Corona-Pandemie und Gewerberaummietverhältnisse: Muss die Miete noch gezahlt werden?

Die Auswirkungen von Corona, insbesondere die staatlich angeordneten Schließungen von Restaurants, Fitnessstudios sowie des Einzelhandels, werfen auch beim 2. Lockdown viele rechtliche Fragen im Bereich des Gewerberaummietrechtes auf. Dazu beigetragen haben auch die im Eiltempo beschlossenen neuen gesetzlichen Regelungen, insbesondere Art. 240 § 7 EGBGB und § 44 EGZPO.

Lösungsansätze anlässlich des 1. Lockdowns

Anlässlich der staatlich angeordneten Schließungen von Geschäften im März/April 2020 haben sich mehrere Lösungsansätze entwickelt, wie sich dies auf die Pflicht des Mieters zur Zahlung des Mietzinses auswirkt:

  • Mietmangel
    Teilweise wird davon ausgegangen, dass die Corona-bedingten Schließungen als Mietmangel einzuordnen sind. Der Mieter sei daher berechtigt, die Miete zu mindern: Im Falle einer Komplettschließung zu 100 % und soweit die Nutzung durch Beschränkungen, wie etwa eine Maximalanzahl von Personen, eingeschränkt wurde, entsprechend anteilig.
  • Unmöglichkeit
    Als weiterer Ansatz wurde vertreten, dass es sich bei den Corona-bedingten Schließungen um einen Fall der Unmöglichkeit handelt. Es wurde argumentiert, dass es dem Vermieter unmöglich sei, die Mietsache entsprechend der vertraglichen Abrede (Mietzweck) zur Verfügung zu stellen, § 275 Abs. 1 BGB. Dies führt dann dazu, dass die sog. Gegenleistungspflicht des Mieters, die in der Zahlung des Mietzinses besteht, entfällt, § 326 Abs. 1 BGB.
  • Anpassung der Geschäftsgrundlage
    Als dritter Lösungsansatz wurde diskutiert, ob der Mieter einen Anspruch auf eine Anpassung der Geschäftsgrundlage, § 313 Abs. 1 BGB, in Form einer Mietreduktion hat. Nach § 313 BGB hat der jeweilige Vertragspartner einen Anspruch auf Anpassung, wenn es zu einer schwerwiegenden Veränderung der Geschäftsgrundlage gekommen ist und hierdurch es dem Vertragspartner nicht mehr zugemutet werden kann, an dem ursprünglichen Vertrag festgehalten zu werden.

Die bisherige ergangene Rechtsprechung

Teilweise haben die Mieter anlässlich der staatlich angeordneten Schließungen im März/April 2020 ihre Mietzahlungen für diesen Zeitraum ausgesetzt. In einigen Fällen sind die Vermieter hiergegen gerichtlich vorgegangen und haben auf die Zahlung des Mietzinses für diesen Zeitraum geklagt. Bisher liegen nur erstinstanzliche Entscheidungen (also Entscheidungen von Amts- und Landgerichten) vor. Wie so häufig bei neu aufkommenden Rechtsfragen fallen die Entscheidungen nicht einheitlich aus, sondern es spiegeln sich die in der Literatur vorgeschlagenen Lösungsansätze wider.

Die nähere Betrachtung der bisher ergangenen und veröffentlichten Urteile lässt die starke Tendenz erkennen, dass die Gerichte überwiegend einen Mietmangel wegen Corona-bedingten Schließungen ablehnen. Die Ausnahme hiervon bildet ein Urteil des Landgerichts München I (LG München I, Urt. v. 22.09.2020 – 3 O 4495/20), welches ausgehend von mehreren Reichsgerichtsentscheidungen im Zusammenhang mit Beschränkungen aufgrund des 1. Weltkrieges, einen Mangel an der Mietsache annimmt.

Soweit ein Mangel der Mietsache abgelehnt worden ist, haben sich die Gerichte in ihren Entscheidungen damit auseinandergesetzt, ob der Mieter einen Anspruch auf eine Anpassung der Geschäftsgrundlage hat.

In diesem Zusammenhang wird zunächst diskutiert, ob § 313 Abs. 1 BGB überhaupt Anwendung finden kann. Teilweise wird angenommen, dass die bisherigen Regelungen des Gesetzgebers anlässlich der Covid-19-Pandemie, insbesondere die Art. 240 § 1 Abs. 4 Nr. 1, § 2 EGBGB, eine Sperrwirkung entfalten. Damit komme ein Rückgriff auf § 313 BGB nicht in Betracht (so bspw. LG München II, Urt. v. 06.10.2020 – 13 O 2044/20 sowie Urt. v. 22.09.2020 – 13 O 1657/20, dagegen etwa LG Mönchengladbach, Urt. v. 02.11.2020 – 12 O 154/20). Allerdings stützt kein Gericht, soweit ersichtlich, die Ablehnung von § 313 BGB alleine auf dieser Grundlage.

Bei der Prüfung der Anspruchsgrundlage von § 313 BGB bejaht die überwiegende Mehrheit der Gerichte, dass es sich bei der Corona-bedingten Schließung um eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage handelt. Ob die Fortsetzung der Mietzahlung den Mieter allerdings in unzumutbarer Weise belastet, wird unterschiedlich gesehen. Die Mehrheit der Gerichte lehnen dies ab (so AG Düsseldorf, Urt. v. 10.11.2020 – 45 C 245/20; LG Frankfurt, Urt. v. 07.08.2020 – 2-05 O 160/20; LG Heidelberg, Urt. v. 30.07.2020 – 5 O 66/20; AG Köln, 04.11.2020 – 206 O 76/20; LG Mannheim, Urt. v. 23.07.2020 – 23 O 22/20; LG München II, Urt. v. 06.10.2020 – 13 O 2044/20, LG München II, Urt. v. 22.09.2020 – 13 O 1657/20; LG Stuttgart, Urt. v. 19.11.2020 – 11 O 215/20 sowie LG Zweibrücken, Urt. v. 11.09.2020 – HK O 17/20). Sie begründen ihre Entscheidung vor allem damit, dass das sog. Verwendungsrisiko der Mietsache beim Mieter liegt, der Kürze des 1. Lockdowns von ca. 1 Monat und der Möglichkeit der Inanspruchnahme staatlicher Hilfen. Dagegen meinen das LG Mönchengladbach (Urt. v. 02.11.2020 – 12 O 154/20) sowie das AG Oberhausen (Urt. v. 06.10.2020 – 37 C 863/20), dass der Vertrag dahingehend anzupassen ist, dass während des Zeitraums der Schließung, nur eine hälftige Mietzahlungspflicht besteht.

Die Neuregelung des Gesetzgebers

Der Gesetzgeber hat nun mit Art. 240 § 7 EGBGB eine besondere Regelung für Geschäftsmietverhältnisse geschaffen. Nach dieser Regelung wird vermutet, dass die staatlich angeordnete Schließung oder Nutzungsbeschränkung der Mietsache eine schwerwiegende Veränderung von Umständen in Sinne des § 313 Abs. 1 BGB sind.

Auswirkungen der Neuregelung

Es ist mehr als fraglich, ob diese im Eiltempo beschlossene Gesetzesänderung in der Praxis eine Auswirkung zeigen wird. Wie dargestellt, geht bereits die Rechtsprechung überwiegend davon aus, dass es sich bei den Schließungen um eine schwerwiegende Veränderung im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB handelt. Insofern ist die neue Regelung nur eine Wiederholung der sich in der Rechtsprechung herausgebildeten Auffassung. Die Neuregelung hat nur insoweit eine Auswirkung, als teilweise von einer Sperrwirkung der bisherigen Covid-19-Gesetzgebung ausgegangen worden ist. Diese Auffassung wird nun kaum noch vertretbar sein.

Ausblick

Bisher liegen nur erstinstanzliche Urteile vor. Gegen einige dieser Urteile ist Berufung eingelegt worden (etwa gegen das Urteil des Landgerichts Heidelberg vom 30.07.2020 – 5 O 66/20). Es ist damit zu rechnen, dass die ersten Entscheidungen der zweiten Instanz im Verlaufe dieses Jahres ergehen werden. Denn der Gesetzgeber hat mit § 44 EGZPO ein Beschleunigungsgebot für Verfahren wegen Mietzahlungsansprüchen im Zusammenhang mit der Covid-19-Pandemie eingeführt. Es ist damit zu rechnen, dass auch die Entscheidungen der zweiten Instanz unterschiedlich ausfallen werden. Dies wird nicht allein auf unterschiedlichen Rechtsauffassungen zurückzuführen sein, sondern liegt in der Natur des § 313 Abs. 1 BGB. Daran hat sich auch durch die Neuregelung des Gesetzgebers nichts geändert. Denn ob eine Unzumutbarkeit und damit ein Anspruch auf Anpassung des Vertrages besteht, ist stets eine Frage der (besonderen) Umstände des Einzelfalles. Verallgemeinerungen sind damit kaum möglich.

Vor dem Hintergrund der sich nur schwer prognostizierbaren Anwendung von § 313 BGB im konkreten Einzelfall, empfiehlt es sich möglichst eine außergerichtliche Einigung zu erzielen. Hierdurch lässt sich am schnellsten und rechtssichersten eine Lösung erreichen. Dabei müssen die Parteien allerdings darauf achten, dass bei der gefundenen Einigung die Schriftform gewahrt wird. Andernfalls kann sich die gut gemeinte Einigung schnell zum Bumerang entwickeln.

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Risiko Bezahlung der Miete durch Dritte (Drittzahlungen)

In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass Mietzahlungen nicht durch den Mieter, sondern durch einen Dritten geleistet werden. Der Vermieter kann sich dagegen scheinbar nicht wehren, es sei denn, der Mieter widerspricht der Drittzahlung (§ 267 Abs. 2 BGB). Ist es denn nicht wichtig, woher die Mietzahlung kommt? Nach dem Motto: Hauptsache das Geld ist da! Für den Vermieter ist es aber nicht nur wichtig, dass er die Mietzahlung erhält. Wichtig ist auch, dass er die Zahlung behalten darf. Und genau hier liegt das Problem. Wenn der zahlende Dritte in die Insolvenz gerät, sind die von ihm geleisteten Zahlungen für die Dauer von 4 Jahren anfechtbar. Der Insolvenzverwalter kann also in dem Insolvenzverfahren des zahlenden Dritten die Mietzahlungen vom Vermieter für die Dauer von 4 Jahren zurückfordern. Das geht zwar nicht in allen Fällen, sondern nur wenn der Mieter selbst im Zeitpunkt der Zahlung durch den Dritten insolvent war (so die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, Urteil vom 16.11.2007, VIIII ZR 194/04).

Häufig deuten Zahlungen durch Dritte darauf hin, dass der Mieter selbst in Zahlungsschwierigkeiten steckt. Das gilt auch bei gewerblichen Mietverhältnissen.

Beispielsfälle:

Fall 1: Familienbetrieb mit Einzelunternehmer

Wenn ein Familienbetrieb in wirtschaftlichen Schwierigkeiten steckt, z.B. das Finanzamt oder andere Gläubiger das Firmenkonto gepfändet haben, besteht das Interesse der Unternehmerfamilie häufig darin, den Betrieb trotzdem zu erhalten. Um keine Kündigung des für den Betrieb notwenigen Mietverhältnisses zu riskieren, wird die Mietzahlung trotzdem bewirkt, aber nicht durch den Mieter, sondern durch einen Familienangehörigen. Wenn das zahlende Familienmitglied später selbst in die Insolvenz gerät, kann der Insolvenzverwalter die Mietzahlungen für die Dauer von 4 Jahren nach § 134 Insolvenzordnung anfechten.

Fall 2: Mietzahlung durch Konzerngesellschaft

In Konzernen werden Verbindlichkeiten einer Konzerngesellschaft gegenüber Dritten häufig durch eine andere Konzerngesellschaft bedient. Dafür gibt es in der Regel einen Innenausgleich zwischen den Konzerngesellschaften, der in unterschiedlicher Form organisiert werden kann. Der Vermieter hat darin ebenso wenig einen Einblick wie er die Bonität seines Mieters zuverlässig beurteilen kann. Gerät dann die mietende Konzerngesellschaft in die Insolvenz, ist es nicht unwahrscheinlich, dass auch die zahlende Konzerngesellschaft Insolvenz anmelden muss. Auch hier besteht wieder eine Situation, in der die Mietzahlungen durch einen Dritten geleistet wurden und für die Dauer von 4 Jahren nach § 134 Insolvenzordnung anfechtbar sind.

Das Dilemma des Vermieters

Wenn der Vermieter Mietzahlungen durch einen Dritten erhält, erkennt er das Risiko und kann es nicht verhindern. Da die Zahlung des Dritten nach § 267 Abs. 2 BGB nicht zurückgewiesen werden kann, hat der Vermieter mit der Drittzahlung die geschuldete Miete erhalten. Er kann also nicht wegen eines aufgelaufenen Mietrückstandes das Mietverhältnis kündigen. Der Vermieter hat aber bei jeder Drittzahlung das Risiko, dass der Dritte in die Insolvenz gerät und jede Mietzahlung für die Dauer von 4 Jahren vom Insolvenzverwalter zurückgefordert werden kann.

Ursache des Dilemmas

Die Ursache des Dilemmas liegt einerseits in der Regelung des § 267 Abs. 2 BGB. Leistungen eines Dritten können nicht zurückgewiesen werden, solange der Schuldner selbst nicht widerspricht. Die Ursache des Dilemmas liegt andererseits in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur Schenkungsanfechtung nach § 134 Insolvenzordnung. Zahlungen eines Dritten sind in der Insolvenz des Dritten anfechtbar, wenn der Zahlungsempfänger für die Zahlung keine Gegenleistung gewährt hat. Die Gegenleistung besteht hier in dem Verlust einer Forderung, nämlich den Verlust der Mietzinsforderung gegen den Mieter, die durch die Drittzahlung erfüllt wurde. Dieser Verlust der Mietverbindlichkeit wird von der Rechtsprechung aber nicht als Gegenleistungen anerkannt, wenn die Verbindlichkeit im Zeitpunkt der Zahlung des Dritten wertlos war. Das ist dann der Fall, wenn der Mieter im Zeitpunkt der Zahlung selbst zahlungsunfähig war.

Lösungsmöglichkeiten

Zur Lösung des Dilemmas des Vermieters werden 2 Lösungen diskutiert:

1. Die insolvenzrechtliche Lösung

Der Vermieter hätte kein Interesse daran, die Drittzahlung zurückzuweisen, wenn er sicher wäre, dass er diese Drittzahlung auch dauerhaft behalten darf. Dazu müsste der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung ändern. Im Kern geht es um die Auslegung des Begriffs „unentgeltlich“ in § 134 Insolvenzordnung. Sofern eine Drittzahlung dann nicht als unentgeltlich behandelt würde, wenn die mit der Drittzahlung erfüllte Verbindlichkeit zum Zahlungszeitpunkt bestand, unabhängig davon, ob der Schuldner zu diesem Zeitpunkt zahlungsfähig war oder nicht, wäre die Schenkungsanfechtung bei Drittzahlungen ausgeschlossen. Das Dilemma des Vermieters wäre gelöst.

Die Rechtsprechung des Bundesgerichthofes besteht aber schon seit vielen Jahren. Sie ist dogmatisch gut begründet und nichts deutet darauf hin, dass der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung ändern wird. Deshalb muss die Lösung auf eine andere Weise gesucht werden.

2. Schuldrechtliche Lösung

Wenn Drittzahlungen für die Dauer von 4 Jahren mit einem Anfechtungsrisiko im Falle der Insolvenz des Dritten behaftet sind, hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse die Drittzahlung zurückzuweisen. Dann wäre nämlich die Verbindlichkeit des Mieters nicht erfüllt. Der Mieter müsste dann selbst die Miete zahlen oder der Vermieter könnte wegen Zahlungsrückstandes das Mietverhältnis kündigen. Der Vermieter würde damit nur das Insolvenzrisiko seines Vertragspartners tragen, nicht das Insolvenzrisiko eines Dritten, zu dem der Vermieter keine eigene Rechtsbeziehung hat.

Der Insolvenzrechtler Prof. Dr. Georg Bitter an der Universität Mannheim hält deshalb die Vorschrift des § 267 Abs. 2 BGB, wonach der Gläubiger Drittzahlungen nur zurückweisen kann, wenn der Schuldner widerspricht, für verfassungswidrig.

Ich meine, dass die Lösung einfacher gefunden werden kann, nämlich über den allgemeinen Rechtsgrundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Danach ist ein Gläubiger berechtigt, Leistungen durch Dritte zurückzuweisen, wenn der Gläubiger ein berechtigtes Interesse gerade an der Leistung durch den Schuldner hat. Da der Gläubiger bei Drittzahlungen das Insolvenzrisiko des Dritten für die Dauer von 4 Jahren tragen müsste, hat er ein berechtigtes Interesse an der Zurückweisung der Drittzahlung. Deshalb kann er die Zahlung nach § 242 BGB zurückweisen. Das führt zwar dazu, dass die Vorschrift des § 267 Abs. 2 BGB in vielen Fällen nicht zur Anwendung kommt. Das Interesse des Vermieters, das Insolvenzrisiko eines Dritten, den der Vermieter sich als Vertragspartner nicht ausgesucht hat, auch nicht übernehmen zu müssen, lässt aber keine andere Lösung zu.

