Keine Ansprüche bei Einhaltung der landesrechtlichen Abstandsregelungen

In einer neuen Entscheidung (Urteil vom 20.09.2019 – V ZR 218/18) befasst sich der für Grundstücksrecht zuständige V. Senat des Bundesgerichtshofs mit dem Abwehranspruch gegen Einwirkungen durch Bäume. Er kommt zu dem Ergebnis, dass weder ein Abwehranspruch noch ein sog. nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch bestehe, wenn die landesrechtlichen Abstandsregelungen für die betreffende Baumart eingehalten wurden.

Was war passiert?

Der Kläger nimmt seinen Nachbar auf Fällung zweier Birken in Anspruch, die sich in einem Abstand von zwei Metern von der Grundstücksgrenze entfernt auf dem nachbarlichen Grundstück befinden. Damit halten die Birken den nach dem einschlägigen Nachbarrechtsgesetz einzuhaltenden Grenzabstand ein. Von den beiden Birken gehen Immissionen (u.a. Pollenflug und Laubfall) auf das klägerische Grundstück aus. Hierdurch entsteht ein erhöhter Reinigungsbedarf.

Hilfsweise begehrt der Kläger die Zahlung einer Entschädigung für die Beeinträchtigung in Höhe von 230,00 EUR monatlich für die Monate Juni bis November eines jeden Jahres.

Die Klage blieb in erster Instanz erfolglos. Auf die Berufung des Klägers hin verurteilte das Berufungsgericht den Nachbarn zur Fällung der Birken. Hiergegen wandte sich der Nachbar mit seiner Revision.

Die Entscheidung

Der Bundesgerichtshof hob die Entscheidung des Berufungsgerichts auf und stellte damit das amtsgerichtliche Urteil auf Klageabweisung wieder her. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs sei weder ein Anspruch auf Fällung der Bäume noch ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch gegeben.

Ein Anspruch auf Fällung der Bäume scheide aus, da der Nachbar nicht Störer i.S.d. § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB sei. Für die Eigenschaft als Störer sei über die Stellung als Grundstückseigentümer oder -besitzer hinaus erforderlich, dass es Sachgründe gebe, die eine Zurechnung eines bestimmten Geschehens zum Eigentümer oder Besitzer rechtfertigen würden. Ein solcher Sachgrund liege dann vor, wenn der Grundstückseigentümer oder -besitzer eine Sicherungsplicht, also die Pflicht zur Verhinderung möglicher Beeinträchtigungen, verletze. Ob im Falle von Einwirkungen durch Naturereignisse den Eigentümer oder Besitzer eine solche Pflicht treffe, sei eine Einzelfallentscheidung. Kriterien bei der Bestimmung seien dabei insbesondere die Konfliktlösungsregeln des öffentlichen und privaten Nachbarrechts, die Art der Nutzung der benachbarten Grundstücke sowie die vorbeugende Beherrschbarkeit der Störung. Schlussendlich komme es darauf an, ob sich die Grundstücksnutzung im Rahmen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung bewege.

Nach diesen Grundsätzen könne – so der Bundesgerichtshof – bei Einhaltung der landesgesetzlichen nachbarrechtlichen Abstandsvorschriften von keiner Störereigenschaft des Nachbarn ausgegangen werden. Die Abstandsvorschriften stellten eine gesetzgeberische Wertung dar, aus der sich ergebe, dass der Grundstückseigentümer für Immissionen von Bäumen, die diesen Abstand einhielten, nicht verantwortlich sei. Wenn die Bäume den Abstandsvorschriften entsprächen, so sei von einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung auszugehen.

Aus den gleichen Gründen scheide auch ein nachbarrechtlicher Anspruch aus. Denn dieser setze ebenso wie der Unterlassungsanspruch die Stellung des Inanspruchgenommenen als Störer voraus. Aufgrund der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung fehle es aber gerade daran.

Kritische Betrachtung

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs überzeugt nicht. Der Bundesgerichtshof übergeht den Wortlaut des Art. 124 EGBGB. Nach Art. 124 EGBGB bleiben landesgesetzliche Regelungen unberührt, soweit sie zugunsten des Nachbarn ein Grundstück noch anderen als den im BGB bestimmten Beschränkungen unterwerfen. Das Landesrecht darf also Regelungen vorsehen, die für den beeinträchtigten Nachbarn gegenüber den BGB-Vorschriften vorteilhafter sind. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass das Landesrecht keine Regelungen enthalten darf, welche die Rechte des beeinträchtigten Nachbarn gegenüber den BGB-Vorschriften einschränken. Hiergegen wird aber verstoßen, wenn man – wie der Bundesgerichtshof – aus der Einhaltung der landesgesetzlichen Abstandsvorschriften folgert, dass sich eine Grundstücksnutzung im Rahmen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung hält. Denn dann wendet man die landesrechtlichen Vorschriften zulasten des betroffenen Nachbarn an, obwohl die Vorschriften nach dem Wortlaut nur zugunsten des Nachbarn wirken dürfen. Nicht überzeugend ist in diesem Zusammenhang die Argumentation des Bundesgerichtshofs, dass es sich bei der Frage der Störereigenschaft nur um eine Vorfrage handele und somit kein Konflikt zwischen dem BGB und den landesrechtlichen Vorschriften bestehe. Denn natürlich kann ein solcher Konflikt zwischen den BGB-Vorschriften und den landesrechtlichen Vorschriften nicht bestehen, wenn bereits zur Vorfrage, also zur Auslegung der BGB-Vorschriften, die landesgesetzlichen Regelungen herangezogen wurden. Wenn man sich aber dazu entscheidet, bereits zu „Vorfragen“ die landesgesetzlichen Regelungen heranzuziehen, dann muss man auch den Rechtsgedanken des Art. 124 EGBGB berücksichtigen. Das führt konsequenter Weise dazu, dass auch bei „Vorfragen“, die landesgesetzlichen Regelungen nur zu Gunsten des beeinträchtigten Nachbarn berücksichtigt werden dürfen und nicht zu seinem Nachteil.

Hinsichtlich der Auswirkungen dieser Entscheidung ist fraglich, ob sie auf andere Einwirkungen, insbesondere hinüberwachsende Zweige und Wurzeln, Anwendung finden kann. Dies ist zu verneinen. Wie der Bundesgerichtshof selbst betont, bestehen für diese Einwirkungen mit § 910 BGB eine Spezialregelung. Danach muss der Grundstückseigentümer – unabhängig von der Einhaltung der nachbarrechtlichen Abstandsvorschriften – dafür Sorge tragen, dass Baumwurzeln oder Zweige nicht über die Grenzen seines Grundstücks hinauswachsen. In diesen Fällen ist also auch bei der Einhaltung der Abstandsregelungen von der Störereigenschaft der Person auszugehen, in dessen Eigentum oder Besitz sich der Baum befindet.

Mehr Rechtssicherheit beim Asset Deal

Bei Immobilientransaktionen, die als Asset Deal strukturiert wurden und bei denen der Verkäufer eine GmbH war, wurde im Verlauf der Transaktion regelmäßig von Käuferseite ein sog. „§ 179a AktG-Beschluss“ gefordert. Hintergrund dieser Forderung war die Rechtsunsicherheit, ob § 179a AktG auf die GmbH Anwendung findet. Diese Frage hat der für Gesellschaftsrecht zuständige II. Zivilsenat (BGH, Urt. v. 08.01.2019 – II ZR 364/18) nun beantwortet und geurteilt, dass § 179a AktG auf die GmbH nicht anwendbar ist.

Hintergrund

Immobilien werden häufig in Einzweckgesellschaften gehalten (sog. Special Purpose Vehicle – SPV). Wie der Name schon sagt, ist der einzige Zweck dieser Gesellschaft, die Immobilie zu halten. Die Immobilie stellt damit meist den einzigen Vermögensgegenstand des Gesellschaftsvermögens dar. Die Rechtsform dieser Einzweckgesellschaften ist häufig eine GmbH.

