelungen zur Mietpreisbremse (insbesondere § 556d BGB) Regelungen zur Begrenzung der Mietpreise getroffen. Allein der Umstand, dass die Berliner Regierungsparteien diese Regelungen für nicht ausreichend halten, begründet keine Gesetzgebungszuständigkeit des Landes. Das Berliner Gesetz zur Mietenbegrenzung ist deshalb wegen der fehlenden Gesetzgebungskompetenz nichtig. Die Fraktionen der CDU und FDP im Bundestag haben bereits angekündigt, die Nichtigkeit des Berliner Gesetzes durch eine Klage vor dem Bundesverfassungsgericht feststellen zu lassen.

Mietendeckel beachten und auf Entscheidung aus Karlsruhe warten

Berliner Vermieter stehen jetzt vor einem Dilemma: Wenn sie sich gesetzeskonform verhalten wollen und bei Neuvermietungen den Berliner Mietpreisdeckel beachten, müssen sie Mieten vereinbaren, die weit unterhalb der marktüblichen Miete liegen. Sollte das Bundesverfassungsgericht das Berliner Gesetz für nichtig erklären, weil das Land Berlin keine Gesetzgebungszuständigkeit für die Mietenbegrenzung hat, kann eine Anpassung an die marktübliche Miete allerdings nicht mehr vorgenommen werden, weil die Mietpreisbremse des BGB dies verhindert. Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis sind nach § 558 BGB stark eingeschränkt. Insbesondere darf sich die Miete innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20% erhöhen (Kappungsgrenze).

Die Rechtsunsicherheit geht zu Lasten der Vermieter und es ist nicht sicher, dass das Bundesverfassungsgericht mit einer einstweiligen Entscheidung schnelle Abhilfe schafft. Vermieter von Berliner Immobilien müssen also durch geschickte Vertragsgestaltung Vorsorge treffen.

Strategien bis zur Karlsruher Entscheidung

Es bieten sich verschiedene Möglichkeiten an:

1. Strategie: Berliner Mietendeckel ignorieren

Vermieter von Berliner Immobilien können sich auf den Standpunkt stellen, dass das Berliner Gesetz zur Mietenbegrenzung gegen das Grundgesetz verstößt und nichtig ist. Sie können dann einfach weiter die Mietpreise vereinbaren, die nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch zulässig sind. Sie riskieren damit aber Geldbußen von bis zu EUR 500.000,00 (§ 10 des Berliner Gesetzes zur Mietenbegrenzung). Gegen diese Geldbußen müssten sie dann selbst gerichtlich vorgehen, wenn bis dahin die Verfassungswidrigkeit des Berliner Gesetzes noch nicht festgestellt ist. Außerdem besteht ein (Rest-)Risiko, dass das Bundesverfassungsgericht die Rechtsauffassung des von der Berliner SPD in Auftrag gegebenen Rechtsgutachtens von Dr. Franz C. Mayer und Dr. Markus Artz teilt. Diese hatten das Rechtsgebiet „Öffentliches Mietpreisrecht“ erfunden, um eine Gesetzgebungszuständigkeit des Landes Berlin für dieses Gebiet zu begründen.

Die Strategie Berliner Mietendeckel ignorieren ist also nur für mutige und konservative Vermieter geeignet, die darauf vertrauen, dass das Bundesverfassungsgericht seine bisherige Rechtsprechung konsistent fortsetzt.

2. Strategie: Zweigleisig fahren

Berliner Vermieter können nach Inkrafttreten des Berliner Gesetzes zur Mietenbegrenzung auch zwei unterschiedliche Mietpreise vereinbaren. Zum einen wäre das die zulässige Höchstmiete nach dem Berliner Gesetz (also zum Beispiel 7,45 EUR/m² für einen sanierten Jahrhundertwendealtbau in Mitte). Das ist der Mietzins, der vom Mieter zu bezahlen ist, solange das Bundesverfassungsgericht die Verfassungswidrigkeit und Nichtigkeit des Berliner Gesetzes zur Mietenbegrenzung noch nicht festgestellt hat.

Zum anderen wäre es der nach dem BGB zulässige Mietzins, der in der Regel bei 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, also EUR 10,78 für eine 120 m² Wohnung im modernisierten Altbau in Mitte. Das ist der Mietzins, der vom Mieter zu bezahlen ist, wenn das Bundesverfassungsgericht die Nichtigkeit des Berliner Gesetzes festgestellt hat.