Rechtliche Unsicherheit

Bisher gibt es keine Rechtsprechung zur Zurückweisung von Zahlungen eines Dritten wegen des bestehenden Insolvenzrisikos. Wenn der Vermieter die Zahlung des Dritten zurückweist und der Mieter die Mietzahlungen nicht selbst vornimmt, kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen des Zahlungsverzuges kündigen. Die Klärung der strittigen Frage erfolgt dann in dem Räumungsprozess des Vermieters mit allerdings unsicherem Ausgang. Deshalb sollten Vermieter eine Regelung dieser Frage in den jeweiligen Mietvertrag aufnehmen.

Regelung im Mietvertrag

In den Mietvertrag sollte eine Regelung aufgenommen werden, dass die Zahlungen der Miete nur durch den Mieter vorgenommen werden dürfen. Die Vereinbarung einer höchstpersönlichen Zahlungspflicht des Mieters ist  rechtlich zulässig.

Zusammenfassung

Der Vermieter kann nach der gesetzlichen Regelung die Zahlung eines Dritten nicht zurückweisen. Drittzahlungen sind aber für die Dauer von 4 Jahren mit dem Risiko der Rückzahlungspflicht in der Insolvenz des Dritten behaftet. Deshalb sollte der Vermieter Drittzahlungen zurückweisen, weil er ein berechtigtes Interesse an der Zahlung durch den Mieter hat.

Wegen der gesetzlichen Regelung des § 267 Abs. 2 BGB bleibt aber eine rechtliche Unsicherheit. Deshalb ist eine Regelung zum Ausschluss der Drittzahlungen im Mietvertrag zu empfehlen.

Regelungsvorschlag

Die Regelung im Mietvertrag kann zum Beispiel so formuliert werden:

Der Mieter ist verpflichtet, alle Zahlungen nach dem Mietvertrag höchstpersönlich zu erbringen. Drittzahlungen haben nur schuldbefreiende Wirkung, wenn der Vermieter in Textform erklärt, dass er die Drittzahlung mit schuldbefreiender Wirkung akzeptiert.

Bundesrat stimmt für Mietrechtsreform 2018

Am 14. Dezember 2018 hat der Bundesrat für das Mietrechtsanpassungsgesetz und damit für eine weitere Verschärfung des Mietrechts zu Lasten der Vermieter gestimmt. Die neuen Regelungen fallen dabei noch nachteiliger für die Vermieter aus als es der ursprüngliche Gesetzentwurf der Bundesregierung vorsah.

I. Neuerungen im Überblick

Das Mietrechtsanpassungsgesetz bringt folgende Änderungen/Neuerungen:

  • gesteigerte Auskunftspflicht des Vermieters im Geltungsbereich einer Mietpreisbremse und vereinfachte Rüge des Mieters bei Verletzung der Auskunftspflicht;
  • doppelte Limitierung der Modernisierungsumlage: Absenkung der Modernisierungsumlage auf nur noch acht Prozent, Einführung einer Kappungsgrenze (max. 3,00 €/qm innerhalb von sechs Jahren);
  • vereinfachte Berechnungsweise der Modernisierungsumlage bei Modernisierungskosten von weniger als 10.000,00 €;
  • „Herausmodernisieren“ nunmehr Pflichtverletzung und Ordnungswidrigkeit;
  • Anwendung des Wohnraummietrechts bei Vermietung an juristische Personen des öffentlichen Rechts und anerkannte Wohlfahrtsverbänden, wenn Mietzweck die Überlassung der Räume an „Personen mit dringendem Wohnbedarf ist“

II. Neuerungen im Einzelnen

1. Gesteigerte Auskunftspflichten des Vermieters und abgesenkte Rügepflicht des Mieters

Zusätzlich zur bisherigen Regelung, dass der Vermieter zur Auskunft auf Verlangen des Mieters verpflichtet ist (§ 556g Abs. 3 BGB), führt der Gesetzgeber nunmehr eine generelle Auskunftspflicht des Vermieters ein, § 556g Abs. 1a BGB n.F. Der Vermieter hat vor Vertragsschluss dem Mieter unaufgefordert bestimmte Auskünfte zu erteilen. Welche Auskünfte zu erteilen sind, richtet sich nach der jeweiligen einschlägigen Fallgruppe. Es lassen sich vier Fallgruppen unterscheiden:

Fallgruppe zu machende Auskünfte
Vormiete > 110 % Vergleichsmiete Höhe der Vormiete
durchgeführte („einfache“) Modernisierungsmaßnahmen Angabe, dass Modernisierungsmaßnahmen in den letzten drei Jahren durchgeführt wurden
erstmalige Nutzung/Vermietung nach dem 1. Oktober 2014 Angabe zur erstmaligen Nutzung/Vermietung nach dem 1. Oktober 2014
Erstvermietung nach umfassender Modernisierung Angabe, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt

Die Rechtsfolge einer unterlassenen Auskunft ist, dass der Vermieter sich nicht „auf die nach § 556e oder § 556f zulässige Miete berufen“ kann. Der Vermieter kann also nicht die (eigentlich gesetzlich zulässige) höhere Miete verlangen und zwar grundsätzlich bezogen auf die gesamte Mietzeit. Holt der Vermieter die Auskunft allerdings nach, so kann er die höhere Miete zwei Jahre nach der nachgeholten Auskunft verlangen. Leidet die Auskunft des Vermieters (nur) an einem Formfehler, wurde also die Textform nicht eingehalten, so kann der Vermieter die höhere Miete ab dem Zeitpunkt verlangen, ab dem er die Auskunft in Textform nachgeholt hat.

Korrespondierend zur neuen Auskunftspflicht wurden die Rügepflichten des Mieters geändert. Bei fehlender Auskunft reicht eine „einfache Rüge“, bei erteilter Auskunft ist eine Rüge erforderlich, die „sich auf diese Auskunft bezieht“, § 556g Abs. 2 S. 2 BGB n.F.

2. Doppelte Limitierung des Modernisierungsumlage

Die Modernisierungsumlage wird von 11 Prozent auf 8 Prozent abgesenkt, § 559 Abs. 1 BGB n.F. Zudem gilt nunmehr eine absolute Kappungsgrenze, § 559 Abs. 3a BGB n.F.

Im Gegensatz zum Entwurf der Bundesregierung, der eine Absenkung auf 8 Prozent nur im Geltungsbereich einer Mietpreisbremse vorsah, wurde die Absenkung im weiteren Gesetzgebungsverfahren auf das gesamte Bundesgebiet ausgedehnt. Der Gesetzgeber begründet die Absenkung insbesondere mit der günstigen Refinanzierung aufgrund des niedrigen Zinsumfelds.

Zusätzlich zu der Absenkung gilt nun eine absolute Kappungsgrenze, § 559 Abs. 3a BGB n.F. Danach darf sich die Miete aufgrund von Modernisierungen innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als 3,00 €/qm Wohnfläche erhöhen. Eine Sonderregelung gilt für Mieten, die weniger als 7,00 €/qm betragen. Hier darf die Miete um maximal 2,00 €/qm erhöht werden.

3. Vereinfachte Berechnung der Modernisierungsumlage

Bei Modernisierungsmaßnahme, die weniger als 10.000,00 € kosten, kann der Vermieter nunmehr die Mieterhöhung in einem vereinfachten Verfahren berechnet, § 559c BGB n.F. Folgende Erleichterungen gelten dabei:

  • Keine abgrenzende Berechnung von Modernisierungskosten einerseits und Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, anderseits erforderlich;
  • Keine Angabe der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten in der Modernisierungsankündigung;
  • Der Mieter kann sich nicht darauf berufen, dass die Mieterhöhung eine finanzielle Härte für ihn bedeute;
  • Keine Anrechnung des Zinsvorteils zinsvergünstigter oder zinsloser Darlehen.

Bei dem vereinfachten Verfahren ist zu beachten, dass zwar die Abgrenzung zwischen Modernisierungskosten und Kosten für Erhaltungsmaßnahmen entfällt, 30 Prozent der aufgewandten Kosten allerdings als pauschalierte Kosten für Instandhaltungsarbeiten abgezogen werden, § 559c Abs. 1 S. 2 BGB n.F. Bei der Berechnung der Mieterhöhung werden also nur 70 Prozent der insgesamt entstandenen Kosten berücksichtigt. Weiter gilt zu beachten, dass bei der Berechnung zwar aus Vereinfachungsgründen der Zinsvorteil nicht berücksichtigt werden muss, erhaltene öffentliche Fördermittel müssen allerdings auch im vereinfachten Verfahren berücksichtigt werden. Ferner hat der Vermieter in der Modernisierungsankündigung anzugeben, dass er vom vereinfachten Verfahren Gebrauch macht.

Schließlich ist zu beachten, dass das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB n.F. sich nachteilig auf das „normale“ Verfahren nach § 559 BGB auswirken kann und umgekehrt. Hat der Vermieter nämliche die Miete im Wege des vereinfachten Verfahrens erhöht, so ist grundsätzlich eine Erhöhung der Miete im „normalen“ Verfahren in den nächsten fünf Jahren ab Zugang der Mieterhöhungserklärung ausgeschlossen, § 559c Abs. 4 BGB n.F. Hat der Vermieter in den letzten fünf Jahren die Miete zunächst im „normalen“ Verfahren erhöht, so sind die dort angesetzten Modernisierungskosten bei einer Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren mindernd zu berücksichtigen. Gleiches gilt, wenn bereits ein vereinfachtes Verfahren in den letzten fünf Jahren durchgeführt worden ist.

Der Vermieter muss sich also gut überlegen, ob der Weg über das vereinfachte Verfahren wirklich vorteilhafter ist. Es ist jedenfalls mehr als fraglich, ob die neue Regelung das Ziel des Gesetzgebers, dem Kleinvermieter das Überforderungsgefühl zu nehmen, erreicht. Die neue Gesetzesfassung dürfte eher zur Verkomplizierung als zur Vereinfachung beitragen.

4. „Herausmodernisieren“ als Pflichtverletzung und Ordnungswidrigkeit

Mit dem neuen § 559d BGB n.F. setzt der Gesetzgeber eine Vorgabe des Koalitionsvertrag um. Nach § 559d BGB n.F. gilt eine widerlegliche Vermutung, dass bestimmte Verhaltensweisen des Vermieters als Pflichtverletzung einzuordnen sind und damit Schadensersatzansprüche des Mieters begründen können. So wird nunmehr vermutet, dass der Vermieter pflichtwidrig handelt, wenn

  • zwischen dem angekündigten Beginn von Baumaßnahmen und dem tatsächlichen Beginn mehr als zwölf Monate liegen,
  • die in der Modernisierungsankündigung angegebene zu erwartende Mieterhöhung mindestens zu einer Verdoppelung der Miete führen würde,
  • die baulichen Maßnahmen so durchgeführt werden, dass es zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen kommt oder
  • die Bauarbeiten nach Beginn der Baumaßnahme mehr als zwölf Monate ruhen.

Die Vermutung pflichtwidrigen Verhaltens entfällt, wenn der Vermieter darlegt, dass für das Verhalten im Einzelfall ein nachvollziehbarer objektiver Grund vorliegt.

Werden die Baumaßnahmen so durchgeführt, dass sie geeignet sind, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führen, so stellt dies nach neuem Recht nicht nur eine Pflichtverletzung dar, sondern auch eine Ordnungswidrigkeit, § 6 WStG.

5. Anwendung des Wohnraummietrecht bei bestimmten Mietverträgen mit der öffentlichen Hand und Wohlfahrtsverbänden

Die Novellierung des Mietrechts beschränkt sich nicht auf das Wohnraummietrecht, sondern hat auch Auswirkungen auf das gewerbliche Mietrecht und damit auf die  Gestaltung von gewerblichen Mietverträgen. Durch den neu eingeführten § 578 Abs. 3 BGB n.F. unterfallen bestimmte Mietverhältnisse zukünftig in weiten Teilen dem Wohnraummietrecht. Es handelt sich dabei um folgende Konstellation:

  • Mieter ist eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter Wohlfahrtsverband und
  • Mietzweck ist die Überlassung der Räume an Personen mit dringendem Wohnungsbedarf.

Liegen diese Voraussetzung vor, so lassen sich zukünftig diese Mietverhältnisse nur unter den sehr engen Regelungen des Wohnraummietrechts befristen und kündigen. Auch wird der Abschluss von langfristigen Mietverträgen nicht mehr möglich sein, da eine Befristung aufgrund der hohen Voraussetzungen in der Regel nicht in Betracht kommt und auf die Kündigung (jedenfalls in Allgemeinen Geschäftsbedingungen) maximal vier Jahre verzichtet werden kann.

Gestaltungsoption, um die Anwendbarkeit des § 578 Abs. 3 BGB n.F. bei Verträgen mit der öffentlichen Hand zu vermeiden, dürfte sein, dass man als Vermieter darauf besteht, dass der Vertrag von einem kommunalen Unternehmen in Privatrechtsform abgeschlossen wird. Dann dürfte § 578 Abs. 3 BGB n.F. aufgrund des klaren Wortlautes („juristische Person des öffentlichen Rechts“) nicht einschlägig sein, sodass das Mietverhältnis – wie bisher – nur dem gewerblichen Mietrecht unterliegt. Dagegen dürfte sich die Vermeidung von § 578 Abs. 3 BGB n.F. bei anerkannten Wohlfahrtsverbänden als eher schwierig gestalten. Ob die Vermietung an anerkannte Wohlfahrtsverbände daher noch erfolgen sollte, kann zukünftig nur noch nach einer besonders sorgfältigen Risikoeinschätzung beantwortet werden. Die rechtlichen Risiken sind jedenfalls für Vermieter in diesem Bereich deutlich gestiegen.

Schriftformheilungsklauseln und Mieterdienstbarkeit

I. Schriftform bei langfristigen Mietverträgen

Mietverträge müssen nicht schriftlich, sondern können auch mündlich oder elektronisch abgeschlossen werden. Allerdings bedarf die Vereinbarung einer längeren Laufzeit als ein Jahr nach § 550 BGB zwingend der Schriftform (zum Schriftformerfordernis bei längerfristigen Gewerbemietverträgen). Wenn ein längerfristiger Mietvertrag nicht schriftlich abgeschlossen wurde, kann er nach Ablauf eines Jahres mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden.

1. Bedeutung für den gewerblichen Vermieter

Der gewerbliche Vermieter investiert oft speziell für einen bestimmten Mieter in das Mietobjekt. Die langfristige Vermietung ist erforderlich, um diese Investitionen und deren Finanzierung abzusichern. Wenn der Mieter wegen Verstößen gegen die Schriftform die Möglichkeit hat, den Mietvertrag vorzeitig zu beenden, besteht für den Vermieter und die finanzierende Bank ein großes wirtschaftliches Risiko.

2. Bedeutung für Gewerbemieter

Der gewerbliche Mieter investiert oft selbst den Ausbau der Mietfläche (Mieterausbau). Diese Investitionen können verloren gehen, wenn der Vermieter bei Verstößen gegen das Schriftformerfordernis den Mietvertrag vorzeitig kündigen kann. Noch wichtiger ist für den Gewerbemieter die Sicherung des Betriebes, weil bei einer Beendigung des Mietverhältnisses mit einem zeitlichen Vorlauf von nur einem halben Jahr geeignete Ersatzflächen nicht rechtzeitig zur Verfügung stehen oder sich ein Umzug des Betriebes aus anderen Gründen nicht oder nur mit hohem finanziellen Aufwand oder längeren Betriebsunterbrechungen realisieren lässt.

3. Bedeutung für die Vertragsgestaltung

Oft sind bei Abschluss des Mietvertrages die Interessen von Vermieter und Mieter gleichlaufend darauf ausgerichtet, die Langfristigkeit des Mietvertrages durch Einhaltung der Schriftform abzusichern. Es gibt aber viele Situationen, in denen nur eine Partei ein großes Interesse an der Langfristigkeit des Mietvertrages hat, während die andere Vertragspartei mit einem kurzfristig kündbaren Mietvertrag gut leben kann. Bei der Vertragsgestaltung sollte jede Partei, für die die Langfristigkeit des Mietvertrages eine große Bedeutung hat, sehr genau darauf achten, dass das Schriftformerfordernis bei Abschluss des Vertrages und bei Änderungen des Vertrages gewahrt wird.

II. Probleme bei der Einhaltung der Schriftform

1. Unterschrift auf Papier

Schriftform bedeutet tatsächlich, dass unterschriebene Dokumente in Papierform erstellt werden. Unterschriften auf einer PDF, die durch E-Mail ausgetauscht werden, genügen nicht.

Die Schriftform kann durch die qualifizierte elektronische Signatur nach dem Signaturgesetz ersetzt werden (§ 126a BGB).