Je nach Strukturierung des Verkaufsprozesses wird entweder die Beteiligung an der Gesellschaft (Share Deal) oder aber die Immobilie selbst (Asset Deal) verkauft. Welche Alternative gewählt wird, hängt dabei von den jeweiligen Umständen im Einzelfall ab. So wählt man häufig dann den Asset Deal, wenn sich herausstellt, dass die Gesellschaft am Wirtschaftsverkehr in einem Maße teilgenommen hat, der über das bloße Halten der Immobilie hinausgeht. In diesem Fall würde man nämlich mit dem Kauf im Wege des Share Deals sämtliche Risiken im Zusammenhang mit der Gesellschaft mitkaufen und nicht nur die die Immobilie betreffenden Risiken. Dies widerspricht in den meisten Fällen dem Interesse der Immobilieninverstoren.

Fällt die Wahl auf den Asset Deal so war der Verkäuferberater regelmäßig der Forderung der Käufer ausgesetzt, dass die Gesellschafter der GmbH einen sog. „§ 179a AktG-Beschluss“ fassen, in welchem sie dem Verkauf der Immobilie zustimmen. Hintergrund dieser Forderung war, dass in der gesellschaftsrechtlichen Literatur mehrheitlich die entsprechende Anwendung von § 179a AktG auf die GmbH vertreten wurde. Bei § 179a AktG handelt es sich um eine originär aktienrechtliche Vorschrift, die – so jedenfalls in der Auslegung der Rechtsprechung – bestimmt, dass wesentliche Änderungen der wirtschaftlichen Struktur der Aktiengesellschaft eines Beschlusses der Hauptversammlung bedürfen. Wird ein Rechtsgeschäft ohne diese Zustimmung geschlossen, so ist dieses (schwebend) unwirksam. § 179a AktG hat damit Außenwirkung. Eine vergleichbare Vorschrift enthält das GmbHG nicht. Aufgrund des angeblich vergleichbaren Schutzbedürfnisses der Gesellschafter einer GmbH, wandten Teile der gesellschaftsrechtlichen Literatur § 179a AktG analog auf die GmbH an. Mit dieser analogen Anwendung war auch die weitere Frage verbunden, ob der gefasste Beschluss beurkundungsbedürftig war. Um hier rechtssicher zu gestalten, wurde meist der sicherste Weg über die Beurkundung gewählt, was aber nicht unerhebliche Notarkosten auslöste.

Die Entscheidung des BGH

Der BGH hat in seiner Entscheidung nun Klarheit geschaffen. Bereits die Voraussetzungen für eine analogen Anwendung von § 179a AktG auf die GmbH liegen nicht vor. Aufgrund der wesentlich stärkeren Einflussmöglichkeit eines GmbH-Gesellschafters auf die Geschäftsführung kann der GmbH-Gesellschafter nicht mit einem Aktionär verglichen werden. Mit der stärkeren Machtposition korrespondiert die geringe Schutzbedürftigkeit der Gesellschafter einer GmbH, sodass die Außenwirkung des § 179a AktG, die zu Lasten des redlichen Rechtsverkehrs geht, bei einer GmbH nicht gerechtfertigt werden kann. § 179a AktG stellt zudem eine systemwidrige Ausnahme von der Unbeschränktheit und Unbeschränkbarkeit der organschaftlichen Vertretungsmacht dar und ist schon aus diesem Grund nur schwer verallgemeinerungsfähig und jedenfalls auf die GmbH nicht übertragbar.

Auch wenn § 179a AktG nicht anwendbar ist, so stellt der BGH klar, dass die Übertragung des ganzen oder wesentlicher Teile des Gesellschaftsvermögens ein besonders bedeutsames Geschäfts ist, das einen zustimmenden Beschluss der Gesellschaftsversammlung voraussetzt und zwar unabhängig davon, ob der Gesellschaftsvertrag einen solchen Zustimmungsvorbehalt enthält oder nicht. Missachtet der Geschäftsführer den Zustimmungsvorbehalt so kann das geschlossene Rechtsgeschäft mit dem Käufer auch ohne die Anwendung von § 179a AktG unwirksam sein, nämlich unter dem Gesichtspunkt des Missbrauchs der Vertretungsmacht. Je nach Umständen des Einzelfalls muss es sich dabei dem Käufer aufdrängen, dass der Geschäftsführer bestimmte Geschäfte wegen ihrer Bedeutung für die Gesellschaft nicht ohne Rückversicherung bei den Gesellschaftern vornehmen darf.

Fazit

Für die zukünftige Vertragsgestaltung bedeutet die Entscheidung, dass der Zustimmungsbeschluss nicht mehr der Beurkundung bedarf, wodurch die Transaktionskosten gesenkt werden können. Die Entscheidung des BGH macht aber auch deutlich, dass weiterhin ein Zustimmungsbeschluss erforderlich ist. Liegt dieser nicht vor, so bestehen nach wie vor Rechtsunsicherheiten unter dem Gesichtspunkt der Missbrauch der Vertretungsmacht. Es ist daher dringend zu empfehlen, den Zustimmungsbeschluss nach wie vor als Anlage zum Kaufvertrag zu nehmen, ohne ihn aber selbst zu beurkunden.

Schriftformheilungsklauseln und Mieterdienstbarkeit

I. Schriftform bei langfristigen Mietverträgen

Mietverträge müssen nicht schriftlich, sondern können auch mündlich oder elektronisch abgeschlossen werden. Allerdings bedarf die Vereinbarung einer längeren Laufzeit als ein Jahr nach § 550 BGB zwingend der Schriftform (zum Schriftformerfordernis bei längerfristigen Gewerbemietverträgen). Wenn ein längerfristiger Mietvertrag nicht schriftlich abgeschlossen wurde, kann er nach Ablauf eines Jahres mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden.

1. Bedeutung für den gewerblichen Vermieter

Der gewerbliche Vermieter investiert oft speziell für einen bestimmten Mieter in das Mietobjekt. Die langfristige Vermietung ist erforderlich, um diese Investitionen und deren Finanzierung abzusichern. Wenn der Mieter wegen Verstößen gegen die Schriftform die Möglichkeit hat, den Mietvertrag vorzeitig zu beenden, besteht für den Vermieter und die finanzierende Bank ein großes wirtschaftliches Risiko.

2. Bedeutung für Gewerbemieter

Der gewerbliche Mieter investiert oft selbst den Ausbau der Mietfläche (Mieterausbau). Diese Investitionen können verloren gehen, wenn der Vermieter bei Verstößen gegen das Schriftformerfordernis den Mietvertrag vorzeitig kündigen kann. Noch wichtiger ist für den Gewerbemieter die Sicherung des Betriebes, weil bei einer Beendigung des Mietverhältnisses mit einem zeitlichen Vorlauf von nur einem halben Jahr geeignete Ersatzflächen nicht rechtzeitig zur Verfügung stehen oder sich ein Umzug des Betriebes aus anderen Gründen nicht oder nur mit hohem finanziellen Aufwand oder längeren Betriebsunterbrechungen realisieren lässt.

3. Bedeutung für die Vertragsgestaltung

Oft sind bei Abschluss des Mietvertrages die Interessen von Vermieter und Mieter gleichlaufend darauf ausgerichtet, die Langfristigkeit des Mietvertrages durch Einhaltung der Schriftform abzusichern. Es gibt aber viele Situationen, in denen nur eine Partei ein großes Interesse an der Langfristigkeit des Mietvertrages hat, während die andere Vertragspartei mit einem kurzfristig kündbaren Mietvertrag gut leben kann. Bei der Vertragsgestaltung sollte jede Partei, für die die Langfristigkeit des Mietvertrages eine große Bedeutung hat, sehr genau darauf achten, dass das Schriftformerfordernis bei Abschluss des Vertrages und bei Änderungen des Vertrages gewahrt wird.

II. Probleme bei der Einhaltung der Schriftform

1. Unterschrift auf Papier

Schriftform bedeutet tatsächlich, dass unterschriebene Dokumente in Papierform erstellt werden. Unterschriften auf einer PDF, die durch E-Mail ausgetauscht werden, genügen nicht.

Die Schriftform kann durch die qualifizierte elektronische Signatur nach dem Signaturgesetz ersetzt werden (§ 126a BGB).