Der Nachteil besteht darin, dass im Zeitpunkt der Feststellung der Verfassungswidrigkeit bereits ein sehr hoher Mietrückstand aufgelaufen ist, wenn der Mieter bis dahin nur den nach Berliner Mietendeckel zulässigen Mietzins bezahlt hat. In unserem Beispiel wäre das ein Mietrückstand von EUR 4.795,20, wenn das Bundesverfassungsgericht ein Jahr nach Inkrafttreten des Gesetzes entscheiden würde. Das entspricht dem 3,7-fachen einer Monatsmiete!

Es wird vielen Mietern nicht möglich sein, derartige Mietrückstände zeitnah auszugleichen, sodass diese Mietverhältnisse wegen des Zahlungsrückstandes gekündigt werden könnten. Diese Strategie ist also sowohl für die Vermieter als auch für die Mieter keine ideale Lösung.

3. Strategie: Für alles gewappnet sein

Diese Strategie entspricht der zweiten Strategie, es werden also zwei Mietpreise vereinbart. Der Unterschied besteht darin, dass der Mieter von Beginn an die höhere Miete bezahlt. Um nicht gegen den Berliner Mietendeckel zu verstoßen, wird die Differenz zwischen der nach dem Berliner Mietendeckel zulässigen Miete und der nach der BGB Mietpreisbremse zulässigen Miete als Sicherheit bezahlt. Diese Sicherheit sollte vom Vermieter auf ein gesondertes Sicherheitenkonto einbezahlt werden. Sobald das Bundesverfassungsgericht entschieden hat, kann das Sicherheitenkonto aufgelöst werden, nämlich zugunsten des Vermieters, wenn das Berliner Gesetz zur Mietenbegrenzung nichtig ist oder zugunsten des Mieters, wenn das Berliner Gesetz zur Mietenbegrenzung der Prüfung durch das Bundesverfassungsgericht standhält.

Solche Gestaltungen sind zwar kompliziert, aber notwendig, wenn Vermieter von Berliner Immobilien bei Neuvermietungen nach Inkrafttreten des Berliner Mietendeckels nicht langfristig auf viel Geld verzichten wollen, weil Mietverträge abgeschlossen werden, die den Berliner Mietendeckel beachten, aber nach Feststellung der Nichtigkeit des Berliner Gesetzes nicht oder nur in engen Grenzen geändert werden können.

Nachtrag: Entscheidung aus Karlsruhe am 25.03.2021

Das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe hat entschieden, dass der Berliner Mietendeckel verfassungswidrig und damit nichtig ist. Alle Vermieter, die vertraglich Vorsorge getroffen haben, können jetzt Nachforderungen stellen. Welche Nachforderungen bestehen, muss im Einzelfall überprüft werden.

Die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen hat unter der Federführung von Frau Lompscher (seit 1981 Mitglied der SED, später PDS, jetzt die Linke) den Referentenentwurf für ein Gesetz zur Mietenbegrenzung in Berlin (den sogenannten Berliner Mietpreisdeckel) vorgelegt. Es ist kein Zufall, dass dieser Gesetzentwurf von einer Partei verantwortet wird, die in der Rechtsnachfolge der sozialistischen Einheitspartei Deutschlands (SED) steht. Der Gesetzentwurf ist mit dem Grundgesetz nicht vereinbar. Er dokumentiert einen Wunsch zur Wiederbelebung der staatlich gelenkten Planwirtschaft. Die Senatsverwaltung Berlin ist sich dabei nicht zu schade, mit zum Teil grotesken Begründungen klare Verfassungsverstöße zu „rechtfertigen“.

I. Vorab:

Explodierende Mietpreise in den Ballungszentren und unbezahlbarer Wohnraum, nicht nur für Geringverdiener, sind ein gesamtgesellschaftliches Problem. Die Ursachen dafür sind vielfältig und hängen sicher auch mit der Null-Zins-Politik der EZB zusammen, die Investitionen im Immobilieneigentum besonders attraktiv macht. Es darf durchaus als staatliche Aufgabe betrachtet werden, hier Abhilfe zu schaffen und Wohnraum für Bedürftige in ausreichender Menge zur Verfügung zu stellen. Die Gesetzgebungszuständigkeit für diese Aufgabe (Wohnungswesen) liegt seit 2006 ausschließlich bei den Bundesländern. Der Stadtstaat Berlin hat bei der Erfüllung dieser Aufgabe in den letzten Jahren offenbar vollkommen versagt, so zumindest der Befund der Senatsverwaltung.

