Schon in einem früheren Beitrag haben wir über den Berliner Mietendeckel berichtet. Der zweite Senat des Bundesverfassungsgerichts in Karlsruhe hat nun den Berliner Mietendeckel (Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin) für mit dem Grundgesetz unvereinbar und deshalb nichtig erklärt.
Begründung der Verfassungswidrigkeit des Berliner Mietendeckels
Der Berliner Mietendeckel ist nach der Karlsruher Entscheidung vom 25.03.2021 (2 BvF 1/20; 2 BvL 5/20; 2 BvL 4/20) verfassungswidrig, weil die Gesetzgebungszuständigkeit für die Regelungskompetenz Mietenbegrenzungen (auch Mietenstopp, Mietendeckel, Mietenobergrenzen) nicht bei den Bundesländern, sondern bei der Bundesrepublik liegt. Im Bereich der sogenannten konkurrierenden Gesetzgebung nach Artikel 72 und Artikel 74 des Grundgesetzes ist eine Gesetzgebungskompetenz der Bundesländer ausgeschlossen, solange und soweit der Bund die Gesetzgebungskompetenz selbst in Anspruch genommen hat. Die Sperrwirkung für Regelungen zum Mietendeckel ergibt sich aus den Bundesgesetzen zu den Mietobergrenzen im BGB, insbesondere in § 556 ff. BGB.
Das Land Berlin war also für eine Regelung zum Mietendeckel nicht zuständig. Das Berliner Mietendeckelgesetz ist deshalb verfassungswidrig und damit nichtig.
Bewertung der Karlsruher Entscheidung
Die Immobilienbranche und viele private Vermieter in Berlin haben seit Monaten erwartungsvoll nach Karlsruhe geblickt. Die Frage der Gesetzgebungskompetenz war für Juristen eigentlich völlig klar. Das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe hat deshalb eine erwartete Entscheidung getroffen. Der Berliner Mietendeckel ist damit vom Tisch.
Folgen der Karlsruher Entscheidung
Vermieter in Berlin müssen den Mietendeckel nicht mehr beachten. Bei der Vereinbarung des Mietzinses für Wohnraum sind nun Regelungen des BGB zu beachten. Dabei spielt die ortsübliche Vergleichsmiete eine erhebliche Rolle. Die Miete für kernsanierten Wohnraum kann wieder frei vereinbart werden.
Rückabwicklung von Verträgen mit Mietendeckel
In den vergangenen Monaten wurden in Berlin die Mietverträge unter Berücksichtigung des Berliner Mietendeckels abgeschlossen. Sofern in den Mietverträgen eine Regelung für den Fall der Verfassungswidrigkeit des Berliner Mietendeckels vorgesehen ist, können die Mietzinsen, die aufgrund des Berliner Mietendeckels begrenzt wurden, nachgefordert werden. Ob und in welchem Umfang Mieter zu Nachzahlungen verpflichtet sind, muss im Einzelfall geprüft werden.
Ausblick für einen Mietendeckel in Deutschland
Mit dem Fall des Berliner Mietendeckels durch die Karlsruher Entscheidung ist die aktuelle rechtliche Fragestellung beantwortet. Politisch ist es nicht so einfach. SPD und Linke haben bereits angekündigt, einen Mietendeckel für Deutschland zum zentralen Wahlkampfthema für die Bundestagswahl zu machen. Da das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe die Entscheidung ausschließlich mit der fehlenden Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin begründet hat, ist die Frage der Vereinbarkeit des Mietendeckels mit dem Grundrecht auf Eigentum und der sozialen Marktwirtschaft noch nicht entschieden. Bisher konnte sich aber im Bund die Auffassung noch nicht durchsetzen, dass staatlich vorgeschriebene Obergrenzen für Mieten mit dem Grundgesetz vereinbar sind. Die Folgen staatlich festgesetzter Mieten, die Ende der 1980er Jahre in der DDR zu sehen waren, sollten auch zu einer gewissen Zurückhaltung mahnen.