2. Zeitraum zwischen der Erst- und der Zweitunterschrift

Zwischen der Erst- und der Zweitunterschrift sollte kein allzu langer Zeitraum liegen, da der Erstunterzeichner nur solange an sein Angebot gebunden ist, wie nach der Verkehrssitte eine Gegenzeichnung durch die andere Vertragspartei zu erwarten ist. Leistet der Zweitunterzeichner seine Unterschrift zu spät, wird dies als neues Angebot zum Abschluss des Mietvertrages gewertet. Das Schriftformerfordernis wird dann nur gewahrt, wenn der Erstunterzeichner noch einmal unterzeichnet. Bisher gibt es keine rechtliche Sicherheit, wie lang der Zeitraum zwischen Erst- und Zweitunterschrift sein darf. In der Regel sollten nicht mehr als 14 Tage zwischen Erst- und Zweitunterschrift liegen. Der Zeitraum darf aber länger sein, wenn zwischen der Erst- und der Zweitunterzeichnung Weihnachten und der Jahreswechsel liegt, weil in dieser Zeit ohnehin mit verzögerten Reaktionen zu rechnen ist.

Praxistipp: Im Mietvertrag kann geregelt werden, dass der Erstunterzeichner für einen konkret definierten Zeitraum an sein Angebot gebunden ist. Dann lässt sich die Situation anhand des Datums der Zweitunterschrift eindeutig beurteilen.

3. Vollständigkeit und Nebenabreden

Der Mietvertrag ist nur schriftlich abgeschlossen, wenn alle Vereinbarungen in dem schriftlichen Dokument enthalten sind. Mündliche Nebenabreden führen zur Unwirksamkeit der Befristung. Solche Nebenabreden kommen praktisch häufig vor, wenn in den Verhandlungen besprochene Punkte nicht in das Vertragsformular aufgenommen werden oder wenn sich bestimmte Fragen erst nach Abschluss des Mietvertrages klären oder ändern. Ein häufiges Beispiel sind Baubeschreibungen für Vermieter- oder Mieterausbauten, die erst aufgrund einer nach Abschluss des Mietvertrages durchgeführten Detailplanung festgelegt werden.

4. Änderungen und Nachträge

Alle wesentlichen Vertragsänderungen müssen in schriftlichen Nachträgen dokumentiert werden. Dabei ist es zwar nicht (mehr) erforderlich, dass alle Nachträge mit dem Hauptvertrag fest verbunden werden. Es ist aber notwendig, dass jeder Nachtrag eindeutig bezeichnet und eine klare Bezugnahme auf den Hauptvertrag und alle vorausgegangenen Nachträge in die schriftliche Urkunde aufgenommen wird.

5. Zwischenfazit

Es gibt sowohl bei  Abschluss des Mietvertrages als auch im laufenden Mietvertrages viele Punkte, bei denen es (aus Versehen oder von einer Partei beabsichtigt) zu Verstößen gegen das Schriftformerfordernis kommen kann. Hieraus ergeben sich eine Vielzahl von Risiken, insbesondere wegen der Unkenntnis der handelnden Personen. In manchen Fällen ist den Parteien gar nicht bewusst, dass sie eine Vertragsänderung vereinbaren. Zum Beispiel kann in der Verabredung einer Barkaution anstelle der im Mietvertrag detailliert vereinbarten Bankbürgschaft eine Änderung des Mietvertrages liegen, die dann schriftlich erfolgen muss. Daraus ergibt sich ein erhebliches praktisches Bedürfnis nach einer rechtlichen Absicherung bei Verstößen gegen das Schriftformerfordernis.

III. Absicherung der Befristung

1. Schriftformheilungsklauseln

In der Mietvertragspraxis haben sich Schriftformheilungsklauseln durchgesetzt. Solche Klauseln sollen verhindern, dass sich die Vertragsparteien auf die Unwirksamkeit der Befristung bei Verstößen gegen die Schriftform berufen.

Beispielkausel:

㤠27 Schriftformklausel

  1. Der vorliegende Vertrag enthält zusammen mit den unten stehenden aufgeführten Anlagen sämtliche zwischen den Vertragspartnern getroffenen Vereinbarungen. Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen ebenso wie der Abschluss dieses Vertrages der Schriftform nach § 126 BGB. Auch zur Änderung oder Aufhebung der Schriftformvereinbarung ist Schriftform erforderlich. Mündliche Nebenabreden bestehen nicht.
  1. Den Vertragspartnern ist das besondere Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB bekannt. Sie verpflichten sich, jederzeit den Mietvertrag im jeweils aktuellen Stand neu in der gesetzlich vorgeschriebenen Form auf Verlangen des anderen Vertragspartners auszufertigen. Die Vertragspartner verpflichten sich gegenseitig, ggf. auch nachträglich, alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, um dem Schrifterfordernis Genüge zu tun. Sie verpflichten sich gegenseitig, den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform vorzeitig zu kündigen.“

Diese Klausel berücksichtigt bereits die seit einigen Jahren anerkannte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass solche Schriftformheilungsklauseln nur die ursprünglichen Vertragsparteien binden, nicht aber gegenüber einem Erwerber, der in den Mietvertrag eintritt gelten.

Nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 27.09.2017, (XII ZR 114/16)) entschieden, dass Schriftformheilungsklauseln auch im Verhältnis der ursprünglichen Vertragsparteien unwirksam sind. Das bedeutet, dass Schriftformheilungsklauseln die Unwirksamkeit einer Befristung und damit die kurzfristige Kündbarkeit von eigentlich langfristig vereinbarten Mietverträgen nicht verhindern können. Die in der bisherigen Vertragspraxis gängige Absicherung gegen die Unwirksamkeit der Befristung bei Verstößen gegen die Schriftform hilft also nicht mehr weiter.

2. Schriftformklauseln und doppelte Schriftformklauseln

Sehr häufig wird in Mietverträgen eine Schriftformklausel vereinbart. Diese Schriftformklausel wird zusätzlich abgesichert durch eine Regelung, dass auch Änderungen der Schriftformklausel der Schriftform bedürfen (sogenannte doppelte Schriftformklausel).

Sofern der Mietvertrag in Form allgemeiner Geschäftsbedingungen vereinbart wird, was in den meisten Fällen praktisch der Fall ist, wirken diese Schriftformklauseln nicht. Zum einen gilt der Vorrang der Individualabrede. Mündliche Individualabreden haben immer Vorrang vor den allgemeinen Geschäftsbedingungen. Zum andern verstoßen die Schriftformklauseln gegen das Klauselverbot nach § 309 Nr. 13b BGB. Da § 550 BGB lediglich die Befristungsabrede für die Dauer von mehr als einem Jahr der Schriftform unterstellt, aber kein generelles Schriftformerfordernis aufstellt, kann in allgemeinen Geschäftsbedingungen nur die Textform für Vertragsänderungen verlangt werden.

Einen Ausweg bieten Schriftformklauseln nur in den Fällen, in denen es gelingt, diese Regelung individuell zu vereinbaren. Das lässt sich in der Praxis aber nicht so einfach erreichen. Nicht ausreichend ist es, dass bei der Schriftformklausel im Mietvertrag lediglich die Ergänzung aufgenommen wird, dass diese Regelung individuell vereinbart wurde. Eine individuelle Vereinbarung setzt voraus, dass die Partei, die den Mietvertrag vorformuliert hat, die Klausel ernsthaft zur Disposition gestellt hat. Das wird nicht einfach zu beweisen sein, wenn die Schriftformklausel in der Form des ersten Vertragsentwurfes Eingang in den Mietvertrag gefunden hat, weil beide Parteien mit dieser Klausel einverstanden waren. Hier sollten also verschiedenen Formulierungen und Regelungen in den Vertragsverhandlungen dokumentiert werden.

3. Vollmachtsklauseln

Mit einer Vollmachtsklausel soll die Befugnis zur Vertragsänderung auf einzelne wenige Personen beschränkt werden, damit sichergestellt ist, dass Mietvertragsänderungen nur von solchen Mitarbeitern vorgenommen werden, die mit dem Thema Schriftform und Befristung vertraut sind. Bei langfristigen Mietverträgen sind solche Vollmachtsklauseln aber unpraktisch, weil bei jedem Wechsel der verantwortlichen Mitarbeiters oder der internen Zuständigkeiten die Vollmachtsklausel geändert werden müsste oder dann nur noch Personen, die im Handelsregister eingetragen sind agieren können. Außerdem ist umstritten, ob  solche Vollmachtsklauseln überhaupt geeignet sind, dass Entstehen einer Duldungs- oder Anscheinsvollmacht zu verhindern. Vollmachtsklauseln sind deshalb nur in speziell gelagerten Einzelfällen ein taugliches Mittel zur Verhinderung von Schriftformverstößen.