II. Der sozialistische Ausweg

Die Senatsverwaltung für Stadtvermittlung und Wohnen Berlin geht einen neuen Weg und dieser Weg steht in der Tradition der sozialistischen Planvorgaben der SED: staatlich vorgegebene Preise. Diese staatlich vorgegebenen (Höchst-)Preise sollen für normale Wohnungen (mit Heizung und Bad) zwischen EUR 5,22 und EUR 9,80 pro Quadratmeter, je nach Alter der Wohnungen liegen.

Es kommt für diesen festgesetzten Höchstpreis auch überhaupt nicht darauf an, ob der Eigentümer der Wohnung dringend darauf angewiesen ist, höhere Mieteinnahmen zu erzielen, zum Beispiel um den Erwerb oder die Sanierung der Mietwohnungen finanzieren und bestehende Verbindlichkeiten bedienen zu können.

III. Verfassungswidrigkeit – keine Gesetzgebungskompetenz für Berlin

Es war bisher allgemein anerkannt, dass ausschließlich die Bundesrepublik Deutschland (der Bund) für die Regelung des Mietrechts und damit auch für Regelungen zur Begrenzung von Mietpreisen zuständig ist. Bemühungen auf Bundesebene, die bestehenden Regelungen zur Begrenzung von Wohnraummieten (die sogenannte Mietpreisbremse) zu verschärfen, waren bisher politisch nicht durchsetzbar, wohl auch wegen erheblicher verfassungsrechtlicher Bedenken.

Es mag politisch wünschenswert sein, dass der zuständige Gesetzgeber (die Bundesrepublik Deutschland) die gesetzlichen Regelungen zur Erhöhung von Mietpreisen abändert oder verbessert, um einer Explosion der Mietpreise in Ballungszentren zu begegnen. Der Bundesgesetzgeber war bisher der Meinung, die verfassungsgemäßen Spielräume der Eigentumsbindung ausgeschöpft zu haben. Der private Eigentümer kann eben nicht verpflichtet werden, aus sozialpolitisch wünschenswerten Gründen Wohnraum zu schaffen, zu sanieren oder sonst auf seine Mittel zur Verfügung zu stellen. Das ist und bleibt eine hoheitliche Aufgabe, für die die Bundesländer (also auch Berlin) zuständig sind.

Die Gesetzgebungskompetenz ist im Grundgesetz klar geregelt. Nach Art. 74 Abs.1 Nr. 1 GG ist der Bund für das bürgerliche Recht gesetzgebungsbefugt. Darunter fallen auch Regelungen des sozialen Mietpreisrechts. Da der Bundesgesetzgeber diese Kompetenz durch die Regelungen zum Mietvertrag und zur Mietpreisbremse im Bürgerlichen Gesetzbuch ausgeübt hat, besteht keine Gesetzgebungskompetenz der Bundesländer für Fragen des Mietpreisrechts.

Die Miethöhe und die Frage, wann und unter welchen Voraussetzungen Mieterhöhungen zulässig sind, sind im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Es gibt dort Regelungen, die als sogenannte Mietpreisbremse bezeichnet werden (insbesondere § 556 d BGB). Mit diesen Regelungen wird es Vermietern untersagt, Mietpreise zu vereinbaren, die die ortsübliche Vergleichsmiete wesentlich übersteigen. Es gibt dazu nur wenige Ausnahmen, insbesondere bei erheblichen Auffindungen in die Sanierung und ökologische Modernisierung.

Weitergehende Beschränkungen der Mietpreise ließen sich bisher politisch nicht durchsetzen. Das ist der Senatsverwaltung der Stadt Berlin ein Dorn im Auge. Die Senatsverwaltung hat sich deshalb für zuständig erklärt, weitergehende Regelungen zu treffen.

Die Senatsverwaltung Berlin beruft sich auf die Gesetzgebungskompetenz für das „Wohnungswesen“, die zweifellos bei den Ländern liegt. Dabei geht es aber um die öffentliche Schaffung und Förderung von Wohnraum, nicht um Regelungen des Mietrechts oder des Mietpreisrechts.

Die Senatsverwaltung Berlin hat deshalb das Gebiet des „öffentlich-rechtlichen Mietpreisrechts“ erfunden und sieht dafür die Gesetzgebungskompetenz bei den Bundesländern. Es klingt fast ein bisschen ironisch, dass die Senatsverwaltung Unsicherheiten einräumt, weil bislang noch kein Bundesland von seiner Gesetzgebungskompetenz für das öffentlich-rechtliche Mietpreisrecht Gebrauch gemacht hat (Senatsvorlage Nr. S-2365/2019 vom 17.06.2019). Wie sollen die anderen Bundesländer auch von einer Gesetzgebungskompetenz Gebrauch machen, die die Senatsverwaltung Berlin gerade erst neu erfunden hat?