2. Zeitraum zwischen der Erst- und der Zweitunterschrift

Zwischen der Erst- und der Zweitunterschrift sollte kein allzu langer Zeitraum liegen, da der Erstunterzeichner nur solange an sein Angebot gebunden ist, wie nach der Verkehrssitte eine Gegenzeichnung durch die andere Vertragspartei zu erwarten ist. Leistet der Zweitunterzeichner seine Unterschrift zu spät, wird dies als neues Angebot zum Abschluss des Mietvertrages gewertet. Das Schriftformerfordernis wird dann nur gewahrt, wenn der Erstunterzeichner noch einmal unterzeichnet. Bisher gibt es keine rechtliche Sicherheit, wie lang der Zeitraum zwischen Erst- und Zweitunterschrift sein darf. In der Regel sollten nicht mehr als 14 Tage zwischen Erst- und Zweitunterschrift liegen. Der Zeitraum darf aber länger sein, wenn zwischen der Erst- und der Zweitunterzeichnung Weihnachten und der Jahreswechsel liegt, weil in dieser Zeit ohnehin mit verzögerten Reaktionen zu rechnen ist.

Praxistipp: Im Mietvertrag kann geregelt werden, dass der Erstunterzeichner für einen konkret definierten Zeitraum an sein Angebot gebunden ist. Dann lässt sich die Situation anhand des Datums der Zweitunterschrift eindeutig beurteilen.

3. Vollständigkeit und Nebenabreden

Der Mietvertrag ist nur schriftlich abgeschlossen, wenn alle Vereinbarungen in dem schriftlichen Dokument enthalten sind. Mündliche Nebenabreden führen zur Unwirksamkeit der Befristung. Solche Nebenabreden kommen praktisch häufig vor, wenn in den Verhandlungen besprochene Punkte nicht in das Vertragsformular aufgenommen werden oder wenn sich bestimmte Fragen erst nach Abschluss des Mietvertrages klären oder ändern. Ein häufiges Beispiel sind Baubeschreibungen für Vermieter- oder Mieterausbauten, die erst aufgrund einer nach Abschluss des Mietvertrages durchgeführten Detailplanung festgelegt werden.

4. Änderungen und Nachträge

Alle wesentlichen Vertragsänderungen müssen in schriftlichen Nachträgen dokumentiert werden. Dabei ist es zwar nicht (mehr) erforderlich, dass alle Nachträge mit dem Hauptvertrag fest verbunden werden. Es ist aber notwendig, dass jeder Nachtrag eindeutig bezeichnet und eine klare Bezugnahme auf den Hauptvertrag und alle vorausgegangenen Nachträge in die schriftliche Urkunde aufgenommen wird.

5. Zwischenfazit

Es gibt sowohl bei  Abschluss des Mietvertrages als auch im laufenden Mietvertrages viele Punkte, bei denen es (aus Versehen oder von einer Partei beabsichtigt) zu Verstößen gegen das Schriftformerfordernis kommen kann. Hieraus ergeben sich eine Vielzahl von Risiken, insbesondere wegen der Unkenntnis der handelnden Personen. In manchen Fällen ist den Parteien gar nicht bewusst, dass sie eine Vertragsänderung vereinbaren. Zum Beispiel kann in der Verabredung einer Barkaution anstelle der im Mietvertrag detailliert vereinbarten Bankbürgschaft eine Änderung des Mietvertrages liegen, die dann schriftlich erfolgen muss. Daraus ergibt sich ein erhebliches praktisches Bedürfnis nach einer rechtlichen Absicherung bei Verstößen gegen das Schriftformerfordernis.

III. Absicherung der Befristung

1. Schriftformheilungsklauseln

In der Mietvertragspraxis haben sich Schriftformheilungsklauseln durchgesetzt. Solche Klauseln sollen verhindern, dass sich die Vertragsparteien auf die Unwirksamkeit der Befristung bei Verstößen gegen die Schriftform berufen.

Beispielkausel:

㤠27 Schriftformklausel

  1. Der vorliegende Vertrag enthält zusammen mit den unten stehenden aufgeführten Anlagen sämtliche zwischen den Vertragspartnern getroffenen Vereinbarungen. Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen ebenso wie der Abschluss dieses Vertrages der Schriftform nach § 126 BGB. Auch zur Änderung oder Aufhebung der Schriftformvereinbarung ist Schriftform erforderlich. Mündliche Nebenabreden bestehen nicht.
  1. Den Vertragspartnern ist das besondere Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB bekannt. Sie verpflichten sich, jederzeit den Mietvertrag im jeweils aktuellen Stand neu in der gesetzlich vorgeschriebenen Form auf Verlangen des anderen Vertragspartners auszufertigen. Die Vertragspartner verpflichten sich gegenseitig, ggf. auch nachträglich, alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, um dem Schrifterfordernis Genüge zu tun. Sie verpflichten sich gegenseitig, den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform vorzeitig zu kündigen.“

Diese Klausel berücksichtigt bereits die seit einigen Jahren anerkannte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass solche Schriftformheilungsklauseln nur die ursprünglichen Vertragsparteien binden, nicht aber gegenüber einem Erwerber, der in den Mietvertrag eintritt gelten.

Nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 27.09.2017, (XII ZR 114/16)) entschieden, dass Schriftformheilungsklauseln auch im Verhältnis der ursprünglichen Vertragsparteien unwirksam sind. Das bedeutet, dass Schriftformheilungsklauseln die Unwirksamkeit einer Befristung und damit die kurzfristige Kündbarkeit von eigentlich langfristig vereinbarten Mietverträgen nicht verhindern können. Die in der bisherigen Vertragspraxis gängige Absicherung gegen die Unwirksamkeit der Befristung bei Verstößen gegen die Schriftform hilft also nicht mehr weiter.

2. Schriftformklauseln und doppelte Schriftformklauseln

Sehr häufig wird in Mietverträgen eine Schriftformklausel vereinbart. Diese Schriftformklausel wird zusätzlich abgesichert durch eine Regelung, dass auch Änderungen der Schriftformklausel der Schriftform bedürfen (sogenannte doppelte Schriftformklausel).

Sofern der Mietvertrag in Form allgemeiner Geschäftsbedingungen vereinbart wird, was in den meisten Fällen praktisch der Fall ist, wirken diese Schriftformklauseln nicht. Zum einen gilt der Vorrang der Individualabrede. Mündliche Individualabreden haben immer Vorrang vor den allgemeinen Geschäftsbedingungen. Zum andern verstoßen die Schriftformklauseln gegen das Klauselverbot nach § 309 Nr. 13b BGB. Da § 550 BGB lediglich die Befristungsabrede für die Dauer von mehr als einem Jahr der Schriftform unterstellt, aber kein generelles Schriftformerfordernis aufstellt, kann in allgemeinen Geschäftsbedingungen nur die Textform für Vertragsänderungen verlangt werden.

Einen Ausweg bieten Schriftformklauseln nur in den Fällen, in denen es gelingt, diese Regelung individuell zu vereinbaren. Das lässt sich in der Praxis aber nicht so einfach erreichen. Nicht ausreichend ist es, dass bei der Schriftformklausel im Mietvertrag lediglich die Ergänzung aufgenommen wird, dass diese Regelung individuell vereinbart wurde. Eine individuelle Vereinbarung setzt voraus, dass die Partei, die den Mietvertrag vorformuliert hat, die Klausel ernsthaft zur Disposition gestellt hat. Das wird nicht einfach zu beweisen sein, wenn die Schriftformklausel in der Form des ersten Vertragsentwurfes Eingang in den Mietvertrag gefunden hat, weil beide Parteien mit dieser Klausel einverstanden waren. Hier sollten also verschiedenen Formulierungen und Regelungen in den Vertragsverhandlungen dokumentiert werden.

3. Vollmachtsklauseln

Mit einer Vollmachtsklausel soll die Befugnis zur Vertragsänderung auf einzelne wenige Personen beschränkt werden, damit sichergestellt ist, dass Mietvertragsänderungen nur von solchen Mitarbeitern vorgenommen werden, die mit dem Thema Schriftform und Befristung vertraut sind. Bei langfristigen Mietverträgen sind solche Vollmachtsklauseln aber unpraktisch, weil bei jedem Wechsel der verantwortlichen Mitarbeiters oder der internen Zuständigkeiten die Vollmachtsklausel geändert werden müsste oder dann nur noch Personen, die im Handelsregister eingetragen sind agieren können. Außerdem ist umstritten, ob  solche Vollmachtsklauseln überhaupt geeignet sind, dass Entstehen einer Duldungs- oder Anscheinsvollmacht zu verhindern. Vollmachtsklauseln sind deshalb nur in speziell gelagerten Einzelfällen ein taugliches Mittel zur Verhinderung von Schriftformverstößen.

IV. Mieterdienstbarkeit

Eine Mieterdienstbarkeit ist das im Grundbuch eingetragene Recht zur Benutzung der Mietsache durch den Mieter. Diese Mieterdienstbarkeit soll das Nutzungsrecht des Mieters für den Fall der Insolvenz des Vermieters absichern. Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Unwirksamkeit der Schriftformheilungsklausel wird die Mieterdienstbarkeit aber auch als Lösung des Schriftformrisikos empfohlen.

Wenn die Mieterdienstbarkeit auch nur das mietvertragliche Nutzungsrecht absichert, hilft die Absicherung nach Beendigung des Mietvertrages nicht. Gleiches gilt, wenn die Mieterdienstbarkeit als reine Umgehung des Schriftformerfordernisses vereinbart wird. Bei der Gestaltung der Mieterdienstbarkeit sind deshalb einige Fallstricke zu beachten.

1. Schuldrechtliche Vereinbarung neben dem Mietvertrag

Die Eintragung der Mieterdienstbarkeit im Grundbuch muss auf einem vertraglich vereinbarten Nutzungsrecht beruhen. Diese vertragliche Vereinbarung kann nicht der Mietvertrag sein, da es ja gerade um den Fall der Absicherung des Nutzungsrechts für den Fall der Beendigung des Mietvertrages geht. Es muss also ein vertragliches Nutzungsrecht neben dem Mietvertrag vereinbart werden. Das Nutzungsrecht kann dabei inhaltsgleich wie der Mietvertrag ausgestaltet werden. Von einer pauschalen Verweisung auf ein mit dem Mietvertrag gleichlautendes Nutzungsrecht ist aber abzuraten, weil darin eine Umgehung der gesetzlichen Schriftformregel gesehen werde könnte.

2. Bedeutung des separaten Nutzungsrechts

Das separate Nutzungsrecht entfaltet erst dann Bedeutung, wenn der Mietvertrag (vorzeitig) endet. In diesem sogenannten Sicherungsfall greift das grundbuchlich abgesicherte Nutzungsrecht ein und gibt dem Mieter auch nach Beendigung des Mietvertrages ein Nutzungsrecht zu den für diese Nutzungsrecht vereinbarten Bedingungen. Das bedeutet: wenn der Vermieter bei einem Verstoß gegen das Schriftformerfordernis den Mietvertrag mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigt, kann der Mieter das Mietobjekt auch nach Ablauf der Kündigungsfrist weiter nutzen und muss das dafür vereinbarte Nutzungsentgelt bezahlen.

3. Keine Wirkung von nachträglichen Vertragsänderungen

Wenn der Mietvertrag nachträglich geändert wird, wirkt sich das auf den Inhalt der Mieterdienstbarkeit nicht aus, es sei denn, die Änderungen wird auch in der separaten Nutzungsvereinbarung vollzogen und im Grundbuch eingetragen.

Das bedeutet, dass bei einer vorzeitigen Kündigung des Mietvertrages nur das Nutzungsentgelt für die Mieterdienstbarkeit zu bezahlen ist, die der zuletzt im Grundbuch eingetragenen Vereinbarung entspricht. Es kann also eine Situation entstehen, in der der Mieter ein Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages hat, um das geringe Nutzungsentgelt nach der Mieterdienstbarkeit zu bezahlen. Ob ein solches Verhalten als widersprüchlich und damit treuwidrig eingestuft werden kann, ist nicht sicher. Da der Mieterdienstbarkeit sollte deshalb ein Verzicht auf die Mieterdienstbarkeit für den Fall vereinbart werden, dass der Mieter das Mietverhältnis vorzeitig unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform kündigt.

4. Dynamische Verweisung auf den Mietvertrag

In der Praxis wird vorgeschlagen, bzgl. des Nutzungsentgelts für die Mieterdienstbarkeit eine dynamischere Weise auf den Mietvertrag zu formulieren. Es soll also für die Dienstbarkeit ein  Nutzungsentgelt in der Höhe der jeweils vereinbarten Miete zu bezahlen seien. Solche Vereinbarungen halte ich wegen Umgehung des Schriftformerfordernisses für unwirksam. Wenn eine Mieterhöhung mündlich vereinbart wird und um die Parteien und insbesondere den Rechtsnachfolger im Eigentum nicht langfristig gebunden sein soll, kann diese mündliche Vereinbarung nicht über die Grundbuchabsicherung als Mieterdienstbarkeit gerettet werden.

5. Interessen des Vermieters

Die Mieterdienstbarkeit sichert zunächst nur das Benutzungsrecht des Mieters. Das Interesse des Vermieters an einer Absicherung der Befristung gegen Schriftformverstöße wird dabei nicht berücksichtigt.

Man kann aber in die schuldrechtlichen Vereinbarung zur Mieterdienstbarkeit eine Befristung aufnehmen, so dass die Verpflichtung zu Zahlung des Nutzungsentgelts für die Mieterdienstbarkeit auch erst mit Ablauf dieser Befristung beendet werden kann. Das bezieht sich aber wieder nur auf das zuletzt als Mieterdienstbarkeit vereinbarte und im Grundbuch eingetragene Nutzungsentgelt. Zwischenzeitliche Mieterhöhungen, auch wenn sie zunächst schriftlich getroffen wurden, können vom Vermieter danach nicht verlangt werden.

Der Vermieter sollte also eine Gestaltung wählen, die Mieterhöhungen von vorneherein auch bei dem Nutzungsentgelt für die Mieterdienstbarkeit berücksichtigt. In Betracht kommen Mietzinsstaffeln oder Indexmieten. Die Koppelung des Mietzinses an einen bestimmten Preisindex ist aber nur bei Verträgen mit einer Mindestlaufzeit von 10 Jahren zulässig.

V. Zusammenfassung

Die Mieterdienstbarkeit kann das Schriftformrisiko, insbesondere für den Mieter absichern. Erforderlich ist aber eine separate Vereinbarung neben dem Mietvertrag und eine Umsetzung im Grundbuch. Der Vermieter kann eine solche Gestaltung akzeptieren, wenn durch Staffel- oder Indexmieten gesichert ist, dass auch das Nutzungsentgelt für die Mieterdienstbarkeit bei langfristigen Verträgen sich angemessen entwickelt.

BGH: Verlängerung der Verjährung in Formularmietverträgen unwirksam

§ 548 BGB regelt, dass Ansprüche aus dem Mietverhältnis nach sechs Monaten verjähren. Dabei beginnt für den Vermieter die Verjährung mit Rückerhalt der Mietsache, für den Mieter mit Beendigung des Mietverhältnisses. Von dieser Regelung wollte ein Berliner Vermieter abweichen und vereinbarte abweichende Verjährungsfristen und einen abweichenden Verjährungsbeginn in seinem Formularmietvertrag. Dieser Klausel erteilt der für Wohnraummietrecht zuständige VIII. Senat des BGH nun eine Absage (BGH, Urt. v. 8. Nov. 2017 – VIII ZR 13/17).

 

Was war passiert?

Der Vermieter verlangt vom Mieter Schadensersatz im Zusammenhang mit  Instandsetzungsarbeiten der Mietsache wegen unsachgemäßer Nutzung.

Der vom Vermieter verwendete Formularmietvertrag enthielt dabei unter anderem folgende Bestimmung:

„Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses.“

Der Vermieter erhob erst zehn Monaten nach Rückgabe der Mietsache und acht Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses Klage gegen den Mieter und damit zwar innerhalb des formularvertraglich vereinbarten Zeitraums, aber außerhalb der gesetzlichen Verjährungsfrist. Der Mieter erhob im Prozess die Einrede der Verjährung.

Beide Vorinstanzen hielten die Klausel für unwirksam und wiesen die Klage wegen Verjährung der Ansprüche ab.

 

Die Entscheidung des BGH

Der BGH bestätigt die Entscheidung der Vorinstanzen. Die Ansprüche des Vermieters sind verjährt, da die fomularmäßig vereinbarte Klausel unwirksam ist, somit die gesetzliche Regelung des § 548 BGB gilt und nach dieser die Verjährung bereits eingetreten ist.