IV. Mieterdienstbarkeit

Eine Mieterdienstbarkeit ist das im Grundbuch eingetragene Recht zur Benutzung der Mietsache durch den Mieter. Diese Mieterdienstbarkeit soll das Nutzungsrecht des Mieters für den Fall der Insolvenz des Vermieters absichern. Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Unwirksamkeit der Schriftformheilungsklausel wird die Mieterdienstbarkeit aber auch als Lösung des Schriftformrisikos empfohlen.

Wenn die Mieterdienstbarkeit auch nur das mietvertragliche Nutzungsrecht absichert, hilft die Absicherung nach Beendigung des Mietvertrages nicht. Gleiches gilt, wenn die Mieterdienstbarkeit als reine Umgehung des Schriftformerfordernisses vereinbart wird. Bei der Gestaltung der Mieterdienstbarkeit sind deshalb einige Fallstricke zu beachten.

1. Schuldrechtliche Vereinbarung neben dem Mietvertrag

Die Eintragung der Mieterdienstbarkeit im Grundbuch muss auf einem vertraglich vereinbarten Nutzungsrecht beruhen. Diese vertragliche Vereinbarung kann nicht der Mietvertrag sein, da es ja gerade um den Fall der Absicherung des Nutzungsrechts für den Fall der Beendigung des Mietvertrages geht. Es muss also ein vertragliches Nutzungsrecht neben dem Mietvertrag vereinbart werden. Das Nutzungsrecht kann dabei inhaltsgleich wie der Mietvertrag ausgestaltet werden. Von einer pauschalen Verweisung auf ein mit dem Mietvertrag gleichlautendes Nutzungsrecht ist aber abzuraten, weil darin eine Umgehung der gesetzlichen Schriftformregel gesehen werde könnte.

2. Bedeutung des separaten Nutzungsrechts

Das separate Nutzungsrecht entfaltet erst dann Bedeutung, wenn der Mietvertrag (vorzeitig) endet. In diesem sogenannten Sicherungsfall greift das grundbuchlich abgesicherte Nutzungsrecht ein und gibt dem Mieter auch nach Beendigung des Mietvertrages ein Nutzungsrecht zu den für diese Nutzungsrecht vereinbarten Bedingungen. Das bedeutet: wenn der Vermieter bei einem Verstoß gegen das Schriftformerfordernis den Mietvertrag mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigt, kann der Mieter das Mietobjekt auch nach Ablauf der Kündigungsfrist weiter nutzen und muss das dafür vereinbarte Nutzungsentgelt bezahlen.

3. Keine Wirkung von nachträglichen Vertragsänderungen

Wenn der Mietvertrag nachträglich geändert wird, wirkt sich das auf den Inhalt der Mieterdienstbarkeit nicht aus, es sei denn, die Änderungen wird auch in der separaten Nutzungsvereinbarung vollzogen und im Grundbuch eingetragen.

Das bedeutet, dass bei einer vorzeitigen Kündigung des Mietvertrages nur das Nutzungsentgelt für die Mieterdienstbarkeit zu bezahlen ist, die der zuletzt im Grundbuch eingetragenen Vereinbarung entspricht. Es kann also eine Situation entstehen, in der der Mieter ein Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages hat, um das geringe Nutzungsentgelt nach der Mieterdienstbarkeit zu bezahlen. Ob ein solches Verhalten als widersprüchlich und damit treuwidrig eingestuft werden kann, ist nicht sicher. Da der Mieterdienstbarkeit sollte deshalb ein Verzicht auf die Mieterdienstbarkeit für den Fall vereinbart werden, dass der Mieter das Mietverhältnis vorzeitig unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform kündigt.

4. Dynamische Verweisung auf den Mietvertrag

In der Praxis wird vorgeschlagen, bzgl. des Nutzungsentgelts für die Mieterdienstbarkeit eine dynamischere Weise auf den Mietvertrag zu formulieren. Es soll also für die Dienstbarkeit ein  Nutzungsentgelt in der Höhe der jeweils vereinbarten Miete zu bezahlen seien. Solche Vereinbarungen halte ich wegen Umgehung des Schriftformerfordernisses für unwirksam. Wenn eine Mieterhöhung mündlich vereinbart wird und um die Parteien und insbesondere den Rechtsnachfolger im Eigentum nicht langfristig gebunden sein soll, kann diese mündliche Vereinbarung nicht über die Grundbuchabsicherung als Mieterdienstbarkeit gerettet werden.

5. Interessen des Vermieters

Die Mieterdienstbarkeit sichert zunächst nur das Benutzungsrecht des Mieters. Das Interesse des Vermieters an einer Absicherung der Befristung gegen Schriftformverstöße wird dabei nicht berücksichtigt.

Man kann aber in die schuldrechtlichen Vereinbarung zur Mieterdienstbarkeit eine Befristung aufnehmen, so dass die Verpflichtung zu Zahlung des Nutzungsentgelts für die Mieterdienstbarkeit auch erst mit Ablauf dieser Befristung beendet werden kann. Das bezieht sich aber wieder nur auf das zuletzt als Mieterdienstbarkeit vereinbarte und im Grundbuch eingetragene Nutzungsentgelt. Zwischenzeitliche Mieterhöhungen, auch wenn sie zunächst schriftlich getroffen wurden, können vom Vermieter danach nicht verlangt werden.

Der Vermieter sollte also eine Gestaltung wählen, die Mieterhöhungen von vorneherein auch bei dem Nutzungsentgelt für die Mieterdienstbarkeit berücksichtigt. In Betracht kommen Mietzinsstaffeln oder Indexmieten. Die Koppelung des Mietzinses an einen bestimmten Preisindex ist aber nur bei Verträgen mit einer Mindestlaufzeit von 10 Jahren zulässig.

V. Zusammenfassung

Die Mieterdienstbarkeit kann das Schriftformrisiko, insbesondere für den Mieter absichern. Erforderlich ist aber eine separate Vereinbarung neben dem Mietvertrag und eine Umsetzung im Grundbuch. Der Vermieter kann eine solche Gestaltung akzeptieren, wenn durch Staffel- oder Indexmieten gesichert ist, dass auch das Nutzungsentgelt für die Mieterdienstbarkeit bei langfristigen Verträgen sich angemessen entwickelt.

Haftung des Hauseigentümers bei auf Nachbargrundstück übergreifenden Brand

Beauftragt der Hauseigentümer einen Handwerker mit Reparaturarbeiten und verursacht dieser bei den Arbeiten einen Brand, der zu Schäden an einem Nachbargebäude führt, so haftet der Hauseigentümer. Dies hat der für Grundstücks- und Nachbarrecht zuständige V. Zivilsenat nun entschieden (BGH, Urt. v. 09.02.2018 – V ZR 311/16).

Was war passiert?

Die beklagten Grundstückseigentümer beauftragten den mitverklagten Handwerker mit Reparaturarbeiten an einem Flachdach. Die durchgeführten Heißklebearbeiten verursachten ein Glutnest, welches im weiteren Verlauf – trotz Feuerwehreinsatzes – zum vollständigen Niederbrennen des Hauses führte. Durch den Brand und die Löscharbeiten wurde das angrenzende Nachbarhaus erheblich beschädigt.

Die Versicherung, bei der das angrenzende Nachbarhaus versichert war, verlangt nunmehr aus übergegangenem Recht von den Grundstückseigentümern sowie von dem Handwerker Ersatz der Schäden.

Die Klage gegen die Grundstückseigentümer blieb in den Vorinstanzen erfolgslos: Weder bestehe eine Haftung aus unerlaubter Handlung noch ein sog. nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch. Die  Klage gegen den Handwerker hatte zwar Erfolg, allerdings geriet dieser noch während der ersten Instanz in Insolvenz.

Wie entschied der BGH?

Der BGH bejaht entgegen der Voristanzen einen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB (analog).