Die Begründung der Senatsverwaltung Berlin, warum es neben dem privatrechtlichen Mietpreisrecht des Bundes ein öffentlich-rechtliches Mietpreisrecht geben soll, ein logischer Zirkelschluss und offensichtlich falsch. Allein deshalb, weil in dem Gesetzentwurf Behörden befugt werden, die gesetzlichen Regelungen durchzusetzen, soll es sich um Regelungen handeln, die der Gesetzgebungskompetenz für das öffentliche Recht und nicht die Gesetzgebungskompetenz (für das bürgerlich-rechtliche Mietrecht) unterfallen.

Das heißt also im Klartext: obwohl der Regelungsbereich (Mietrecht) klar der Gesetzgebungskompetenz des Bundes für das Zivilrecht unterfällt, macht Berlin ein eigenes Gesetz, in dem es eine Kontrollbehörde schafft, die das Ganze überwacht.

Richtig ist es andersherum. Behörden sind staatliche Einrichtungen, die Aufgaben der Verwaltung des Staates erfüllen, in dem sie (hoheitliche oder öffentlich-rechtliche) Gesetze vollziehen. Die Vollziehung der Gesetze, die das Rechtsverhältnis zwischen einzelnen Privatrechtspersonen regeln, ist Aufgabe des Einzelnen mit Hilfe der dafür eingerichteten Zivilgerichte. Diese Gewaltenteilung ist Kern unserer freiheitlich demokratischen Grundordnung. Die Schaffung von Kontrollbehörden, die den Einzelnen bei der Ausübung seiner privaten Rechte überwachen soll, erinnert ein wenig an die Methoden der ehemaligen Parteigenossen von Frau Lompscher. Eine Gesetzgebungszuständigkeit lässt sich damit aber nicht begründen.

Zusammenfassung: Berlin hat für den Mietpreisdeckel keine Gesetzgebungskompetenz. Das Bundesverfassungsgericht wird das Gesetz – sollte es je in Kraft treten – schon aus diesem Grund kassieren.

IV. Inhaltliche Regelungen und Bedenken

1. Mietpreisdeckel = staatlich diktierte Mietpreise

Nach dem Gesetzentwurf gibt es eine absolute Obergrenze für die Mietpreise pro Quadratmeter, die zwischen EUR 3,92/m²und EUR 9,80/m² liegen. Bei neuen Mietverträgen soll es gesetzlich verboten sein, einen höheren Mietzins zu vereinbaren. Für Altverträge sieht der Gesetzentwurf eine Herabsetzung der Mieten auf diese Höchstgrenzen vor. Wenn das Gesetz in Kraft tritt, werden also in Berlin folgende Mietpreise staatlich vorgegeben sein:

Für Häuser mit Baujahr bis 1918: EUR 6,45/m²

Für Häuser mit Baujahr zwischen 1919 und 1949: EUR 6,27/m²

Für Häuser mit Baujahr von 1950 bis 1964: EUR 6,08/m²

Für Häuser mit Baujahr von 1965 bis 1972: EUR 5,95/m²

Für Häuser mit Baujahr von 1973 bis 1990 EUR: 6,04/m²

Für Häuser mit Baujahr von 1991 bis 2002 EUR: 8,13/m²

Für Häuser mit Baujahr von 2003 bis 2013 EUR 9,80/m²

Der Gesetzentwurf sieht lediglich eine weiter Differenzierungen vor für Wohnungen, die nicht über eine Sammelheizung und/oder nicht über ein Bad verfügen. Für solche Wohnungen ist der stattliche vorgegebene Mietpreis niedriger.

Mit dem Gesetzentwurf werden also die Mietpreise vom Staat festgelegt. Die Vertragsfreiheit ist damit abgeschafft.

2. Erstaunlich:

Die staatlich vorgegebenen Mietpreise richten sich nicht nach den üblichen Bewertungsfaktoren für Immobilien, also insbesondere nicht nach Lage, der Ausstattung und dem Erhaltungszustand der Wohnung.

Es spielt auch für die Höhe des Mietzinses überhaupt keine Rolle, welche Kosten der Eigentümer für den Erwerb der Immobilie, den Bau oder die Erhaltung der Immobilie trägt. Die Mietobergrenze ist unverrückbar staatlich vorgegeben und gilt für alle Mietverhältnisse über Wohnraum mit wenigen Ausnahmen (öffentlich geförderter Wohnungsbau; neue Gebäude ab 01.01.2014, Wohnheime und Bedürftigenunterkünfte).