Die Klausel stellt Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) dar und hält in doppelter Hinsicht einer Inhaltskontrolle nicht stand. Dies gilt zum einen bezüglich der Verdoppelung der Verjährungsfrist von sechs auf zwölf Monate und zum anderen hinsichtlich der Änderung des Verjährungsbeginns vom Zeitpunkt des Rückerhalts der Mietsache auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. Beide Regelungen weichen vom wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung des § 548 BGB ab. Von einer solchen gesetzlichen Verjährungsregel könne nur abgewichen werden, wenn dies sachlich gerechtfertigt sei und maßvoll erfolge. Dies sei bei der vom Vermieter verwendeten Klausel nicht der Fall. Der Mieter wird durch die Regelung deshalb unangemessen benachteiligt.

Mit Blick auf die Verdoppelung der Verjährungsfrist scheidet eine sachliche Rechtfertigung schon deshalb aus, weil nicht ersichtlich ist, warum die Prüfung der Mietsache nach Rückgabe und ggf. das Ergreifen von verjährungshemmenden Maßnahmen nicht innerhalb der sechsmonatigen gesetzlich vorgesehen Verjährungsfrist vorgenommen werden kann. Weiter spreche der gesetzgeberische Wille gegen die formularvertragliche Verlängerung der Frist, da dieser im Interesse der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit eine möglichst schnelle Klärung über bestehen Ansprüche betreffend der Mietsache erreichen will. Schließlich ergibt sich auch aus der spiegelbildlichen Verlängerung der Verjährung für den Mieter keine ausreichende Kompensation, da die Ansprüche des Vermieters größere praktische Bedeutung hätten.

Auch die Änderung des Verjährungsbeginns sei sachlich nicht gerechtfertigt, da der Vermieter maßgeblich durch den Rückerhalt der Mietsache in die Lage versetzt wird, die Mietsache zu prüfen, und nicht durch die Beendigung des Mietverhältnisses. Aufgrund des gesetzgeberischen Zwecks einer möglichst schnellen Klärung der Ansprüche ist daher erforderlich, dass der Verjährungsbeginn für den Vermieter der Zeitpunkt des Rückerhalts der Mietsache ist.

 

Was jetzt wichtig ist

Mit dieser Entscheidung erteilt der VIII. Senat einer in der Instanzenrechtsprechung und der mietrechtlichen Literatur vertretenen Auffassung, dass eine Verlängerung der Verjährungsfristen des Vermieters möglich sei, wenn auch die Verjährungsfristen des Mieters verlängert werden, eine Absage. Da § 548 BGB nicht nur für Wohnraummietverhältnisse gilt, sondern für Mietverhältnisse jeglicher Art kommt der Entscheidung eine weitreichende Bedeutung zu. Dies gilt insbesondere auch für Gewerberaummietverhältnisse.

Für die Gestaltungsberatung bedeutet die Entscheidung, dass man es im Rahmen von Formularmietverträgen bei der gesetzlichen Regelung des § 548 BGB belassen sollte. Demgegenüber dürfte eine von § 548 BGB abweichende individualvertragliche Regelung weiterhin möglich sein. Dies lässt sich auch aus der Begrünung der jetzigen Entscheidung entnehmen.

Soweit Mietverträge mit Verjährungsverlängerungsklauseln geschlossen wurden, ist ein Berufen auf diese Klausel nicht mehr mit Erfolg möglich. Soweit Ansprüche im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis erhoben werden, sind daher die gesetzlichen Verjährungsfristen zwingend einzuhalten. Für Vermieterseite bedeutete dies, dass innerhalb von sechs Monaten nach Rückerhalt der Mietsache unbedingt verjährungshemmende Maßnahmen (z.B. Klage oder Mahnbescheid) ergriffen werden müssen.

Eintritt Erwerbers eines Grundstücks in ein bestehendes Mietverhältnis bei fehlender Personenidentität von Veräußerer und Vermieter

Wird ein Grundstück veräußert, auf dem sich vermietete Wohn- oder Gewerbeeinheiten befinden, tritt der Erwerber des Grundstücks unter den Voraussetzungen des § 566 BGB in die bestehenden Mietverhältnisse ein. § 566 BGB setzt nach seinem Wortlaut insbesondere voraus, dass Veräußerer und Vermieter personenidentisch sind.

Umstritten war bisher, ob § 566 BGB unter bestimmten Voraussetzungen auch analog anwendbar ist, wenn Vermieter und Veräußerer nicht personenidentisch sind. Der BGH hat nunmehr entschieden, dass eine analoge Anwendung zu bejahen ist, wenn die Vermietung des Grundstücks mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat.

I. BGH Urteil vom 12.07.2017, Az. XII ZR 26/16

1. Sachverhalt

Die Klägerin erwarb im Jahr 2011 eine Immobilie, deren Räume im vierten und fünften Obergeschoss an die Beklagte zur gewerblichen Nutzung vermietet waren. Den Mietvertrag hatte die Beklagte nicht mit der Verkäuferin des Grundstücks geschlossen, sondern mit der E. Grundbesitz und Handels GmbH (nachfolgend: Vermieterin). Diese hatte den Mietvertrag jedoch auf Anweisung der Verkäuferin geschlossen. Die Verkäuferin hat die Gewerbeimmobilie zudem verwaltet und die Miete eingezogen. Weiter hatte sich die Verkäuferin in einer Zusatzvereinbarung zu dem Mietvertrag bereit erklärt, unter anderem dann in den Mietvertrag mit den gleichen Bedingungen als direkte Vermieterin einzutreten, wenn das Vertragsverhältnis zwischen der Verkäuferin und der Vermieterin beendet wird.

Das Mietverhältnis war befristet mit der Option zur Verlängerung, die die Beklagte ausgeübt hatte.

Die Verkäuferin hatte in dem mit der Klägerin geschlossenen notariellen Kaufvertrag die Garantie dafür übernommen, dass die dem Kaufvertrag beigefügte Mieterliste richtig und vollständig ist, keine Mietverträge gekündigt sind und keine rückständigen Mietforderungen bestehen sowie eine Jahresnettokaltmiete in Höhe von ca. 260.000 € wirksam vereinbart ist. Weiter ist in dem Kaufvertrag geregelt, dass die Verkäuferin mit Wirkung ab dem Übergabestichtag sämtliche Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverträgen auf die Klägerin überträgt.

2013 sprach die Klägerin gegenüber der Beklagten die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs aus.

Die Beklagte war der Ansicht, dass die von der Klägerin ausgesprochene Kündigung unwirksam ist.

Da das Mietverhältnis zwischen der Beklagten und der Vermieterin befristet war, würde eine ordentliche Kündigung ausscheiden, wenn die Klägerin in dieses Mietverhältnis wirksam eingetreten worden wäre. Bei befristeten Mietverhältnissen ist die ordentliche Kündigung für die Dauer der Befristung ausgeschlossen.

2. Entscheidung

Sowohl das Berufungsgericht als auch der BGH haben einen wirksamen Eintritt der Klägerin in das mit der Beklagten bestehende Mietverhältnis bejaht.

Zwar ist § 566 BGB nicht direkt anwendbar, weil hier die Verkäuferin und die Vermieterin nicht personenidentisch waren. Insbesondere war die Verkäuferin nicht gemäß der zum Mietvertrag bestehenden Zusatzvereinbarung in das Mietverhältnis eingetreten.

§ 566 BGB ist jedoch analog anwendbar. Es liegt eine planwidrige Regelungslücke vor, da sich weder aus dem Wortlaut noch aus dem Schutzzweck des § 566 BGB ergibt, dass § 566 Abs. 1 BGB eine abschließende Regelung dahingehend treffen wollte, den Mieter nur dann bei einem Eigentumswechsel an der Mietsache zu schützen, wenn die Identität zwischen Vermieter und Veräußerer gewahrt ist. Der Gesetzgeber wollte den Mieter davor schützen, bei einer Veräußerung ihren Besitz an dem Miet- oder Pachtobjekt zu verlieren. Dieser Zweck besteht auch bei fehlender Personenidentität.

Da durch § 566 BGB das schuldrechtliche Relativitätsprinzip durchbrochen wird, sollte die Norm einen Ausnahmecharakter haben und ist daher nur auf Miet- und Pachtverhältnisse über Grundstücke oder Grundstücksteile beschränkt. Eine weitere Beschränkung des durch die Vorschrift vermittelten Bestandsschutz lässt sich des Gesetzesmaterialien aber nicht entnehmen. Vielmehr ist der Gesetzgeber wohl davon ausgegangen, dass der veräußernde Mieter gleichzeitig Eigentümer der Mietsache ist. Die Möglichkeit, dass ein Dritter den Mietvertrag im eigenen Namen, aber im Einvernehmen mit dem Eigentümer und in dessen wirtschaftlichem Interesse, abschließt, hat der Gesetzgeber bei den Beratungen der Vorschrift nicht in den Blick genommen.

Darüber hinaus besteht vorliegend auch die für eine Analogie erforderliche Vergleichbarkeit der Sachverhalte. Die Mieträume waren der Beklagten mit Zustimmung der Verkäuferin überlassen worden. Auch in diesem Fall hat der Mieter ein Besitzrecht im Sinne des § 986 Abs. 1 BGB, dass durch die Regelung des § 566 Abs. 1 BGB geschützt werden soll.

Weiter hat die Vermieterin den Mietvertrag vorliegend im ausschließlich im Interesse der Verkäuferin, also ohne Eigeninteresse, abgeschlossen. Durch die Überleitung des Mietverhältnisses auf die Klägerin erfährt die Vermieterin somit keine Nachteile, die einer analogen Anwendung entgegenstehen könnten.

Die Klägerin war daher wirksam in das Mietverhältnis eingetreten. Aufgrund der Befristung war die von der Klägerin ausgesprochene ordentliche Kündigung somit unwirksam.

II. Fazit  

Mit der Entscheidung weicht der Bundesgerichthof von seiner früheren Rechtsprechung ab, die eine analoge Anwendung des § 566 BGB noch abgelehnt hat (vgl. z.B. BGH Urteil vom 22.10.2003, Az. XII ZR 119/02). Der BGH definiert in der Entscheidung zudem die Voraussetzungen, unter den § 566 BGB analog anzuwenden ist.

Die analoge Anwendung von § 566 BGB in den Fällen, in denen der Veräußerer dem Mietverhältnis zugestimmt hat und das Mietverhältnis ausschließlich im Interesse des Veräußerers abgeschlossen worden ist, ist sachgemäß. Andernfalls könnte die Anwendung des § 566 BGB und der bezweckte Mieterschutz durch Einschaltung einer dritten Person bei Abschluss des Mietvertrags umgangen werden.

Der BGH hat weiter klargestellt, dass eine entsprechende Anwendung des § 566 BGB bei der bloßen Untervermietung ausscheidet, da diese nicht im Interesse des Eigentümers erfolgt, sondern eine besondere Art der Nutzung der Mietsache durch den Hauptmieter darstellt. Auch das ist sachgerecht, da das Untermietverhältnis stets vom Bestand des Hauptmietverhältnisses abhängig ist und daher kein Besitzrecht in dem Sinne begründet, wie es durch die Vorschrift des § 566 BGB geschützt wird

Klauseln zu Schönheitsreparaturen auch bei unrenovierten Gewerbeimmobilien regelmäßig unzulässig

Nachdem der Bundesgerichtshof in Karlsruhe letztes Jahr seine immer strengere Rechtsprechung zu den Anforderungen an Allgemeine Geschäftsbedingungen konsequent fortgeführt und eine jahrelange Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Klauseln zu Schönheitsreparaturen für Wohnraum gekippt hatte, sind die Untergerichte nun damit beschäftigt, die durch das Urteil aus Karlsruhe aufgeworfenen Einzelfragen zu klären. Wir hatten bereits am 08.07.2016 über ein Urteil des Landgerichts Berlin zu der Frage berichtet, ab wann eine Wohnung unrenoviert ist.

Nun hatte sich das OLG Celle mit der Frage zu beschäftigen, ob die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch auf Gewerbeimmobilien übertragbar ist.

I. Urteil des BGH vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14

Zunächst aber ein kurzer Rückblick auf die wegweisende Entscheidung aus Karlsruhe. 2015 hatte der Bundgerichtshof entschieden, dass eine Klausel wonach der Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, wenn diese erforderlich sind, unwirksam ist, wenn die Wohnung dem Mieter in unrenoviertem Zustand übergeben wurde und er dafür keine ausreichend Kompensation erhalten hat. Damit hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich seine entgegenstehenden Entscheidungen aus den Jahren 1988 und 2004 gekippt, in denen er noch anders entschieden hatte. Damals hatte der Bundesgerichtshof gemeint, dass Klauseln wirksam sind, bei denen der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet ist und dies bejaht, wenn die erste Renovierung erst nach Ablauf des regelmäßigen Renovierungsintervall erfolgen mussten.

Nunmehr geht der Bundesgerichtshof davon aus, dass solche Regelungen unwirksam sind, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen und daher gegen § 307 BGB verstoßen. Dies gilt jedenfalls solange, wie der Mieter keinen entsprechenden Ausgleich für die überobligatorischen Leistungen erhält. Seine Rechtsprechungsänderung begründet der VIII. Zivilsenat im Wesentlichen mit der seit 2004 erfolgten Verschärfung der Maßstäbe an die Inhaltskontrolle von AGB. Dies hatte dazu geführt, dass der Bundesgerichtshof bereits ab dem Jahr 2004 Schönheitsreparaturenklauseln mit starren Fristen als unwirksam angesehen hat. Besteht danach aber eine Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen für den Mieter nicht mehr nach Ablauf einer bestimmten Frist, sondern erst dann, wenn der Grad der Abnutzung dies erfordert, macht es naturgemäß einen Unterschied, ob dem Mieter die Wohnung in renoviertem oder z.B. in einem stark abgewohntem Zustand übergeben wurde. Der Mieter wäre dann verpflichtet, Gebrauchsspuren des Vormieters auf eigenen Kosten zu beseitigen und müsste die Wohnung ggf. früher als sonst renovieren.

Dies hat nunmehr auch der Bundesgerichtshof erkannt. Er hat aber darauf hingewiesen, dass die Überwälzung von Schönheitsreparaturen bei unrenovierten Wohnungen nicht per se unzulässig ist. Der Mieter muss nur eine ausreichende Kompensation erhalten. Die Kompensation ist vom Vermieter festzulegen. Welche Kompensation ausreichend ist, erläutert der Bundesgerichtshof nicht. Die im zu entscheidenden Fall gewährte halb Monatsmiete für das Streichen von 3 (von 4) Zimmern war aber zu gering.

II. Hinweisbeschluss des OLG Celle vom 13.07.2016 – 2 U 45/16

Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshof zum Wohnraummietrecht wurde diskutiert, ob die Rechtsprechung auf Gewerbeimmobilien übertragen werden kann.

Dies hat das Oberlandesgericht Celle nun mit überzeugenden Argumenten bejaht. Das Oberlandesgericht weist zunächst zu Recht darauf hin, dass der Bundesgerichtshof seine Entscheidung im Wesentlichen mit der geänderten Rechtsprechung zu Fristen bei Schönheitsreparaturenklauseln begründet. Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof aber bereits auf Mietverträge über Gewerbeimmobilien übertragen. Auch ansonsten macht die Rechtsprechung bei Schönheitsreparaturen keinen Unterschied zwischen Wohnraum- und Gewerberaummieten. Zudem greift das Argument, dass der Mieter dann verpflichtet ist die Abnutzungen seiner Vormieter zu beseitigen auch im gewerblichen Mietbereich.

III. Folgen

Die Entscheidung des OLG Celle entspricht der überwiegenden Meinung nach Erlass des Urteils des Bundesgerichtshofs aus dem letzten Jahr. Damit dürfte ein Großteil der Schönheitsreparaturenklauseln in Verträgen über bei Übergabe unrenovierte Immobilien unwirksam sein. Waren die Räume renoviert, bleibt die Klausel – und auch dies hat der Bundesgerichtshof entschieden – aber auch dann wirksam, wenn unrenovierte Immobilien nicht ausdrücklich ausgenommen sind.

Vermieter können die Unwirksamkeit bei unrenovierten Immobilien nur verhindern, wenn sie dem Mieter einen angemessen Ausgleich zubilligen. Wir hoch der Ausgleich sein muss, ist bisher aber nicht entschieden. Der Entscheidung des Bundesgerichtshofs, der eine halbe Monatsmiete (ca. € 280,-) für das Streichen von drei Räumen nicht hat ausreichen lassen ist aber zu entnehmen, dass Vermieter bei der Bemessung des Ausgleichs großzügig sein müssen. Das Bemessungsrisiko liegt dabei allein auf Seiten der Vermieter. Eine Vereinbarung über die Angemessenheit eines bestimmten Betrages können die Parteien jedenfalls nicht wirksam treffen, weil sie über die Unangemessenheit nicht disponieren können.

Für den Vermieter eines laufenden Mietverhältnisses hat die Unwirksamkeit aber noch gravierendere Folgen. Ist eine AGB-Klausel unwirksam greift die gesetzliche Regelung. Und diese hat hier nach § 535 BGB zur Folge, dass nun der Vermieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Vermieter sollten deshalb überlegen, ob sie zumindest eine Regelung aufnehmen, wonach sie nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind. Inwieweit dies möglich ist, ist bisher gerichtlich nicht entschieden.