Bei dem nachbarrechtlichen Ausgleichanspruch handelt es sich um einen Auffangtatbestand, der dem gestörten Nachbarn einen verschuldensunabhängigen Ersatzanspruch gewährt. Der nachbarrechtliche Ausgleichanspruch ist gegeben, wenn von einem Grundstück eine Störung auf ein anderes Grundstück ausgeht, die der beeinträchtigte Grundstückeigentümer aufgrund besonderer Umstände nicht nach §§ 1004 Abs. 1, 862 Abs. 2 BGB abwehren kann und die Störung eine das zumutbare Maß entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteigt.

Ein übergreifender Brand stellt eine derartige Störung i.S.d. § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB dar, da der Nachbar diese Gefahr in aller Regel nicht erkennen und sie daher auch nicht im Vorfeld abwehren kann.

Für das Bestehen des Anspruchs ist zudem erforderlich, dass die Grundstückeigentümer Störer sind. Auch dies bejahte der BGH. Für die Störereigenschaft ist maßgeblich, ob der Grundstückseigentümer oder -besitzer nach wertender Betrachtung für den gefahrenträchtigen Zustand seines Grundstücks verantwortlich ist, er also zurechenbar den störenden Zustand herbeigeführt hat. Wesentliche Zurechnungskriterien sind dabei u.a. die Veranlassung, die Gefahrenbeherrschung oder die Vorteilsziehung. Da die Grundstückseigentümer die Dacharbeiten veranlasst haben und den Nutzen aus den Dacharbeiten gezogen hätten, sind sie als (mittelbare) Handlungsstörer anzusehen.

Fazit

Die Entscheidung des BGH verdient im Ergebnis Zustimmung. Mit der neuen Entscheidung entwickelt der V. Zivilsenat seine Zurechnungskriterien für die Annahme der Störereigenschaft weiter. Wünschenswert wäre allerdings gewesen, dass der BGH klarer zwischen Zustandsstörer einerseits und Handlungsstörer andererseits unterscheidet. Zwar nimmt der BGH für seine Überlegungen als Ausgangspunkt die Eigentümerstellung, begründet aber seine Entscheidung im konkreten Fall damit, dass die Grundstückseigentümer mittelbare Handlungsstörer seien. Das erscheint inkonsequent.

Kein Schadensersatzanspruch, wenn der Verkäufer eines Grundstücks sich vorbehält, den Kaufpreis zu erhöhen

Der V. Senat des BGH ist in seinem Urteil vom 13. Oktober 2017 (BGH, Urt. v. 13.10.2017 – V ZR 11/17) seiner Rechtsprechungslinie treu geblieben, dass nur unter sehr hohen Anforderungen Schadensansprüche im Zusammenhang mit einem gescheiterten Grundstückskaufvertrag bestehen. Nicht ausreichend ist der (nicht offenbarte) Vorbehalt des Verkäufers, den Kaufpreis zu erhöhen, solange jedenfalls der Verkäufer grundsätzlich abschlussbereit ist.

Was war passiert?

Der Kläger begehrt von der Beklagten, einer Großinvestorin in der Immobilienbranche, Schadensersatz für vergebliche Finanzierungsaufwendungen im Zusammenhang mit einem nicht zustande gekommenen Wohnungskaufvertrag.

Der Kläger teilte nach einer Besichtigung im August 2013 der Beklagten mit, dass er die Dachgeschosswohnung zum im Internet inserierten Preis von 376.700,00 € kaufen wolle. Anfang September 2013 erhielt der Kläger von der Beklagten einen ersten Kaufvertragsentwurf. Im Nachgang kümmerte sich der Kläger um die Finanzierung der Immobilie. Ende September erhielt der Kläger die Mitteilung, der Kaufvertrag könne Mitte Oktober beurkundet werden; als genauer Zeitpunkt wurde sodann der 30. Oktober 2013 vereinbart. Am 22. Oktober 2013 teilte die Beklagte dem Kläger mit, dass sie nunmehr nur noch bereit sei, die Wohnung für 472.400,00 € – also für knapp 100.000,00 € mehr – zu verkaufen. Der Kläger nahm daraufhin vom Kaufvertrag Abstand und die Beklagten verkaufte die Immobilie zum höheren Preis an einen anderen Interessenten.

Der Kläger möchte nun von der Beklagten die Erstattung der Kosten über rund 9.000,00 € für die Rückabwicklung des Finanzierungsvertrags. Die Klage blieb in beiden Vorinstanzen erfolglos.

Die Entscheidung

Wie schon die Vorinstanzen sah auch der BGH keinen Anspruch des Klägers auf Ersatz der entstandenen Aufwendungen.

Aus dem Grundsatz der Vertragsfreiheit folgt, dass alle Vertragsparteien bis zum Vertragsschluss frei entscheiden können, ob sie den Vertrag tatsächlich abschließen wollen oder es doch lieber lassen. Damit geht einher, dass Aufwendungen, die in Erwartung des Vertragsschlusses getätigt wurden, auf eigenes Risiko erfolgen. Abweichendes kann nur dann gelten, wenn der Vertragsschluss nach den Verhandlungen der Parteien als sicher anzunehmen ist, in dem dadurch begründeten Vertrauen Aufwendungen getätigt wurden und der Vertragspartner später ohne triftigen Grund den Vertragsschluss ablehnt. Hierbei sind bei Grundstückskaufverträgen noch strengere Anforderungen zu stellen, da andernfalls das Formerfordernis des § 311 b BGB (notarielle Beurkundung) unterlaufen werden würde. Führt nämlich der Abbruch von Vertragsverhandlungen zu einer Schadensersatzpflicht, so komme dies faktisch einem Zwang zum Vertragsschluss gleich. Daher können nur besonders schwerwiegende, in der Regel vorsätzliche Treuepflichtverletzungen eine Schadensersatzpflicht  auslösen, z.B. das absichtliche Vorspiegeln nicht vorhandener Abschlussbereitschaft.

Eine solche besonders schwerwiegende Treupflichtverletzung stellt der innere Vorbehalt einer Kaufpreiserhörung nicht dar. Den Verkäufer trifft lediglich die Pflicht den Käufer umgehend davon zu unterrichten, wenn er tatsächlich vom bisherigen Kaufpreis abrückt und einen höheren Kaufpreis verlangt. Nur wenn er diese Pflicht verletzt, kann ein Schadensersatzanspruch bestehen. Dies lag jedoch im zu entscheidenden Fall nicht vor.

Fazit

Vertragsparteien müssen sich darüber im Klaren sein, dass die im Vorfeld eines Vertragsschlusses getätigten Aufwendungen (z.B. Finanzierungskosten aber auch Steuer- und Rechtsberatungskosten) im Falle eines Scheiterns des Vertrages in aller Regel nicht ersatzfähig sind. Abweichendes kann nur gelten, wenn die Vertragsparteien im Vorfeld des eigentlichen Vertrages eine anderslautende vertragliche Abrede getroffen haben (z. B. in einem Letter of Intent). Hier gilt allerdings zu beachten, dass diese Abrede so ausgestaltet sein muss, dass sie selbst nicht dem Formerfordernissen des (geplanten) Hauptvertrages unterfällt.

Sachmängelhaftung bei Altlastenverdacht eines Grundstücks

Der für Grundstücksrecht zuständige V. Senat des BGH hat mit einer neuen Entscheidung die Voraussetzungen für das Vorliegen eines Sachmangels wegen eines Altlastenverdachts sowie die Anforderungen an die Arglist konkretisiert (BGH, Urt. v. 21.07.2017 – V ZR 250/15).

Der Fall

Der Kläger (Käufer) erwarb 2003 vom Beklagten (Verkäufer) mehrere Grundstücke. Die Sachmängelgewährleistung wurde – mit Ausnahme der Haftung für Vorsatz und Arglist – ausgeschlossen. Dies ist eine typische Regelung beim Verkauf von Grundstücken mit und ohne Gebäude. Der Beklagte erwarb die streitgegenständlichen Grundstücke ca. 15 Jahre zuvor von einem Hoch- und Tiefbauunternehmen. Ihm war dabei bekannt, dass in den 1960er bis 80er auf dem Grundstück eine Asphaltmischanlage sowie ein Klärschlammrückhaltebecken betrieben worden waren.

Nachdem der Kläger Kenntnis von der früheren Verwendung der Grundstücke erhalten hat, begehrt er vom Beklagten Schadensersatz für die – seiner Behauptung nach – auf den Altlastenverdacht zurückzuführende Wertminderung der Grundstücke. Der Beklagte hätte über die frühere Nutzung aufklären müssen. Weil der dies nicht getan hat, habe er arglistig gehandelt, weshalb der vertraglich vereinbarte Gewährleistungsausschluss nicht greife.