3. Berücksichtigung von Modernisierungsmaßnahmen

Die staatlich verordnete Höchstmiete kann nach dem Gesetzentwurf um maximal EUR 1,40/m² erhöht werden, wenn die Immobilie in den letzten 15 Jahren modernisiert wurde. Eine Erhöhung ist aber nur zulässig, wenn vor Inkrafttreten des Gesetzes tatsächlich eine Modernisierungsumlage nach geltendem Mietrecht erfolgt ist. Das bedeutet, dass eine Erhöhung der verordneten Mietobergrenzen nicht möglich sein soll, wenn der Vermieter nach der Sanierung neu vermietet hat oder auf eine Mieterhöhung wegen der Sanierungsmaßnahmen verzichtet hat (das dürfte wegen der komplizierten Regelungen zur Modernisierungsumlage nicht selten der Fall gewesen sein).

4. Härtefallregelungen

Es gibt in dem Gesetzentwurf eine Härtefallregelung, die allerdings nur schwer verständlich ist und eine Prüfung im Einzelfall vorsieht. Die staatlich verordnete Höchstmiete kann durch das zuständige Bezirksamt oder die Investitionsbank Berlin erhöht werden, wenn die Höchstmiete auf Dauer zu Verlusten für die Vermieter führen würde, soweit diese nicht im Verantwortungsbereich der Vermieter liegen. Verluste dürften aber immer im Verantwortungsbereich der Vermieter liegen, da die Vermieter die Verträge, die zu Verbindlichkeiten und Verlusten führen, nach freiem Willen selbst abgeschlossen haben. Es ist deshalb vollkommen unklar, wann ein solcher Härtefall überhaupt bestehen soll. Außerdem ist eine Möglichkeit zur Erhöhung der staatlich verordneten Miete vorgesehen, wenn die Höchstmiete zu einer Substanzgefährdung der Mietsache führen würde. Wenn man bedenkt, dass auch 40 Jahre Investitionsstau in der DDR nicht zum vollständigen Substanzverlust geführt haben (in Leipzig galten trotz des desaströsen Erscheinungsbildes lediglich 10% der Wohnungen als unbewohnbar), dürfte diese Härtefallklausel nur in den seltensten Fällen greifen.

5. Ordnungswidrigkeiten

Die Vereinbarung einer Miete, die die staatlich vorgegebene Miete übersteigt, ist zwar nicht mit einer Freiheitsstrafe strafbar, kann aber als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße bis zu EUR 500.000 (in Worten: fünfhunderttausend) geahndet werden.

6. Kombination mit dem Zweckentfremdungsverbot

In Berlin gilt seit dem 01.05.2014 das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum. Verboten ist danach auch der Leerstand von länger als drei Monaten. Eigentümer werden also gezwungen, Wohnungen zu vermieten, und zwar zu nicht marktüblichen, sondern staatlich diktierten Preisen.

V. Verfassungswidrigkeit

Staatlich verordnete Preise waren in der DDR eine Selbstverständlichkeit. Staatlich verordnete Preise sind auf dem Gebiet der Bundesrepublik Deutschland (zu dem Berlin jedenfalls seit dem 3. Oktober 1990 gehört), verfassungswidrig. Das Versagen der Berliner Politik im Bereich des Wohnungswesens lässt sich nicht dadurch ausgleichen, dass privaten Vermietern Mietpreise staatlich vorgegeben werden. Der zuständige Bundesgesetzgeber hat die Möglichkeiten, Mietpreise zu vereinbaren und Mieten für Wohnraum zu erhöhen, geregelt und Ausnahmen im Wesentlichen nur für den Fall von Neuinvestitionen im Wohnraum vorgesehen. Wenn das Land Berlin dieses Gesetz verabschiedet, maßt sich das Land Berlin nicht nur eine Gesetzgebungskompetenz an, die ihm nicht zusteht. Die Senatsverwaltung unter Federführung der Partei „Die Linke“ plant ein Gesetz, dass mehr in der Tradition der DDR und der sozialistischen Einheitspartei Deutschland steht als auf dem Boden der freiheitlichen demokratischen Grundordnung der Bundesrepublik Deutschland.

Die bestehende Regelung zur Mietpreisbremse im Bürgerlichen Gesetzbuch mag den Spielraum der Eigentumsbindung möglicherweise noch nicht vollständig ausschöpfen. Staatlich vorgegebene Mietpreise, noch dazu ohne Rücksicht auf jede Umstände, die den Gegenwert der Immobilie kennzeichnen, sind mit dem Grundrecht des Eigentums nach Art 14 GG unvereinbar.