Die Schriftform bei befristeten Gewerbemietverträgen

Gewerbemietverträge müssen nicht schriftlich abgeschlossen werden. Ein nur per E-Mail oder auch mündlich abgeschlossener Mietvertrag ist also wirksam. Trotzdem gibt es im Mietrecht ein strenges Schriftformerfordernis. Ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis führt dazu, dass ein für den Mietvertrag vereinbarte Befristung von länger als einem Jahr unwirksam ist. Der Mietvertrag kann dann mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von 6 Monaten gekündigt werden. Gerade bei Gewerbemieträumen sind aber sehr lange Befristungen von oft mehr als 10 Jahren üblich. Zum einen ist es für die Planungssicherheit eines Unternehmens wesentlich, sich einen Standort für einen langen Zeitraum zu sichern. Zum anderen kann ein langfristiger Mietvertrag für den Vermieter notwendig sein, um Investitionen abzusichern. Die Beachtung der gesetzlichen Schriftform kann also sowohl für den Mieter als auch den Vermieter einer Gewerbeimmobilie von existentieller Bedeutung sein.

1._Die gesetzliche Regelung

Die zentrale gesetzliche Regelung ist § 550 BGB: Dort heißt es:

„Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach der Überlassung des Wohnraums zulässig.“

Dies gilt nach § 578 Abs. 2 BGB auch für Mietverträge über Gewerberäume.

Die Anforderungen des Schriftformerfordernisses ergeben sich aus § 126 BGB. Danach wird die gesetzliche Schriftform nur gewahrt, wenn das Dokument mit den Originalunterschriften der Vertragsparteien versehen ist. Die Unterschriften müssen auf einem Dokument angebracht sein. Erklärungen per E-Mail, Telefax oder die Unterschrift auf einer PDF genügen nicht

2._Einheitliches Vertragsdokument

Wenn ein Vertrag nur aus einem Dokument besteht, ist die Wahrung der Schriftform einfach zu gewährleisten. Gewerbemietverträge enthalten aber oft viele Anlagen. Auch bezüglich der Anlagen muss die Schriftform gewahrt werden. Zwar muss nicht jede Anlage unterschrieben oder paraphiert sein. Mietvertrag und Anlagen müssen aber so aufeinander Bezug nehmen, dass eindeutig erkennbar ist, welche Anlagen zu dem Mietvertrag gehören.

3._Nachträge zum Mietvertrag

Vertragsänderungen eines Gewerbemietvertrages werden in sog. Nachträgen vereinbart. Diese Nachträge müssen selbst schriftlich abgeschlossen werden. Wie beim Hauptmietvertrag müssen die Originalunterschriften auf einer Urkunde angebracht werden. Außerdem muss klar erkennbar sein, welche Nachträge zu einem Mietvertrag gehören. Bei der Vereinbarung eines Nachtrages müssen also der Mietvertrag und vorausgegangene Nachträge genau bezeichnet werden, also mit Angabe der Vertragsbezeichnung und der Daten des Vertragsabschlusses, sowohl für den Mietvertrag, als auch für jeden vorhergegangenen Nachtrag.

Beispiel:

Wenn der Hauptmietvertrag Unterschriften mit den Daten 02.03.2007 für den Vermieter und 14.03.2007 für den Mieter trägt und die Parteien zwei Vertragsänderungen vereinbart haben, die erste mit beiden Unterschriften am 06.09.2011 und die zweite mit Unterschriften am 04.07. und 06.07.2016, dann sollte die dritte Nachtragsvereinbarung wie folgt überschrieben sein:

„3. Nachtrag zum Mietvertrag vom 02.03.2007/14.03.2007 mit Nachtrag Nr. 1 vom 06.09.2011 und Nachtrag Nr. 2 vom 04.07.2016/06.07.2016“

Auch in den Nachträgen müssen die zugehörigen Anlagen klar bezeichnet sein. In der Anlage muss der betreffende Nachtrag aufgenommen und die Anlagennummer angegeben werden. Wenn im Nachtrag auf eine Anlage des Hauptvertrages oder auf einen vorherigen  Nachtrag Bezug genommen wird, muss dies aus der Formulierung klar hervorgehen.

Beispiel:

Wenn mit dem Nachtrag Nr. 3 neue Tiefgaragenstellplätze angemietet werden, die in einem neuen Lageplan gekennzeichnet sind und die Tiefgarage zum Gebäudeteil B gehört, dessen Lageplan die Anlage 1 zum Hauptmietvertrag ist, könnten die neu angemieteten Stellplätze im Nachtrag wie folgt bezeichnet werden:

„Angemietet werden 10 zusätzliche Stellplätze in der Tiefgarage im Bauteil B, das in der Anlage 1 zum Mietvertrag mit „B“ gekennzeichnet ist. Die neu angemieteten Stellplätze sind im Lageplan der Tiefgarage des Bauteils B (Anlage 1 zu diesem Nachtrag) mit den Nummern 11 – 20 gekennzeichnet“.

4._Feste Verbindung und Auflockerungsrechtsprechung

Nach der früheren Rechtsprechung war es zur Wahrung der Schriftform erforderlich, sämtliche zum Mietvertrag gehörenden Dokumente zu einer festen Verbindung zusammenzufügen. Auch Nachträge mussten mit dem Mietvertrag und den vorherigen Nachträgen fest verbunden werden. Das ist bei umfangreicheren Mietverträgen unpraktisch. Insbesondere bei Mietverträgen über noch zu errichtende Gebäude können die Vertragsanlagen mehrere Leitzordner umfassen, da zur Baubeschreibung komplexe Vereinbarungen erforderlich sind. Dann ist die Herstellung einer festen Verbindung kaum noch sinnvoll möglich.

Die neuere Rechtsprechung stellt deshalb nicht mehr so strenge Anforderungen an die Wahrung des Schriftformerfordernisses (sog. Auflockerungsrechtsprechung). Zur Wahrung der Schriftform nach § 550 BGB ist es ausreichend, wenn eine einheitliche Urkunde von beiden Parteien unterzeichnet ist und die Verträge und Nachträge so klar bezeichnet sind, dass sich für einen objektiven Dritten eindeutig ergibt, welche Bestandteile zum Mietvertrag gehören und sich zweifelsfrei ermitteln lässt, welche Regelungen aktuell für den Mietvertrag gelten (BGH, Urteil vom 24.02.2010, XII ZR 120/06).

Praxistipp:

Wenn der Mietvertrag und die zughörigen Anlagen einen überschaubaren Umfang haben, ist es empfehlenswert, ein einheitliches Dokument zu erstellen und eine feste Verbindung zu den Anlagen herzustellen. Auch Nachträge können nach Unterzeichnung mit dem ursprünglichen Mietvertrag und den vorausgegangenen Nachträgen fest verbunden werden.

Ist ein feste Verbindung wegen des Umfangs der vertraglichen Regelungen und der Anlagen unpraktisch, sollte streng darauf geachtet werden, dass der Mietvertrag sämtliche Anlagen und Nachträge eindeutig bezeichnet sind und in jedem Nachtrag eine klare Bezugnahme auf sämtliche vorausgegangenen Vereinbarungen erfolgt. Hierzu sollte jede Vereinbarung ein Verzeichnis der zugehörigen Anlagen erhalten. Außerdem ist ein Nachtragsverzeichnis sinnvoll, das bei jedem neuen Nachtrag ergänzt und gesondert unterschrieben wird.

5._Schriftform für wesentliche Vertragsbedingungen

Das gesetzliche Schriftformerfordernis gilt für wesentliche Vertragsbedingungen. Das sind zunächst die Bedingungen, die den Mietgegenstand und die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen des Mietvertrages definieren. So ist jede Änderung des Mietzinses eine schriftformbedürftige Regelung (BGH, Urteil vom 25.11.2015, XII ZR 114/14). Wesentliche Bedingungen  sind aber auch Regelungen, in denen wichtige mietvertragliche Nebenpflichten enthalten sind. Lediglich solche Regelungen, die für die Durchführung des Mietvertrages von völlig untergeordneter Bedeutung sind, unterliegen demnach dem Schriftformerfordernis (BGH, Urteil vom 25.11.2015, XII ZR 114/14 für eine Umbauklausel).

Beispiel:

Die Abgrenzung zwischen wesentlichen Vertragsbedingungen, die der Schriftform unterliegen, und unwesentlichen Regelungen, für die das Schriftformerfordernis nicht gilt, ist aber in der Rechtsprechung noch nicht abschließend geklärt. Zum Beispiel ist die Regelung einer Sicherheitsleistung eine wesentliche Vertragsbedingung, da die Sicherheitsleistung eine wichtige kommerzielle Frage regelt. Wenn aber nur die Art der Sicherheit geregelt wird (anstelle einer Bankbürgschaft soll eine Barkaution geleistet werden) betrifft dies nur eine Frage von  untergeordneter Bedeutung, da Sicherheitsleistungen regelmäßig auf verschiedene Art und Weise erbracht werden können. Trotzdem ist in der Rechtsprechung noch nicht entschieden, ob die Vereinbarung einer anderen Sicherheitsleistung bei gleicher Höhe der Sicherheit dem Schriftformerfordernis unterliegt.

Praxistipp:

Da das Risiko bei einem Verstoß gegen das Schriftformerfordernis sehr hoch ist, sollte jede Änderung des Mietvertrages schriftlich in einem formgültigen Nachtrag vereinbart werden.

6._Wahlmöglichkeiten bei der Vertragsdurchführung

Im Mietvertrag werden häufig Maßnahmen vereinbart, deren Durchführung nach Wahl einer Partei erfolgt. Zum Beispiel kann dem Mieter die Durchführung von Umbauten und der feste Einbau von technischen Anlagen gestattet werden. Es stellt sich dann die Frage, inwieweit die genaue Durchführung, z.B. der Aufstellort von fest eingebauten technischen Anlagen, schriftlich vereinbart werden muss. Hier sind verschiedene Möglichkeiten denkbar. Zum einen kann zwischen den Parteien eine genaue Art der Durchführung vereinbart werden. Dann muss auch jede Änderung schriftlich erfolgen. Zum anderen kann nur die Gestattung der Maßnahme im Grundsatz vereinbart und dem Mieter ein Entscheidungsspielraum bei der konkreten Art der Durchführung eingeräumt werden. Dann muss die konkrete Art der Ausführung nicht mehr schriftlich festgehalten werden.

Praxistipp:

Bei der Vereinbarung von baulichen Änderungen oder anderen Maßnahmen, die auf verschiedene Art und Weise umgesetzt werden können, sollten sich die Parteien vorab klar werden, welche Gestaltungsspielräume bei der Ausführung bestehen sollen. Je detaillierter die Maßnahme vereinbart, umso komplizierter wird die vertragliche Abwicklung, weil jede wesentliche Änderung erneut schriftlich vereinbart werden muss.

7._Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen

Die Nebenkosten unterliegen größeren Schwankungen, nicht nur wegen Änderungen der Energiepreise. Deshalb ist eine Regelung in Mietverträgen weit verbreitet, dass die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung des Vermieters angepasst werden darf. Eine solche Regelung ist auch in allgemeinen Geschäftsbedingungen des Vermieters wirksam. Die Ausübung des Anpassungsrechts unterliegt nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB (BGH, Urteil vom 26.09.2012, XII ZR 112/10). Die Anpassungserklärung des Vermieters kann also auch per E-Mail erfolgen und muss nicht in einem formellen Nachtrag vereinbart werden.

8._Schriftformklauseln

Häufig wird versucht, durch geschickt formulierte Schriftformklauseln im Mietvertrag die Anforderungen an die Schriftform herabzusetzen oder die Nichtbeachtung der Schriftform vorab zu heilen. Weit verbreitet ist eine Verpflichtung für beide Parteien, Nachträge nur schriftlich abzuschließen. Eine solche Regelung hilft aber nicht, wenn die Parteien trotz dieser Verpflichtung das Schriftformerfordernis bei einer Vertragsänderung außer Acht lassen. Deshalb wird häufig im Mietvertrag vereinbart, dass sich die Parteien des Mietvertrages auf einen Verstoß gegen die gesetzliche Schriftform nicht berufen dürfen, insbesondere eine vorzeitige Vertragsbeendigung unter Berufung auf § 550 BGB nicht zulässig sein soll. Einige Gerichte haben solche Klauseln für wirksam erachtet (KG Berlin, Urteil vom 09.05.2016, Az.: 8 U 54/15), aber nur im Verhältnis der Vertragsparteien, die den ursprünglichen Mietvertrag abgeschlossen haben. Der BGH hält Schriftformklauseln jedenfalls im Verhältnis zum Erwerber einer Immobilie für unwirksam (Urteil vom 30.04.2014, XII ZR 146/12).

Das gesetzliche Schriftformerfordernis soll den Erwerber einer Immobilie schützen, der gesetzlich gezwungen ist, bestehende Mietverträge zu übernehmen (§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete). Für einen Erwerber sind langfristige Mietverträge ein besonderes Risiko. Deshalb soll es dem Erwerber möglich sein, den Inhalt eines langfristigen Mietvertrages durch Einsicht in die Mietvertragsurkunde zu erkennen. Schriftformklauseln versagen jedenfalls dann, wenn der Erwerber einer Immobilie den Mietvertrag mit der gesetzlichen Frist kündigt, weil vor dem Erwerb zwischen den alten Vertragsparteien vereinbarte Vertragsänderungen nicht schriftlich vereinbart wurden.

Praxistipp:

Auch wenn Schriftformklauseln das Risiko einer Unwirksamkeit der Befristung reduzieren können, sind sie kein Allheilmittel. Die Vertragspartei, für die eine längere Befristung von wesentlicher Bedeutung ist, sollte also immer auf die schriftliche Vereinbarung von Vertragsänderungen achten.

9._Längerer Zeitraum zwischen den Unterschriften

Wenn zwischen der ersten Unterschrift (Angebot) und der zweiten Unterschrift (Annahme des Angebots) ein längerer Zeitraum liegt, kann dies einen Verstoß gegen das Schriftformerfordernis darstellen. Das Angebot einer Partei kann nur bis zu dem Zeitpunkt von der anderen Partei angenommen werden, in welchem die erste Partei den Eingang einer Antwort unter regelmäßigen Umständen erwarten darf (§ 147 Abs. 2 BGB). Das ist bei einem gewerblichen Mietvertrag regelmäßig binnen 2 – 3 Wochen der Fall (BGH, Urteil vom 24.02.2016, XII ZR 5/15).

Praxistipp:

Wenn eine Unterschrift durch die andere Mietvertragspartei innerhalb von 2 – 3 Wochen nicht sichergestellt ist (z.B. wegen der Abwesenheit des Geschäftsführers in der Urlaubszeit), sollte die Partei, die den Mietvertrag als erstes unterzeichnet, eine längere Fristannahme bestimmen. Dann kann die Unterschrift der anderen Partei innerhalb der längeren Frist erfolgen.

Es ist also wichtig, sicherzustellen, dass beide Unterschriften innerhalb von 2 – 3 Wochen oder innerhalb einer mit der Ersterklärung gesetzten Annahmefrist geleistet werden. Bei einer verspäteten zweiten Unterschrift ist die Schriftform nicht mehr gewahrt. Nur ausnahmsweise kommt eine Heilung durch spätere konkludente Erklärungen in Betracht (BGH, Urteil vom 24.02.2016, XII ZR 5/15).

10._Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis

Wenn der ursprüngliche Mietvertrag nicht schriftlich nicht abgeschlossen oder bei einem Nachtrag gegen das Schriftformerfordernis des § 550 BGB verstoßen wurde, bleibt der Mietvertrag wirksam. Er kann aber nach § 550 BGB mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden. Die gesetzliche Kündigungsfrist für Gewerberäume ist in § 580a BGB geregelt. Danach kann der Gewerbemietvertrag bis zum 3. Werktag eines Kalenderquartals zum Ende des nächsten Kalenderquartals gekündigt werden. Langfristige Mietverträge, die nicht ordnungsgemäß schriftlich vereinbart wurden, können also binnen 6 Monaten beendet werden.

11._Heilung eines Formverstoßes

Wenn die Parteien einen Verstoß gegen das Schriftformerfordernis feststellen, kann dieser im Nachhinein geheilt werden. Die nicht schriftlich getroffene Vereinbarung muss in schriftlicher Form nachgeholt werden. Das kann in der Regel im Rahmen eines Nachtrages erfolgen. Für den Abschluss des Nachtrages gelten die allgemeinen Bedingungen. Der Nachtrag muss aber nicht nur die bisher nicht schriftlich getroffene Regelung enthalten, sondern auch klar und eindeutig auf alle vorhergehenden und bereits schriftlich getroffenen Vereinbarung Bezug nehmen.

Keine Kappungsgrenze für Nutzungsentschädigung bei fehlender Rückgabe trotz wirksamer Kündigung

Spricht der Vermieter gegenüber dem Mieter eine Kündigung aus, hat der Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist die gemietete Fläche zu räumen. Sowohl im Wohnraummietrecht als auch im Gewerbemietrecht räumen die Mieter die gemietete Fläche häufig nicht und nutzen diese auch nach Ablauf der Räumungsfrist weiter. Insbesondere, wenn die Mieter davon ausgehen, dass die ausgesprochene Kündigung unwirksam ist. Die Parteien streiten sich dann vor den Gerichten über die Wirksamkeit der Kündigung.