Die Klage blieb in den Vorinstanzen erfolglos.

Die Entscheidung

Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurück.

Bereits der Verdacht von Altlasten stellt regelmäßig einen offenbarungspflichtigen Sachmangel dar. Denn ein altlastverdächtiges Grundstück weist regelmäßig das Risiko einer öffentlich-rechtlichen Inanspruchnahme sowie eine mit dem Altlastenverdacht verbundenen Wertminderung des Grundstücks auf, sodass nicht von einer üblichen Beschaffenheit im Sinne des § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB ausgegangen werden kann. Ein Altlastenverdacht ist dabei schon dann anzunehmen, wenn die frühere Nutzung des Grundstücks objektiv einen Altlastenverdacht begründet. Weitere Umstände bzw. konkrete Tatsachen, die auf das Vorhandensein von Altlasten hindeuten, bedarf es nicht.

Im Hinblick auf die Arglist führt der BGH aus, dass der Verkäufer objektiv arglistig handelt, wenn der Verkäufer die ihm bekannte frühere Nutzung verschweigt. In subjektiver Hinsicht ist für die Bejahung der Arglist erforderlich, dass der Verkäufer die frühere Nutzung des Grundstückes kannte und es zumindest für möglich hielt, dass diese einen Altlastverdacht begründet.

Fazit

Die neue Entscheidung reiht sich in eine Reihe von „Altlast“-Entscheidungen ein. Hervorzuheben an der vorliegenden Entscheidung ist, dass der Altlastenverdacht objektiv allein durch die frühere Nutzung begründet wird. Konkrete Anhaltspunkte für das Vorhandensein von Altlasten sind nicht erforderlich. Der Altlastenverdacht dürfte dadurch in der Zukunft bei Prozessen deutlich leichter zu begründen sein. Hiermit korrespondieren auch die Anforderungen an die Arglist. Der Verkäufer muss keine Kenntnis von Altlasten haben, vielmehr reicht die Kenntnis über eine altlastverdächtige Grundstücksnutzung aus.

Eintritt Erwerbers eines Grundstücks in ein bestehendes Mietverhältnis bei fehlender Personenidentität von Veräußerer und Vermieter

Wird ein Grundstück veräußert, auf dem sich vermietete Wohn- oder Gewerbeeinheiten befinden, tritt der Erwerber des Grundstücks unter den Voraussetzungen des § 566 BGB in die bestehenden Mietverhältnisse ein. § 566 BGB setzt nach seinem Wortlaut insbesondere voraus, dass Veräußerer und Vermieter personenidentisch sind.

Umstritten war bisher, ob § 566 BGB unter bestimmten Voraussetzungen auch analog anwendbar ist, wenn Vermieter und Veräußerer nicht personenidentisch sind. Der BGH hat nunmehr entschieden, dass eine analoge Anwendung zu bejahen ist, wenn die Vermietung des Grundstücks mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat.

I. BGH Urteil vom 12.07.2017, Az. XII ZR 26/16

1. Sachverhalt

Die Klägerin erwarb im Jahr 2011 eine Immobilie, deren Räume im vierten und fünften Obergeschoss an die Beklagte zur gewerblichen Nutzung vermietet waren. Den Mietvertrag hatte die Beklagte nicht mit der Verkäuferin des Grundstücks geschlossen, sondern mit der E. Grundbesitz und Handels GmbH (nachfolgend: Vermieterin). Diese hatte den Mietvertrag jedoch auf Anweisung der Verkäuferin geschlossen. Die Verkäuferin hat die Gewerbeimmobilie zudem verwaltet und die Miete eingezogen. Weiter hatte sich die Verkäuferin in einer Zusatzvereinbarung zu dem Mietvertrag bereit erklärt, unter anderem dann in den Mietvertrag mit den gleichen Bedingungen als direkte Vermieterin einzutreten, wenn das Vertragsverhältnis zwischen der Verkäuferin und der Vermieterin beendet wird.

Das Mietverhältnis war befristet mit der Option zur Verlängerung, die die Beklagte ausgeübt hatte.

Die Verkäuferin hatte in dem mit der Klägerin geschlossenen notariellen Kaufvertrag die Garantie dafür übernommen, dass die dem Kaufvertrag beigefügte Mieterliste richtig und vollständig ist, keine Mietverträge gekündigt sind und keine rückständigen Mietforderungen bestehen sowie eine Jahresnettokaltmiete in Höhe von ca. 260.000 € wirksam vereinbart ist. Weiter ist in dem Kaufvertrag geregelt, dass die Verkäuferin mit Wirkung ab dem Übergabestichtag sämtliche Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverträgen auf die Klägerin überträgt.

2013 sprach die Klägerin gegenüber der Beklagten die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs aus.

Die Beklagte war der Ansicht, dass die von der Klägerin ausgesprochene Kündigung unwirksam ist.

Da das Mietverhältnis zwischen der Beklagten und der Vermieterin befristet war, würde eine ordentliche Kündigung ausscheiden, wenn die Klägerin in dieses Mietverhältnis wirksam eingetreten worden wäre. Bei befristeten Mietverhältnissen ist die ordentliche Kündigung für die Dauer der Befristung ausgeschlossen.

2. Entscheidung

Sowohl das Berufungsgericht als auch der BGH haben einen wirksamen Eintritt der Klägerin in das mit der Beklagten bestehende Mietverhältnis bejaht.

Zwar ist § 566 BGB nicht direkt anwendbar, weil hier die Verkäuferin und die Vermieterin nicht personenidentisch waren. Insbesondere war die Verkäuferin nicht gemäß der zum Mietvertrag bestehenden Zusatzvereinbarung in das Mietverhältnis eingetreten.

§ 566 BGB ist jedoch analog anwendbar. Es liegt eine planwidrige Regelungslücke vor, da sich weder aus dem Wortlaut noch aus dem Schutzzweck des § 566 BGB ergibt, dass § 566 Abs. 1 BGB eine abschließende Regelung dahingehend treffen wollte, den Mieter nur dann bei einem Eigentumswechsel an der Mietsache zu schützen, wenn die Identität zwischen Vermieter und Veräußerer gewahrt ist. Der Gesetzgeber wollte den Mieter davor schützen, bei einer Veräußerung ihren Besitz an dem Miet- oder Pachtobjekt zu verlieren. Dieser Zweck besteht auch bei fehlender Personenidentität.

Da durch § 566 BGB das schuldrechtliche Relativitätsprinzip durchbrochen wird, sollte die Norm einen Ausnahmecharakter haben und ist daher nur auf Miet- und Pachtverhältnisse über Grundstücke oder Grundstücksteile beschränkt. Eine weitere Beschränkung des durch die Vorschrift vermittelten Bestandsschutz lässt sich des Gesetzesmaterialien aber nicht entnehmen. Vielmehr ist der Gesetzgeber wohl davon ausgegangen, dass der veräußernde Mieter gleichzeitig Eigentümer der Mietsache ist. Die Möglichkeit, dass ein Dritter den Mietvertrag im eigenen Namen, aber im Einvernehmen mit dem Eigentümer und in dessen wirtschaftlichem Interesse, abschließt, hat der Gesetzgeber bei den Beratungen der Vorschrift nicht in den Blick genommen.

Darüber hinaus besteht vorliegend auch die für eine Analogie erforderliche Vergleichbarkeit der Sachverhalte. Die Mieträume waren der Beklagten mit Zustimmung der Verkäuferin überlassen worden. Auch in diesem Fall hat der Mieter ein Besitzrecht im Sinne des § 986 Abs. 1 BGB, dass durch die Regelung des § 566 Abs. 1 BGB geschützt werden soll.

Weiter hat die Vermieterin den Mietvertrag vorliegend im ausschließlich im Interesse der Verkäuferin, also ohne Eigeninteresse, abgeschlossen. Durch die Überleitung des Mietverhältnisses auf die Klägerin erfährt die Vermieterin somit keine Nachteile, die einer analogen Anwendung entgegenstehen könnten.

Die Klägerin war daher wirksam in das Mietverhältnis eingetreten. Aufgrund der Befristung war die von der Klägerin ausgesprochene ordentliche Kündigung somit unwirksam.

II. Fazit  

Mit der Entscheidung weicht der Bundesgerichthof von seiner früheren Rechtsprechung ab, die eine analoge Anwendung des § 566 BGB noch abgelehnt hat (vgl. z.B. BGH Urteil vom 22.10.2003, Az. XII ZR 119/02). Der BGH definiert in der Entscheidung zudem die Voraussetzungen, unter den § 566 BGB analog anzuwenden ist.

Die analoge Anwendung von § 566 BGB in den Fällen, in denen der Veräußerer dem Mietverhältnis zugestimmt hat und das Mietverhältnis ausschließlich im Interesse des Veräußerers abgeschlossen worden ist, ist sachgemäß. Andernfalls könnte die Anwendung des § 566 BGB und der bezweckte Mieterschutz durch Einschaltung einer dritten Person bei Abschluss des Mietvertrags umgangen werden.

Der BGH hat weiter klargestellt, dass eine entsprechende Anwendung des § 566 BGB bei der bloßen Untervermietung ausscheidet, da diese nicht im Interesse des Eigentümers erfolgt, sondern eine besondere Art der Nutzung der Mietsache durch den Hauptmieter darstellt. Auch das ist sachgerecht, da das Untermietverhältnis stets vom Bestand des Hauptmietverhältnisses abhängig ist und daher kein Besitzrecht in dem Sinne begründet, wie es durch die Vorschrift des § 566 BGB geschützt wird

Verantwortung für Untergrund und Bodenverhältnisse bei Aufstellung eines Krans nach der neuen Rechtsprechung des BGH vom 28.01.2016

Die fehlende Standfestigkeit des Untergrundes ist eine der häufigsten Ursachen für Kranunfälle. Aufgrund des hohen Druckes, der durch die Kranstützen aufgebracht wird, kann der Untergrund nachgeben oder können unterirdische Hohlräume (z. B. Kabelschächte) einbrechen.

Nach einem Kranunfall kommt es häufig zum Streit, wer die Verantwortung für die fehlende Eignung des Untergrundes trägt. Eine klare gesetzliche Regelung zur Haftungsverteilung fehlt, zumal der Umfang der vom Kranunternehmer angebotenen Leistungen sehr unterschiedlich sein kann. Das geht von der bloßen Vermietung und Aufstellung des Krans über die Vermietung mit Bedienpersonal bis hin zur Übernahme des Erfolgs eines Hebevorgangs. Allen diesen Vorgängen ist aber gemeinsam, dass der Kranunternehmer, der den Kran aufstellt, die nicht sichtbaren Bodenverhältnisse nicht kennt, während der Auftraggeber (Bauunternehmer oder Bauherr) über die bessere Kenntnis der örtlichen Verhältnisse und die entsprechenden Möglichkeiten einer Untersuchung des Untergrundes verfügt.

I. Ausgangspunkt: Verkehrssicherungspflicht

Wer einen Kran aufstellt und betreibt, ist dafür verantwortlich, andere vor den Gefahren zu schützen, die von dem Kran ausgehen. Diese Verkehrssicherungspflicht beruht auf dem allgemeinen Schädigungsverbot und weist die Verantwortung für Schäden demjenigen zu, der die Gefahr schafft. Das ist in erster Linie der Errichter oder Betreiber des Krans. Dementsprechend war in der bisherigen Rechtsprechung anerkannt, dass der Kranvermieter, der lediglich die Aufstellung und Vermietung des Krans übernimmt, die Verantwortung für die standsichere Errichtung des Krans trägt und selbst dann für eine fehlende Eignung des Untergrundes zur Aufstellung des Krans haftet, wenn der Standort vom Auftraggeber vorgegeben wurde (OLG Frankfurt, Urteil vom 19.02.2008, 18 U 58/07).

II. Allgemeines Bodenrisiko

In einer neueren, viel beachteten Entscheidung weist der Bundesgerichtshof das Risiko der Bodenverhältnisse dem Besteller einer Werkleistung zu. Aus § 645 BGB soll sich eine allgemeine Verantwortlichkeit des Bestellers für den Baugrund ergeben (BGH, Urteil vom 28.01.2016, I ZR 60/14). Nach § 645 Abs. 1 BGB trägt der Besteller einer Werkleistung im Verhältnis zum Werkunternehmer die Verantwortlichkeit für vom Besteller gelieferte Stoffe. Der BGH legt den Begriff des Stoffs sehr weit aus. Er soll alle Gegenstände umfassen, an denen oder mit denen das Werk herzustellen ist. Deshalb sollen für beide Vertragsteile nicht erkennbare Schwierigkeiten des Baugrundes dem Besteller zugewiesen sein.

Die Frage der Haftung für Schäden durch einen Kranunfall wird dadurch aber nicht beantwortet, da § 645 BGB keine Regelung zur Haftungsverteilung enthält, sondern lediglich für nicht erkennbare Mängel und unverschuldete Schäden eine Risikoverteilung im Verhältnis zwischen Werkunternehmer und Besteller vornimmt. Selbst in diesem Verhältnis schränkt der BGH ein, dass grundsätzlich der Werkunternehmer selbst dafür verantwortlich ist, wenn seine für die Herstellung oder die Ausführung des Werks eingesetzten Gerätschaften zu Schaden kommen.

Es lässt sich also aus der Entscheidung des BGH vom 28.01.2016 nicht entnehmen, dass generell der Besteller die Verantwortung für nicht erkannte Fehler des Untergrundes trägt.

III. Vertragliche Risikoverteilung

In der Praxis geht es meist auch nicht um die Frage, wer die Verantwortung für nicht erkennbare Ursachen eines Kranunfalls trägt, sondern darum, wer dafür verantwortlich ist, wenn erkennbare Ursachen eines Kranunfalls nicht erkannt wurden. Für erkennbare, aber nicht erkannte Risiken des Untergrundes haftet derjenige, der die Verkehrssicherungspflicht für die Aufstellung des Krans trägt. Das ist in aller Regel der Kranunternehmer. Die Kernfrage ist, ob der Kranunternehmer die Verantwortung für die Überprüfung des Untergrundes durch entsprechende vertragliche Vereinbarungen auf den Besteller (Bauunternehmer oder Bauherr) übertragen kann. Hier gibt die Entscheidung des BGH vom 28.01.2016 (I ZR 66/14) klare Anhaltspunkte, welche Möglichkeiten und Grenzen bei der Übertragung von Bodenrisiken bestehen.

  1. Sachverhalt:

In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte sich ein Kranunternehmer verpflichtet, ein industrielles Ofenhaus zu demontieren und zu verlagern. Der Kranunternehmer platzierte den hinteren linken Stützfuß auf eine Betonfläche zwischen vier Fundamenthöckern. Für eine Lastverteilungsplatte war an dieser Stelle nicht genügend Platz. Bei den Kranarbeiten brach der Kran mit diesem Fuß in einen über 20 m langen Kabelschacht ein, der nur mit einer 11 cm starken Betonfläche überdeckt war.

  1. Vertragliche Vereinbarungen:

Dem Vertrag lagen die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Bundesfachgruppe Schwertransporte und Kranarbeiten vom 01.08.2008 (AGB-BSK Kran und Transport 2008) zugrunde. Die maßgebliche Klausel lautete wie folgt:

Pflichten des Auftraggebers und Haftung

Darüber hinaus ist der Auftraggeber dafür verantwortlich, dass die Boden-, Platz- und sonstigen Verhältnisse an der Einsatzstelle sowie den Zufahrtswegen – ausgenommen öffentliche Straßen, Wege und Plätze – eine ordnungsgemäße und gefahrlose Durchführung des Auftrages gestatten. Insbesondere ist der Auftraggeber dafür verantwortlich, dass die Bodenverhältnisse am Be- und Entladeort bzw. Kranstandplatz sowie den Zufahrtswegen den auftretenden Bodendrücken und sonstigen Beanspruchungen gewachsen sind. Schließlich ist der Auftraggeber verantwortlich für alle Angaben über unterirdische Kabelschächte, Versorgungsleitungen, sonstige Erdleitungen und Hohlräume, die die Tragfähigkeit des Bodens an der Einsatzstelle oder den Zufahrtswegen beeinträchtigen könnten. Auf die Lage und das Vorhandensein von unterirdischen Leitungen, Schächten und sonstigen Hohlräumen hat der Auftraggeber unaufgefordert hinzuweisen. Versäumt der Auftraggeber schuldhaft diese Hinweispflicht, haftet er für alle daraus entstehenden Schäden, auch für Sach- und Sachfolgeschäden an Fahrzeugen, Geräten und Arbeitsvorrichtungen des Unternehmers sowie Vermögensschäden.