Gemäß § 546a BGB steht dem Vermieter eine Entschädigung zu, wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt. Der 8. Zivilsenat des BGH hat nun am 18. Januar 2017, Az. VIII ZR 17/16, entschieden, dass dem Vermieter sogar ein Entschädigungsanspruch zustehen kann, wenn der Mieter die ursprünglich vereinbarte Miete im Zeitraum zwischen der Kündigung und der tatsächlichen Rückgabe weiter bezahlt. Diese Nutzungsentschädigungsanspruch richtet sich nach der ortsüblichen Neuvertragsmiete.

I. Sachverhalt

Die Beklagten hatten vom Kläger ein in München gelegenes Einfamilienhaus gemietet. Der Kläger hat gegenüber dem Beklagten eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgesprochen. Das Mietverhältnis endete nach dieser Kündigung zum 30. Oktober 2011. Erst am 15. April 2013 gaben die Beklagten die Mietsache zurück. Nach Ablauf der Räumungsfrist bis zur tatsächlichen Rückgabe der Mietsache haben die Beklagten die vereinbarte Miete weiter entrichtet.

Der Kläger hat eine weitergehende Nutzungsentschädigung nach Maßgabe der für das Mietobjekt ortsüblichen Neuvertragsmiete von den Beklagten verlangt. Der Kläger hatte sowohl in den Vorinstanzen als auch in der den Beklagten eingelegten Revision vor dem BGH Erfolg.

Der BGH stützt seine Begründung auf § 546a Abs. 1 Alternative 2 BGB. In diesem Fall kann der Vermieter bei verspäteter Rückgabe der Mietsache für die Dauer der Vorenthaltung die für die vergleichbare Sache ortsübliche Miete verlangen.

Das bedeutet, die Nutzungsentschädigung ist nicht gemäß § 558 BGB begrenzt. In § 558 BGB ist geregelt, inwieweit ein Vermieter die Mieter innerhalb eines bestehenden Mietverhältnisses erhöhen darf. Der Vermieter ist danach berechtigt, die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen. Die Miete darf jedoch innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20 % bzw. 15%, wenn die Landesregierung das festgelegt hat, erhöht werden.

Diese sogenannte Kappungsgrenze gilt daher nicht, wenn der Mieter die Mieträume trotz Kündigung weiternutzt.

Das begründet der BGH damit, dass § 546a BGB eine Regelung des allgemeinen Mietrechts sei. § 558 BGB gelte dagegen nur im Wohnraummietrecht. § 546a BGB regle zudem ausdrücklich, dass der Vermieter bei verspäteter Rückgabe der Mietsache die ortsübliche Miete verlangen könne. Der Wortlaut sehe eben nicht vor, dass die Regelungen des § 558 BGB zu berücksichtigen seien. Sinn und Zweck von § 546a BGB sei es, den Vermieter davor zu schützen, dass ihm die Wohnung vorenthalten werde und er deshalb gehindert sei, durch eine Neuvermietung eine (höhere) Vergleichsmiete zu erzielen. Unter dem Gesichtspunkt der gerechten Risikoverteilung sei es daher nicht einzusehen, dass der Vermieter sich mit der vereinbarten Miete begnügen müsse, wenn sich später die Wirksamkeit der Kündigung herausstelle. Unerheblich sei dabei, dass die Kläger wegen Eigenbedarf gekündigt hätten.

II. Fazit

Die Entscheidung des BGH führt dazu, dass Mieter künftig ein erhebliches Risiko eingehen, wenn sie sich gegen eine Kündigung wehren. Insbesondere bei langjährig bestehenden Mietverhältnissen liegt die vertraglich vereinbarte Miete oft deutlich unter der ortüblichen Neuvertragsmiete. Das kann dazu führen, dass dem Vermieter ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung in erheblicher Höhe zusteht.

Für die Praxis bedeutet das, dass die Mieter künftig ein enormes Interesse haben werden, Räumungsverfahren zügig zu beenden und sich möglicherweise dadurch vergleichsbereiter zeigen.

Aufweichung des Kündigungsschutz Mieter bei Kündigung wegen Eigenbedarf

Der VIII. Zivilsenat des BGH hat in seiner jüngsten Entscheidung vom 14.12.2016, Az. VIII ZR 232/15, den Kündigungsschutz für Mieter bei Kündigung wegen Eigenbedarf durch den Vermieter aufgeweicht. In seiner Entscheidung hat der BGH bestätigt, dass eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) eine Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen darf. Zudem verneint der BGH in seiner Entscheidung die Frage, ob eine Kündigung dadurch unwirksam wird, dass der Vermieter dem Mieter eine freistehende Alternativwohnung nicht anbietet (sogenannte Anbietspflicht).

I. Sachverhalt und Entscheidungen der Instanzgerichte

Die Klägerin ist eine im Jahr 1991 gegründete GbR. Die Klägerin erwarb das Anwesen, auf dem sich die streitgegenständliche Wohnung befindet, mit dem Zweck der „Instandsetzung, Modernisierung und dem Ausbau des Anwesens, dessen Vermietung sowie nach Möglichkeit der Aufteilung in Wohnungseigentum“. Daher begann die Klägerin im Jahr 1994 mit der Sanierung des Anwesens und der Aufteilung der Wohnungen. Einzelne Wohnungen sind bereits verkauft.

Die Beklagten hatten im Jahr 1985 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine 5-Zimmer Wohnung gemietet. Die von den Beklagten gemietete Wohnung war die letzte Wohnung, die die Klägerin noch nicht saniert hatte.

Im Jahr 2013 kündigte die Klägerin der Beklagten und gab als Kündigungsgrund „Eigenbedarf“ an, da einer der Gesellschafter der Klägerin die Wohnung für seine Tochter benötige. In dem Anwesen der Klägerin stand zu diesem Zeitpunkt eine andere Wohnung (2 Zimmer) frei. Die Klägerin bot den Beklagten diese Wohnung jedoch nicht an.

Trotz Kündigung und Räumungsfrist hatten die Beklagten die Wohnung nicht geräumt, weshalb die Klägerin auf Räumung klagt. Das Amtsgericht und das Landgericht hatten die Räumungsklage mit der Begründung abgewiesen, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sei bereits nicht anwendbar, da die Kündigung nicht durch eine natürliche Person ausgesprochen worden sei. Eigenbedarf liege bei Verwandten der Gesellschafter nicht vor.

Das Amtsgericht hatte die Kündigung auch deswegen für unwirksam erachtet, da die Klägerin den Beklagten nicht die freistehende Wohnung als Alternative angeboten hatte. Dies sei rechtsmissbräuchlich. Das Berufungsgericht hatte diese Frage offen gelassen.

II. Urteil des BGH vom 14.12.2016

Der BGH hat in seinem Urteil vom 14.12.2016 das Berufungsurteil aufgehoben und zur Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen.

Der BGH hat seine Entscheidung zunächst damit begründet, dass § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, der die Eigenbedarfskündigung regelt und seinem Wortlaut nach auf natürliche Personen zugeschnitten ist, entsprechend auf teilrechtsfähige (Außen-) Gesellschaften wie die GbR anzuwenden ist.

Sinn und Zweck von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sei es nicht, den Mieter vor einem Verdrängungsrisiko durch eine unüberschaubare Anzahl von Personen auf Vermieterseite zu schützen, das bei einer GbR bestehen könnte. Der (vertragstreue) Mieter solle durch die Vorschrift lediglich vor einer willkürlichen Kündigung durch den Vermieter geschützt werden. Bei Vorliegen eines triftigen Kündigungsgrundes solle dem Vermieter jedoch die Befugnis zur Kündigung eingeräumt werden. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB diene daher nicht allein dem Mieterschutz, sondern solle einen gerechten Interessenausgleich zwischen den Mietvertragsparteien herstellen.

Auch eine GbR habe ein vergleichsbares Interesse an einem gerechten Interessenausgleich von Mieter- und Vermieterinteressen. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sei daher entsprechend anzuwenden.

Zudem hat der BGH entschieden, dass die unterlassene Anbietung der freistehenden Zweizimmerwohnung im selben Anwesen nicht dazu geführt habe, dass die Kündigung unwirksam sei.

Der BGH hält zwar weiter an seiner Rechtsprechung fest, dass der Vermieter bei einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung die Folgen für einen Mieter so gering wie möglich halten muss. Dazu gehört es auch, dass er andere, freistehende Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage anbieten muss.

Unterlässt er das wie im vorliegenden Fall, führt das nach Ansicht des BGH jedoch nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung gemäß § 242 BGB wegen unzulässiger Rechtausübung. Dem Mieter steht jedoch ein Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter zur, da der Vermieter durch das unterlassene Anbieten eine Rücksichtnahmepflicht verletzt. Der Mieter kann daher bei unterlassener Anbietung gegenüber dem Vermieter z.B. Umzugs- oder Maklerkosten geltend machen.

III. Fazit und Reaktionen

Die Entscheidung des BGH vom 14.12.2016 reiht sich in die Rechtsprechung der letzten Jahre ein, durch die die Möglichkeiten der Kündigung wegen Eigenbedarf erheblich ausgeweitet worden sind (z.B. weite Auslegung des Begriffs „Familienangehöriger“) und ist daher wenig überraschend.

Dennoch hat die Entscheidung zu kritischen Reaktionen geführt. Insbesondere der Deutsche Mieterbund hat die Entscheidung als „zwei Ohrfeigen für den Mieterschutz“ bezeichnet und sieht ein hohes Missbrauchsrisiko.

Ob dieses Missbrauchsrisiko sich in der Praxis tatsächlich verwirklicht, ist zweifelhaft. Die Voraussetzung eines Eigenbedarfs für teilrechtsfähige (Außen-) Gesellschaften sind dieselben wie für natürliche Personen. Liegen diese Voraussetzungen nicht vor und der Vermieter kündigt trotzdem, ist die Kündigung unwirksam und dem Mieter stehen Schadensersatzansprüche (Umzugskosten, erhöhte Mietkosten) gegen den Vermieter zu. Dadurch wird der Mieter geschützt und auch ein Vermieter, der keine natürliche Person ist, wird es sich überlegen, ob er sich diesen Schadensersatzansprüchen aussetzen möchte.

Vermietung an Asylbewerber: ordnungsgemäßer Verwaltung?

Fast täglich wird man in der Presse mit neuen Berichten zum Thema Immigration und Asylbewerber konfrontiert. Die Thematik ist nicht nur politisch hochaktuell, sondern wirft auch rechtliche Fragen auf.

So hatten wir bereits darüber berichtet, ob Asylbewerberunterkünfte im Gewerbegebiet zulässig sind [Link]. Nun hat die Thematik auch das WEG-Recht erreicht. Schließlich brauchen die Neuankömmlinge eine Unterkunft. Das LG München I hatte die Frage zu entscheiden, ob die Vermietung an Asylbewerber der ordnungsgemäßen Verwaltung nach § 21 Abs. 3 WEG entspricht.

I. Entscheidung des LG München I

Die Parteien sind Mitglieder eine WEG.

Der Antragsgegner ist Eigentümer der 80qm großen Wohnung Nr. 3. Die Wohnung besteht aus zwei getrennten Schlafräumen und einem Bad im 1. OG und einem offenen Wohnbereich mit Küche und Gäste-WC im EG. Diese Wohnung hat er an das Landratsamt Traunstein zur Belegung mit Asylbewerbern vermietet. Eine Beschränkung der Personenzahl war nicht vereinbart worden. Aktuell ist die Wohnung mit 11 Asylbewerbern bewohnt.

Daraufhin hatten zwei Mieter des Antragsstellers das Mietverhältnis fristlos gekündigt.

Der Antragssteller hat daher den Erlass einer einstweiligen Verfügung begehrt, die dem Antragsgegner auferlegt, die Wohnung nur unter der Bedingung vermieten zu dürfen, dass diese nur zu Wohnzwecken genutzt und nur mit einer begrenzten (insgesamt nicht mehr als 4 nicht familiär miteinander verwandter bzw. nicht mehr als 6 Personen) Personenzahl belegt werden dürfe.

Das Amtsgericht Traunstein hat den Antrag auf einstweilige Verfügung und das Landgericht München I hat die sofortige Beschwerde des Antragsstellers zurückgewiesen.

Begründet hat das Landgericht seinen Beschluss vom 12.10.2015, Az. 1 T 17164/15, damit, dass  der Erlass einer einstweiligen Verfügung die Hauptsache vorwegnehmen würde. Hierfür bestünde nicht die erforderliche Dringlichkeit.

Die Tatsache, dass zwei Mieter fristlos gekündigt hätten, reiche für die Annahme der Dringlichkeit nicht aus. Insbesondere, da bereits fraglich sei, ob die Voraussetzungen einer außerordentlichen Kündigung gemäß § 543 BGB vorliegen würden. Zudem sei der Schaden bereits eingetreten, da die Kündigungen schon ausgesprochen seien.

Offen gelassen hat das LG, ob dem Antragssteller generell ein Anspruch gegen den Antragsgegner zusteht, dass die Wohnung nur an eine bestimmte Personenanzahl und nur zu Wohnzwecken vermietet wird.

Das Amtsgericht Traunstein hatte einen Anspruch des Antragsstellers verneint, da die aktuelle Wohnraumsituation keine andere Belegung zulasse.

II. Bewertung

Der Beschluss des LG München I lässt mehr Fragen offen, als es beantwortet. Der Beschluss klärt nicht, unter welchen Voraussetzungen eine Vermietung an Asylbewerber der ordnungsmäßen Verwaltung entspricht. Entscheidend dürfte rechtlich aber ohnehin nicht sein, an wen vermietet wird, sondern wie viele Personen in der Wohnung leben soll.

Hier zeigt der Beschluss der LG München I, dass sich gewisse Rechtsfragen in Zeitabständen wiederholen. 1994, als die Folgen der Zuwanderung von Spätaussiedlern zu bewältigen waren, hatte sich das Bayrische Oberlandesgericht bereits mit derselben Fragen beschäftigt, Bsl. vom 09.02.1994 – 2 Z BR 7/94. Damals hatte das Oberlandesgericht entscheiden, dass für jede mindestens sechs Jahre alte Person in der Wohnung 10 m² vorhanden sein müssten. Ansonsten liege eine unzulässige Überbelegung vor. Das Landgericht München I erwähnt diese Entscheidung nicht. Sie kann aber sicherlich noch immer als Maßstab herangezogen werden. Danach wären im konkreten Fall nur 8 Personen zulässig, nicht 11.

Hintergrund einer solchen Begrenzung ist, dass eine Überbelegung von Wohnraum z.B. auch eine übermäßige Abnutzung der benutzten Räumlichkeiten zur Folge, wozu natürlich auch das Gemeinschaftseigentum gehört. Hierdurch entstehen der gesamten WEG dann auch zusätzliche Kosten. Daneben spielen natürlich eine Vielzahl weiterer Faktoren für die Beurteilung eine Rolle, z.B. auch die Dauer der Überbelegung.

Letztlich hängt die Entscheidung deshalb doch vom Einzelfall ab. Die vom Bayrischen OLG 1994 genannten 10 m² sind ein guter Anhaltspunkt, aber nicht zwingend.

Neues zu Schönheitsreparaturen

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie auch während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Das bedeutet, dass der Vermieter normalerweise auch die sog. „Schönheitsreparaturen“ wie Streichen vornehmen müsste. Allerdings werden diese Schönheitsreparaturen in Mietverträgen regelmäßig auf den Mieter „abgewälzt“.

Das ist auch zulässig. Handelt es sich bei dem Mietvertrag, wie regelmäßig, aber um einen Mustervertrag, der mehrfach verwendet wird, muss die aber der Inhaltskontrolle der §§ 307 ff BGB standhalten. So sind formularmäßige Klauseln unwirksam, die Farbvorgaben und sog. „starre Fristen“ festlegen. Zudem kann der Umfang der festgelegten Schönheitsreparaturen, die nach der Klausel durchzuführen sind, zur Unwirksamkeit der Klausel führen.

Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe hat außerdem entschieden (BGH, Urteil vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14), dass ein Mieter, dem eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung überlassen wird, nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet werden darf, wenn er dafür keinen angemessenen Ausgleich erhält. Sonst müsste der Mieter Gebrauchsspuren beseitigen, die er selbst nicht verursacht hat, und die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben, als er sie erhalten hat. Dadurch würde der Mieter unangemessen benachteiligt.

Nach dem BGH ist eine Wohnung „unrenoviert“, wenn sie Abnutzungs- und Gebrauchsspuren aus der vorvertraglichen Nutzung aufweist. Im Einzelfall können daher auch geringe Auffrischungsarbeiten genügen, um den unrenovierten Zustand vor Übergabe zu beseitigen. Unerhebliche Abnutzungs- und Gebrauchsspuren sind zudem außer Acht zu lassen. Die Beweis- und Darlegungslast, ob die Wohnung unrenoviert übergeben worden ist, trägt der Mieter.

I. Urteil des LG Berlin

Ab wann Gebrauchsspuren unerheblich sind, musste nun das LG Berlin in seinem Urteil vom 12.02.2016, Az. 63 S 106/15, entscheiden.

Der Kläger hatte sich geweigert bei Auszug notwendige Schönheitsreparaturen auszuführen. Er nahm diese nicht vor, da die Wohnung bei Einzug angeblich unrenoviert gewesen sei.

Der Beklagte rechnete daher einen Teil des Kautionsrückzahlungsanspruchs des Klägers mit einem Schadensersatzanspruch wegen nicht vorgenommener Schönheitsreparaturen auf. Der Kläger hat daraufhin auf Rückzahlung der Kaution geklagt.

In zwei Instanzen ohne Erfolg!

Das LG Berlin kommt zu dem Ergebnis, dass eine wirksame Schönheitsreparaturklausel nicht voraussetzt, dass eine frisch renovierte Wohnung zum Mietbeginn überlassen wurde.

Der Kläger habe nicht belegen können, dass die Wohnung tatsächlich unrenoviert gewesen sei. Auf Fotos seien nur einzelne geringfügige „Fehlstellen“ erkennbar gewesen. Diese genügen nicht, um die Räumlichkeiten im Rahmen einer Gesamtschau als unrenoviert oder renovierungsbedürftig zu betrachten. Zudem hatten die Parteien ein Übergabeprotokoll erstellt, in dem der Zustand der Wohnung als „in Ordnung“ festgehalten war. Zudem war festgehalten, dass keine Schönheitsreparaturen fällig sind.

II. Fazit

Das Urteil des Landgerichts Berlin konkretisiert die Ausführungen des BGH, dass „Fehlstellen“ als unerhebliche Abnutzungs- und Gebrauchsstellen gelten und daher nicht dazu führen, dass die Wohnung unrenoviert  bzw. renovierungsbedürftig übergeben wurde.

Das Urteil verdeutlicht, dass die Pflicht zu Schönheitsreparaturen nicht schon deswegen entfällt, weil die Wohnung vor der Übergabe nicht frisch renoviert worden ist.

Für Mieter ist es deswegen ratsam, bei Übergabe gemeinsam mit dem Vermieter ein genaues Übergabeprotokoll über den Zustand der Mieträumlichkeiten zu fertigen. Insbesondere sollten die Mieter festhalten lassen, dass die Wohnung als unrenoviert übergeben worden ist, um Streitigkeiten über die Durchführung von Schönheitsreparaturen am Ende des Mietverhältnisses zu vermeiden.

Erster Schritt zur Aufgabe der 10%-Rechtsprechung im Mietrecht?

Nach der bisherigen Rechtsprechung durften die Angaben der Wohnungsgröße um bis zu 10% abweichen, bevor die Mieter Rechte wie Mietminderung geltend machen konnten.

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 18.11.2015, Az. VIII ZR 266/14, nun entschieden, dass es im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt. Insoweit hat der Bundesgerichtshof seine 10%-Rechtsprechung aufgegeben.

I. Das Mieterhöhungsverfahren

Nach § 558 BGB kann der Vermieter von seinen Mietern die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zu den ortsüblichen Vergleichsmieten verlangen.

Voraussetzung ist, dass die Miete zu diesem Zeitpunkt bereits 15 Monate unverändert ist und das letzte Mieterhöhungsverlangen mindestens ein Jahr zurückliegt.

Der Vermieter kann die Zustimmung auch einklagen, wenn der Mieter diese verweigert.

Die ortsübliche Vergleichsmiete berechnet sich aus den üblichen Mieten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Beschaffenheit und Lage bezahlt wird.

Dabei gilt die sogenannte „Kappungsgrenze“. Das bedeutet, die Miete darf innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20% bzw. in strengen Ausnahmefällen um 15% erhöht werden.

II. Das Urteil

Die Klägerin hatte auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung in Höhe von EUR 213,31 (Mieterhöhung um 33,95%) geklagt. Dieser Betrag kam zustande, da dem Mietvertrag und dem Mietzins eine Wohnfläche zugrunde lag, die über 50 qm kleiner war als die tatsächlich bestehende Wohnfläche.

Der Mieter und Beklagte hatte lediglich der Erhöhung der Miete um EUR 94,46 (15%) auf den allgemeinen Mietpreisspiegel zugestimmt. Die Erhöhung um weitere 33,95% aufgrund der tatsächlichen Wohnungsgröße hatte er dagegen abgelehnt.

Die Vorinstanzen hatten die Klage mit der Begründung abgewiesen, eine Mietpreiserhöhung sei nur anhand der vereinbarten Wohnungsgröße möglich.

Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass es im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt und nicht auf die Größe, die die Parteien vereinbart haben.

558 BGB soll es dem Vermieter ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Zudem entspräche die tatsächliche Wohngröße dem objektiven Wohnwert.

Die Revision der Klägerin hatte dennoch keinen Erfolg, da auch in diesen Fällen eine Erhöhung nur unter Beachtung der Kappungsgrenze möglich sei. Die geforderte Erhöhung um 33,95% war daher nicht möglich.

III. Folgen

Der Bundesgerichtshof legt mit diesem Urteil fest, dass für das Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB nur noch die tatsächliche Wohnungsgröße zu berücksichtigen ist.

Damit gibt der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung auf, dass unzutreffende Wohnungsflächenangaben bis zu einer Abweichung von 10% zu tolerieren ist.

Allerdings betrifft diese Entscheidung nur die Mieterhöhung und nicht die Mietfestsetzung oder Betriebskostenabrechnung. Es bleibt daher abzuwarten, ob der Bundesgerichtshof auch insoweit seine Rechtsprechung ändern wird.

Das Urteil führt zudem nicht dazu, dass die Kappungsgrenze aufgehoben wird. Eine Erhöhung der Miete über 20% ist daher nach wie vor nicht zulässig.

IV.Fazit

Das Urteil des Bundesgerichtshofs berücksichtigt die Interessenlage, die in der Praxis besteht.

Bisher konnte der Mieter seine Rechte erst ab einer Abweichung von mehr als 10% geltend machen. In der Praxis ist es aber oft üblich, dass Vermieter bei den Angaben zu der Wohnfläche kleinere „Fehler“ machen. So wird z.B. regelmäßig der Balkon zur Hälfte berücksichtigt, obwohl eine hälftige Berücksichtigung nur ausnahmsweise zulässig ist, oder Dachschrägen werden nicht ordnungsgemäß aus der Berechnung ausgenommen.

Die hierdurch entstehenden Differenzen liegen oft unter 10%, was dazu führt, dass die Mieter in unberechtigter Weise belastet werden, da die tatsächliche Nutzungsmöglichkeit nicht dem dafür zu entrichtenden Mietzins entspricht.

Das Risiko einer unberechtigten Belastung ist bei dem Mieterhöhungsverfahren besonders hoch. Beim Abschluss des Mietvertrags kann der Mieter selbst bestimmen, ob er den Mietvertrag mit dem angebotenen Mietpreis so annehmen möchte oder nicht. Die Mietpreiserhöhung kann der Vermieter aber nötigenfalls auch gerichtlich durchsetzen. Eine Erhöhung der Miete anhand einer fehlerhaften, zu großen Wohnungsgrößenangabe würde den Mieter dann in ungerechtfertigter Weise beeinträchtigen, insbesondere, da er darauf keinen Einfluss hat. Bisher blieb dem Mieter nur die Möglichkeit der Kündigung.

Durch das Urteil wird der Mieter jetzt nur noch insoweit belastet, wie er auch tatsächlich den objektiven Nutzen hat. Diese Belastung ist dem Mieter zuzumuten, da er dafür eine adäquate Gegenleistung erhält.

Durch die Aufrechterhaltung der Kappungsgrenze sind die Mieter aber auch in den Fällen geschützt, in denen eine Mietpreiserhöhung grundsätzlich berechtigt wäre, da die Wohnungsgröße zu klein berechnet worden ist. Die Mieter werden so davor geschützt, dass die steigende Belastung nicht unzumutbar und insbesondere für die Mieter nicht mehr tragbarwird.

Das ist auch fair, da es dem Vermieter ohne weiteres vor Vermietung möglich ist, die tatsächlichen Maße der Wohnfläche zu ermitteln. Insbesondere ist es ihm möglich und zumutbar zu ermitteln, inwieweit er bestimmte Flächen, wie z.B. die Balkonfläche, berücksichtigen darf. Es ist daher gerecht, ihm dieses Risiko aufzubürden.

Das Urteil ist auch insoweit praxisnah und höchst aktuell, da gerade in den größeren Städten der Bedarf an Wohnungsraum bereits in den letzten Jahren erheblich gestiegen ist, was sich in Zukunft noch verstärken wird. Viele Vermieter haben daher ihre Mieten an den immer mehr steigenden Wohnpreisspiegel angepasst. Durch eine fehlerhafte Angabe der Wohnungsgröße wird der Wohnpreisspiegel insgeheim sogar überstiegen. Durch das Urteil ist nun gewährleistet, dass die Belastung der Mieter nicht über die tatsächliche Wohnungsgröße und den zulässigen Mietpreisspiegel hinausgeht.

Wartungs- und Überprüfungspflichten des Kranbetreiber

Bauunternehmen halten heute nur noch selten Turmdrehkrane vor. Der Turmdrehkran, der für die Errichtung eines Hochbaus erforderlich ist, wird in aller Regel angemietet. Dadurch resultieren eine Vielzahl von Haftungsfragen, wenn infolge eines Kranunfalls Schäden entstehen. Die Fragen, ob der Bauunternehmer als Kranbetreiber oder/und der Vermieter als Errichter des Krans für solche Schäden haften, sind gesetzlich nur rudimentär geregelt. Für diese Haftungsfragen ist deshalb die Rechtsprechung von überragender Bedeutung. Da es nach wie vor nicht viele Urteile gibt, die sich mit diesen Haftungsfragen auseinandersetzen, kommt einer Grundsatzentscheidung des OLG Hamm vom 27.04.1995 immer noch eine überragende Bedeutung zu.

Der Fall ist geradezu typisch für die Turmdrehkran-Branche, weshalb ich den Fall und die Entscheidung des OLG Hamm kurz darstellen möchte:

Der Fall

Die Beklagte, ein Bauunternehmen, betrieb einen Turmdrehkran. Sie hatte den im Unfallzeitpunkt 16 Jahre alten Turmdrehkran von einem Kranverleiher angemietet. Der Kranverleiher hatte den Kran am 25. Juni 1993 auf der Baustelle aufgestellt.

Am 07. Juli 1993 riss beim Heben einer Last der Obergurt des Kranauslegers. Der Ausleger fiel herunter. Der Kran stürzte rückwärts auf das Dach des Hauses des Klägers auf der gegenüberliegenden Straßenseite. Es entstand ein Sachschaden von mehr als 140.000.00 €.

Zwischen den Parteien war umstritten, ob der Kran nach der Aufstellung einer sachkundigen Prüfung unterzogen wurde und ob der Aufsteller des Krans über die hinreichende Sachkunde verfügte.

Unfallursache war eine fehlerhafte Schweißverbindung im Obergurt des Auslegeranlenkstücks. Auch durch eine Beweisaufnahme konnte nicht geklärt werden, ob der Fehler der Schweißverbindung vor dem Unfallzeitpunkt bei einer ordnungsgemäßen Sichtprüfung hätte erkannt werden können.

Entscheidung des Gerichts:

Das Gericht verurteilte die Beklagte zum Schadensersatz. Zwar konnte nicht nachgewiesen werden, ob die Beklagte fahrlässig gehandelt hat oder nicht. Das Gericht wendet aber die für die Haftung des Grundstücksbesitzers geltenden Haftungsgrundsätze an, da es sich bei einem Turmdrehkran um ein mit dem Grundstück verbundenes Werk handelt. Auch wenn der Turmdrehkran nicht fest im Boden verankert ist, sind die für die Gebäudehaftung geltenden Grundsätze anwendbar.

Danach haftet der Kranbesitzer bzw. Kraneigentümer für Schäden, die infolge fehlerhafter Errichtung und mangelhafter Unterhaltung des Krans entstehen. Nach § 836 BGB besteht nicht nur eine Rechtspflicht zur ordnungsgemäßen Unterhaltung eines Bauwerks, sondern auch zur fortgesetzten und sorgfältigen Überwachung seines Zustandes.

Diese Grundsätze werden auf die Unterhaltung und Überwachung von Turmdrehkranen entsprechend angewendet. Das Oberlandesgericht Hamm greift insoweit auf die von der Berufsgenossenschaft erlassenen Unfallverhütungsvorschriften zurück. Nur wenn die nach § 26 Abs. 1 VBG 9 (jetzt § 26 BGV D6) bestehenden Prüf- und Überwachungspflichten nachweisbar eingehalten wurden, haftet der Kranbetreiber nicht für Schäden eines Kranunfalls durch Materialfehler.

Der Kranbetreiber konnte hier nicht nachweisen, dass die Sachkundigenprüfung nach Aufstellung des Krans auf der Baustelle durch eine qualifizierte Person ordnungsgemäß durchgeführt wurde. Deshalb musste der Kranbetreiber den Schaden, der durch den Kranunfall am Nachbarhaus entstanden ist, in voller Höhe ersetzen.

Hinweise für die Praxis:

Wenn ein Kran umstürzt, besteht eine gesetzliche Vermutung, dass der Kranbetreiber fahrlässig gehandelt hat. Der Kranbetreiber muss also beweisen, dass er alle Sorgfaltspflichten beachtet, insbesondere alle nach § 26 der BGV D6 vorgeschriebenen Sachkundigen- und Sachverständigenprüfungen durchgeführt hat.

Kranbetreiber sollten also die Durchführung der wiederkehrenden Prüfungen sorgfältig dokumentieren. Sie sollten sich dabei auch die Sachkunde des Prüfers nachweisen lassen.

Schadensersatz bei Vereitelung des Vorkaufsrecht

Wenige wissen es, aber Mietern steht bei Umwandlung ihrer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung und anschließendem Verkauf der Wohnung ein Vorkaufsrecht zu. Der Bundesgerichtshof hatte im Januar zu entscheiden, welche Folgen es hat, wenn ein Vermieter/Verkäufer seine Mieter über den bevorstehenden Verkauf und das Bestehen des Vorkaufsrechts nicht aufklärt. Während sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Hamburg einen Schadensersatzanspruch des übergangenen Mieters verneint haben, steht Mietern nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nun zumindest dem Grunde nach ein Schadensersatzanspruch zu.

I. Hintergrund

Das Vorkaufsrecht ist die Befugnis eine Sache zu kaufen, wenn diese Sache vom Eigentümer an einen Dritten verkauft werden soll. Es schafft eine Bindung des Eigentümers für den Fall, dass er sich von der Sache trennen will, sie unter gewissen Bedingungen an eine bestimmte Person zu verkaufen. Das Vorkaufsrecht ist dabei so ausgestaltet, dass zunächst der Verpflichtete, in der Regel also der Eigentümer, seine Verkaufspläne konkretisieren muss. Dies geschieht in Gestalt eines Vertrages mit einer dritten Person. Der Vorkaufsberechtigte hat dann das Recht in den mit dem Dritten ausgehandelten Vertrag einzutreten. Der Vorkaufsberechtigte kann also nicht von sich aus entscheiden, wann und zu welchen Bedingungen er das Vorkaufsrecht ausüben möchte. Zeitpunkt und Inhalt bestimmt viel mehr der Eigentümer durch seine Vertragsverhandlungen und den (bedingten) Vertrag mit der dritten Person.

Das BGB sieht schuldrechtliche und dingliche Vorkaufsrechte vor. Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht, das im Gegensatz zum dinglichen Vorkaufsrecht nicht im Grundbuch eingetragen ist, wirkt nur zwischen Vorkaufsberechtigten und Vorkaufspflichten. Schließt also der Eigentümer trotzdem einen Kaufvertrag mit einem Dritten ab, so ist dieser wirksam. Neben diesen Arten von Vorkaufsrecht, die vertraglich vereinbart werden müssen, kennt das deutsche Recht aber auch eine Reihe gesetzlicher Vorkaufsrechte. Solche Vorkaufsrechte gibt es insbesondere zugunsten der öffentlichen Hand, und dort zugunsten von Städten und Gemeinden. Solche Vorkaufsrechte sind unter anderem im Baugesetzbuch geregelt, können sich aber auch aus siedlungsrechtlichen, naturschutzrechtlichen, verkehrsrechtlichen, denkmalschutzrechtlichen oder bestimmten landesrechtlichen Vorschriften ergeben. Hintergrund solcher Vorkaufsrechte ist in der Regel entweder, dass das betroffene Grundstück durch eine Entscheidung der vorkaufsberechtigten Gemeinde eine erhebliche Werterhöhung erfahren hat oder dass es sich um ein Grundstück handelt, das aufgrund seiner Lage von besonderen Interesse für die Verwirklichung staatlicher Aufgaben ist.

Daneben gibt es aber noch eine Gruppe, der häufig ein Vorkaufsrecht zusteht, die aber in den meisten Fällen davon gar nichts weiß. Gemäß § 577 BGB steht dem Mieter, an dessen Wohnraum nach Überlassung Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll ein Vorkaufsrecht zu, wenn die Wohnräume an einen Dritten verkauft werden sollen. Standardfall ist die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in einzelnen Eigentumswohnungen. Dabei handelt es sich um ein gesetzliches Vorkaufsrecht mit schuldrechtlicher Wirkung. Dies hat zur Folge, dass ein entgegen dem Vorkaufsrecht abgeschlossener Vertrag mit einem Dritten dennoch wirksam ist. Der Mieter kann sein Vorkaufsrecht folglich nur dann wirksam ausüben, wenn ihm das Vorkaufsrecht und die Bedienungen, zu denen die Wohnung verkauft werden soll, bekannt sind. Deshalb sieht § 577 Abs. 2 BGB vor, dass der Verkäufer oder der Dritte verpflichtet sind, den Mieter über das Bestehen seines Vorkaufsrecht und den Inhalt des geplanten Kaufvertrages zwischen Verkäufer und Dritten zu informieren.

II. Urteil des Bundesgerichtshofs

An diesem Punkt setzt nun der Bundesgerichtshof an. Dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21.01.2015 (Az. VIII ZR 5/14) lag folgender Fall zugrunde.

Eine Frau hatte von ihren Eltern im Jahr 2010 ein Mehrfamilienhaus in Hamburg geschenkt bekommen. In einer der Wohnungen wohnte seit 1992 die spätere Klägerin. Nach 1992 aber vor 2010 wurde an den Wohnungen des Mehrfamilienhauses Wohnungseigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes begründet. Nach dem die Eltern verstorben waren verkaufte die Tochter und spätere Beklagte sämtliche in dem Mehrfamilienhaus gelegenen sieben Wohnungen im Mai 2011 zu einem Gesamtpreis von 1,3 Millionen Euro an eine Immobiliengesellschaft. Auf die Wohnung der Mieterin entfiel rechnerische ein Anteil von € 186.571,00.

Die Mieterin wurde von der damaligen Eigentümerin weder von der Veräußerungsabsicht noch vom Vertragsabschluss unterrichtet. Auch auf ein möglicherweise bestehendes Vorkaufsrecht wurde sie nichtig hingewiesen. Die Immobiliengesellschaft wurde im Anschluss als neue Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Etwa einen Monat nach Eintragung informierte die Hausverwaltung der Immobiliengesellschaft die Mieterin über die Veräußerung der Wohnung. Sechs Monate später bot sie der Klägerin die von ihr bewohnte Wohnung gegen Zahlung eines Preises von € 266.250,00 zzgl. 12 % Erwerbskosten zum Kauf an. Dabei wies sie daraufhin, dass sie die weiteren sechs Wohnungen in den letzten zwei Monaten zum gleichen Preis verkauft habe. Der angebotene Kaufpreis entspricht dem Verkehrswert der Wohnung.

Die Mieterin lehnte das Angebot ab und verlangte stattdessen von der ursprünglichen Eigentümerin Schadensersatz. Sie begründet dies damit, dass die frühere Eigentümerin das gesetzliche Vorkaufsrecht durch die unterlassene Unterrichtung vereitelt habe. Bei Ausübung des Vorkaufsrechts hätte die Mieterin die Wohnung, die einen Verkehrswert von € 266.250,00 aufweist, zu einem Kaufpreis von (nur) € 186.571,00 erwerben können. Dies entspricht dem auf die Wohnung entfallenen Anteil an dem Gesamtkaufpreis. Dadurch hätte sie einen Gewinn von knapp € 80.000,00 erzielen können.

Dieser Argumentation ist der Bundesgerichtshof gefolgt und der Mieterin einen Anspruch auf Schadensersatz dem Grunde nach zugebilligt. Allerdings hat der Bundesgerichtshof nicht über die Höhe des entstandenen Schadens entscheiden können und die Sache deshalb an das Landgericht Hamburg zurückverwiesen. Der Bundesgerichtshof begründet seine Entscheidung damit, dass die ursprüngliche Eigentümerin gemäß § 469, 577 Abs. 2 BGB verpflichtet gewesen sei, die Mieterin über die beabsichtigte Veräußerung der Wohnung zu unterrichten und diese auf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht hinzuweisen. Diese Pflicht habe sie schuldhaft verletzt. Wegen der Pflichtverletzung sei es der Mieterin nicht möglich gewesen, die Wohnung zu den anteiligen Kaufpreis zu erwerben. Ein Nachholen des Kaufs sei unmöglich, da die frühere Eigentümerin nicht erneut Eigentum an der Wohnung übertragen könne.

Als Rechtsfolge steht der Mieterin ein Schadensersatzanspruch zu. Dieser beläuft sich auf Ersatz der Differenz zwischen Verkehrswert der Wohnung und anteiligem Kaufpreis abzüglich ersparter Kosten (z.B. Finanzierungskosten, Grundbuchkosten etc.). Entgegen dem Urteil des Landgerichts Hamburg ist ein solcher Schadensersatzanspruch auch mit dem Schutzzweck des § 577 BGB vereinbar. Zweck des Vorkaufsrechts sei neben dem Schutz des Mieters vor spekulativer Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen und deren Veräußerung an Dritterwerber auch, Mietern die Möglichkeit zu eröffnen, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter für die Wohnung zu zahlen bereit ist. Dies ergibt sich nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs bereits aus den Gesetzesmaterialien. Hätte die Absicht des Gesetzgebers alleine darin bestanden, den Mieter vor einer Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung des Dritterwerbers zu schützen, hätte ein zeitweiliger Ausschuss des Kündigungsrechts wie er in § 577a BGB geregelt ist, genügt. Als Vorkaufsrecht hätte es dann nicht bedurft.

III. Folgen

Die Begründung von Wohnungseigentum an Wohnungen von Mehrfamilienhäuser oder auch einer Doppelhaushälfte hat in den letzten Jahren sehr zugenommen. Angesichts eines florierenden Immobilienmarktes lassen sich so wesentlich höhere Kaufpreise erzielen. Die Entscheidung hat deshalb erhebliche Folgen, sowohl für Privatpersonen die Mehrfamilienhäuser verkaufen, als auch für Bauträger und Immobiliengesellschaften, die im Anschluss den Verkauf der verschiedenen Eigentumswohnungen durchführen. Sie alle müssen diese Rechtsprechung jetzt beachten. Allerdings gibt es eine Reihe von – auch gerichtlich anerkannten – rechtlichen Regelungsmöglichkeiten, um das Entstehen eines Vorkaufsrechts nach § 577 BGB zu vermeiden.

Eine nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofes naheliegende Möglichkeit führt allerdings nicht zum Erfolg. Ein Vorkaufsrecht besteht nach dem Wortlaut des § 577 Abs. 1 BGB auch dann, wenn das Wohnungseigentum im Zeitpunkt des Verkaufs an den Dritten noch nicht begründet wurde aber begründet werden soll. Es gibt zu der Frage, wann die Vorrausetzungen des „Begründet werden sollen“ vorliegen, bisher aber nur Rechtsprechung der Amtsgerichte. Hierbei zeichnet sich aber ab, dass ein Vorkaufsrecht wohl nicht entsteht, wenn das Gebäude als solches veräußert wird. Vielmehr muss die Absicht, Wohnungseigentum zu begründe, bereits sehr konkret sein. Zum Teil wird hier verlangt, dass der Kaufvertrag das künftige Wohnungseigentum genau bezeichnet. Teilweise wird verlangt, dass die Umwandlungsabsicht nach außen zu Tage treten muss, etwa durch die Beurkundung der Teilungserklärung. Anderen genügt, wenn die Umwandlungsabsicht in irgendeiner Form geäußert wird, etwa durch Erklärungen im Kaufvertrag gegenüber dem Notar.

Wird ein Gebäude insgesamt an einen Dritten zum Zwecke der Umwandlung und Vermarktung verkauft, so ist zu unterscheiden. Dem Mieter steht ein Vorkaufsrecht zu, wenn Gegenstand des Kaufvertrages die einzelnen Wohnungen in ihrer Gesamtheit sind. Wird dagegen das Gebäude als solches verkauft, so hat der Mieter kein Vorkaufsrecht. Dies hat für den Mieter den Nachteil, die Wohnung nicht zu diesen Bedingungen erwerben kann, die der Eigentümer mit dem Ersterwerber vereinbart hat. Vielmehr muss er warten, bis der Ersterwerber die Wohnung weiter veräußert. Dann steht dem Mieter ein Vorkaufsrecht zu, meist aber zu einem höheren Preis.

Nach zum Teil vertretener Auffassung ist aber eine noch viel weiter gehende Umgehung des § 577 BGB rechtlich zulässig, nämlich durch Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Wird ein Mehrfamilienhaus durch eine solche GbR erworben und sodann Wohnungseigentum zugunsten der jeweiligen Gesellschafter gegründet, sei § 577 BGB unanwendbar, weil die Vorschrift nach ihrem Wortlaut eine Veränderung in der Person des Eigentümers voraussetzt. Dies sei hier gerade nicht gegeben. Diese Ansicht kann sich auch auf ein Urteil des BGH aus dem Jahr 2009 (NJW 2009, 2738) zu § 577a BGB berufen.

IV. Fazit

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes erschwert den Verkauf von Mehrfamilienhäusern, wenn bereits Wohneigentum gegründet wurde oder sogar dies geplant ist. Wählt man die richtige rechtliche Konstruktion, gibt es aber immer noch Möglichkeiten die Entstehung des Vorkaufsrechts zu verhindern. Die entsprechenden Überlegungen müssen aber vor dem erstmaligen Verkauf angestellt werden.

Haftung für den Umsturz eines Turmdrehkrans bei Sturm

Ein Turmdrehkran muss den am Aufstellort auftretenden Wind- und Wetterbedingungen standhalten. Da bei Unwettern, mit denen auch in Süddeutschland grundsätzlich zu rechnen ist, Sturmböen bis zur Windstärke 11 nicht selten sind, muss ein Kran diesen Sturmböen standhalten. Kommt es trotzdem zu einem Kranumsturz, stellen sich eine Reihe von Haftungsfragen.

Beispielsfall: Das OLG München hatte am 04.04.2014 über einen typischen Fall zu entscheiden (Az. 18 U 4536/99). Am 28.01.1994 stürzte ein Turmdrehkran des Typs Potain Topkit F 15-15C um und zerstörte das Nachbarhaus. Die Gebäudeversicherung des zerstörten Hauses regulierte den Schaden und verlangte Schadensersatz von dem Kranbetreiber, einem Bauunternehmen, das gleichzeitig Eigentümer des Grundstücks war, auf dem der Turmdrehkran aufgestellt war. Der Kranbetreiber argumentierte, er habe den Ausbau von einer Fachfirma, einem gewerblich tätigen Kranvermieter, durchführen lassen. Dieser habe die ordnungsgemäße Aufstellung durch einen Kransachkundigen überprüft und bestätigt.

Haftung des Kranbetreibers:

In dem Beispielsfall verurteilte das OLG München den Kranbetreiber auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 271.352,75 DM. Das Umstürzen des Krans war die Folge fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung. Dies zeigte sich in dem Umstand, dass der Kran den Belastungen des Sturms nicht standgehalten hat. Denn das Naturereignis war nicht außergewöhnlich, da Stürme der am 28.01.1994 gemessenen Stärke immer wieder auch in Süddeutschland auftreten. Es hätte daher durch technische Vorrichtungen verhindert werden müssen, dass ein Kran derartigen Windbelastungen nicht standhält. Stürzt ein Turmdrehkran dennoch um, beweist dies, dass die erforderlichen technischen Maßnahmen nicht in ausreichender Weise getroffen worden sind. Deshalb haftete der Kranbetreiber für die durch den Kranumsturz am Nachbarhaus entstandenen Schäden.

Haftung des Kranerichters:

Die deutschen Gerichte gehen davon aus, dass derjenige, der einen Turmdrehkran aufstellt, für die Folgen eines Kranunfalls haftet, wenn er nicht beweisen kann, dass er alle bei Aufstellung und Unterhaltung des Krans aus technischer Sicht gebotenen und geeigneten Maßnahmen ergriffen hat. Grundlage für diese Haftung ist § 836 BGB. Danach haftet der Errichter eines Gebäudes oder einer technischen Anlage für Fehler bei der Errichtung. Das besondere an dieser Vorschrift ist, dass das Verschulden des Errichters vermutet wird. Der Errichter der technischen Anlage muss beweisen, dass alle erforderlichen Maßnahmen ergriffen und die Errichtung nach dem Stand der Technik ausgeführt wurde. Da andere Unfallursachen, z. B. Manipulationen Dritter, oft nicht oder nur schwer beweisbar sind, trifft den Errichter eines Krans die Schadensersatzverpflichtung unabhängig davon, ob ein fahrlässiges Verhalten des Errichters tatsächlich Ursache für den Unfall war.

Haftung des Kranvermieters:

Die Rechtsprechung geht davon aus, dass der Kranvermieter, der den Kran auf dem Baugrundstück aufstellt, Errichter im Sinne des § 836 BGB ist. Wenn es zu einem Kranunfall kommt, muss also der Kranvermieter beweisen, dass er bei der Aufstellung des Krans alle erforderlichen technischen Maßnahmen ergriffen und alle Vorschriften beachtet hat. Insoweit besteht auch eine Verantwortlichkeit des Kranvermieters für Probleme des Untergrundes, da der Kranvermieter den Turmdrehkran nur auf einen sicheren Untergrund stellen darf. Es ist deshalb für Kranvermieter besonders wichtig, im Mietvertrag mit dem Kranbetreiber klare Regeln zu den verschiedenen Verantwortungsbereichen zu treffen, insbesondere zur Stellplatzvorbereitung und zur Sicherheit beim Betrieb.

Haftung des Grundstückseigentümers:

Der Eigentümer eines Grundstücks, auf dem ein Turmdrehkran errichtet wird, haftet für Schäden, die an Nachbargrundstücken entstehen, nach § 906 Abs. 2 S. 2 BGB. Diese Verantwortlichkeit trifft den Eigentümer des Grundstücks unabhängig davon, ob er die Aufstellung oder den Betrieb des Turmdrehkrans mitverantwortet hat. Die Haftung des Eigentümers aus dieser Vorschrift besteht aber nur im Außenverhältnis, also gegenüber geschädigten Nachbarn. Im Innenverhältnis zwischen Kranvermieter, Bauunternehmen und Eigentümer richtet sich die Haftungsverteilung danach, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt nicht beachtet, also insbesondere eigene Pflichten verletzt hat.

Strafrechtliche Konsequenzen:

Der Unfall eines Turmdrehkrans hat häufig auch strafrechtliche Konsequenzen. In Fällen mir Personenschäden wird die Staatsanwaltschaft regelmäßig Ermittlungen aufnehmen, weil bereits die fahrlässige Körperverletzung strafbar ist. Fahrlässige Sachbeschädigungen sind in aller Regel nicht strafbar. Trotzdem kann es auch bei reinen Sachschaden zu einem Strafverfahren kommen, insbesondere dann, wenn durch den Kranunfall eine größere Gefahr für die Allgemeinheit bestand, z. B. bei einem Kranumsturz in Innenstadtlagen oder neben viel befahrenen Verkehrswegen.

Technische Vorschriften für Windbelastungen:

Die Hersteller von Turmdrehkranen müssen bei der Bemessung von Turmdrehkranen die DIN EN 14439 beachten. Im Betriebszustand „außer Betrieb“ muss das Windgeschwindig-keitsprofil „C 25“ eingehalten werden. Je nach Höhe des Krans sind Windgeschwindig- keiten von ca. 135 km/h bis ca. 185 km/h in Ansatz gebracht. Das ist mehr als Windstärke 12 auf der Beaufortskala. Der Aufsteller eines Krans muss vor der Aufstellung prüfen, ob am Aufstellort mit höheren Windbelastungen zu rechnen ist. Die Referenz für die zu erwartenden Windbelastungen liefert die Windkarte der DIN EN 13001-2

Zusammenfassung:

Ein Turmdrehkran muss Windbedingungen, die am Aufstellort voraussichtlich anzutreffen sind, standhalten. Da ein Turmdrehkran über längere Zeit an einem Standort steht, müssen dabei auch außergewöhnliche Ereignisse wie Unwetter und starke Sturmböen berücksichtigt werden. Kommt es infolge eines Unwetters zu einem Kranunfall, haften der Kranbetreiber und der Errichter des Krans (in der Regel der Kranvermieter) für alle daraus resultierenden Schäden. Die Haftung im Verhältnis zwischen Kranbetreiber und Kranvermieter hängt von der konkreten Unfallursache und den im Kranmietvertrag getroffenen inhaltlichen Vereinbarungen ab.