  1. Entscheidung des BGH: AGB-BSK unwirksam

Mit der vertraglichen Regelung soll die Verantwortlichkeit für die Eignung der Bodenverhältnisse für den vereinbarten Kraneinsatz einschränkungslos und ohne Festlegung von Mitwirkungspflichten des Kranunternehmers auf den Auftraggeber übertragen werden. Eine solche Regelung hält der Bundesgerichtshof für unangemessen und deshalb unwirksam.

Die spezifischen Merkmale des Kraneinsatzes, insbesondere die Merkmale des Fahrzeugs wie etwa Achslasten, Gesamtgewichte und Stützdrücke (bei der Aufstellung eines Turmdrehkrans die Eckdrücke) sind nur dem Kranunternehmer bekannt. Es fällt deshalb zunächst in seinen Risikobereich, dass der Standplatz des Krans den durch den Kranbetrieb auftretenden Belastungen standhält.

Eine Risikoverlagerung auf den Auftraggeber ist deshalb nur gerechtfertigt, wenn konkrete Informations- und Mitwirkungspflichten definiert werden, die den Auftraggeber in die Lage versetzen, die Anforderungen an den Standplatz eigenständig zu überprüfen und eine Entscheidung über die Auswahl des Standplatzes und die bei der Aufstellung des Krans zu beachtenden Sicherungsvorkehrungen zu treffen.

IV. Zusammenfassung und Schlussfolgerung

  1. Nach dem allgemeinen gesetzlichen Haftungsmaßstab trifft den Kranunternehmer die Verantwortung, die Tragfähigkeit des Bodens am Standplatz des Krans zu überprüfen. Der Bundesgerichtshof hat allerdings offen gelassen, ob dies auch dann ohne Einschränkungen gilt, wenn der Auftraggeber den Einsatzort vorgibt.
  1. Eine vertragliche Übertragung der Pflicht zur Überprüfung der Bodenverhältnisse vom Kranunternehmer auf den Auftraggeber ist auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen zulässig. Eine Regelung, die die Risikoverlagerung für die Stabilität des Baugrundes durch die Beanspruchung durch den Kran nicht von einer vorherigen Abstimmung mit dem Auftraggeber abhängig macht und unabhängig von Informations- und Mitwirkungspflichten des Kranunternehmers bestehen soll, ist unwirksam, weil damit dem Auftraggeber ein für ihn weder beherrschbares noch beeinflussbares Risiko auferlegt wird.
  1. Eine vertragliche Regelung, die das Baugrundrisiko für die Aufstellung eines Krans wirksam auf den Auftraggeber übertragen soll, muss also Folgendes beachten:
  • Informationspflicht des Kranunternehmers über die zur Beurteilung der Standfestigkeit notwendigen Daten, insbesondere Stütz- bzw. Eckdrücke
  • Auswahlentscheidung des Auftraggebers zum Aufstellort des Krans
  • Hinweis auf erforderliche Überprüfungen zur Beurteilung der Standfestigkeit
  1. Für sichtbare und ohne weitere Überprüfungen feststellbare Mängel des Aufstellplatzes haftet der Kranunternehmer selbst dann, wenn das Baugrundrisiko wirksam auf den Auftraggeber übertragen wurde. Im Außenverhältnis besteht die Haftung unbeschränkt. Im Innenverhältnis zwischen Kranunternehmer und Auftraggeber besteht zumindest eine Pflicht des Kranunternehmers auf sichtbare Probleme hinzuweisen und eine Aufstellung des Krans zu unterlassen, wenn die fehlende Eignung ohne weiteres erkennbar ist. Das dürfte in der Regel zu einer Mithaftung für durch einen Kranunfall verursachte Schäden führen.

 

Grundwissen: Erschließungsbeiträge

Erwerber von Grundstücken in Neubaugebieten bekommen ihn in aller Regel. Einen Bescheid über die Erschließungsbeiträge. Manchmal trifft es aber auch Eigentümer, die schon seit Jahrzehnten in einem Haus wohnen und Personen, die ein älteres Haus erwerben.

Während in Neubaugebieten höchstens über die Höhe der Erschließungsbeiträge gestritten wird, sind Eigentümer von älteren Gebäuden oft überrascht, wenn sie zu Erschließungsbeiträgen herangezogen werden, obwohl die Erschließungsanlagen gefühlt bereits seit mehreren Jahrzehnten bestehen. Aktuell wurde wieder in sämtlichen Medien von FAZ, über Bild bis in die Tagesschau über ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht Düsseldorf berichtet. So titelte der Spiegel „Düsseldorf: Anwohner müssen für „Hitler-Asphalt“ bezahlen.“

Oft sind solche Bescheide – wie auch im Fall vor dem Verwaltungsgericht Düsseldorf – aber jedenfalls dem Grunde nach berechtigt, Angriffspunkte bestehen allenfalls bei der Kostenhöhe.

I. Erschließungsbeiträge

Erschließungsbeiträge sind Kommunalabgaben, die von den anliegenden Grundstückseigentümern zu bezahlen sind und mit denen Kommunen Erschließungsmaßnahmen finanzieren. Erschließung meint dabei die Herstellung der Nutzungsmöglichkeit eines Grundstücks durch Anschluss an Ver- und Entsorgungsnetze wie z.B. Wasser, Kanalisation, Straße etc. als die wirtschaftliche Nutzbarmachung des Grundstücks.

Rechtliche Regelungen zu Erschließungsbeiträgen finden sich seit 1961 in den §§ 127 bis 135 BauGB, obwohl es sich um kommunale Abgaben handelt. Erst 1994 wurde den Bundesländern die Möglichkeit gegeben selbst Regelungen zu treffen. Davon hat bisher v.a. Baden-Württemberg Gebrauch gemacht, dass in §§ 33-41 KAG neue und in wesentlichen Punkten abweichende Regelungen zum BauGB getroffen hat.

II. Fälligkeit

Der Anspruch der Kommune auf die Erschießungsbeiträge wird erst mit der endgültigen Herstellung der Straße fällig. Erst mit endgültiger Herstellung beginnt die Festsetzungsverjährungsfrist von 4 Jahren zum Jahresende. Wie lange die Erschließung dauert ist unerheblich. Verwirkung oder Vertrauensschutz gibt es gegenüber diesen staatlichen Einnahmen nicht.

Bei der erstmaligen endgültigen Herstellung handelt es sich um einen Rechtsbegriff, weil er nicht darauf abstellt, ob eine Erschließungsanlage technisch funktionsfähig hergestellt war. Entscheidend ist vielmehr zusätzlich, ob die rechtlichen Voraussetzungen für das Entstehen der sachlichen Beitragspflicht vorlagen. Dies sind insbesondere das Vorliegen einer gültigen Beitragssatzung und die Erfüllung der dortigen Voraussetzungen. Erst nach vollständigem Vorliegen dieser Voraussetzung ist eine erstmalige endgültige Herstellung vorhanden.

Und zur endgültigen Herstellung gehören auch Gehweg und Straßenbeleuchtung – darauf weisen die Verwaltungsgerichte in einer Vielzahl ihrer Entscheidungen hin.

III. Grenzen der Inanspruchnahme

Allerdings gilt die Möglichkeit zur nachträglichen Erhebung von Erschließungsbeiträgen nicht unbegrenzt.

1.keine doppelte Inanspruchnahme

Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg gilt der Grundsatz der Einmaligkeit der Beitragserhebung. Dies bedeutet, dass ein bestandskräftiger Beitragsbescheid einer erneuten Beitragsveranlagung des Grundstücks entgegensteht.

Aber nicht jeder Eigentümer, der schon Erschließungseiträge bezahlt hat ist vor Nachforderungen sicher. Häufig wurden von den Gemeinden Vorauszahlungen verlangt. Dies ist nach § 25 Abs. 2 KAG möglich und die Möglichkeit bestand auch schon nach § 133 Abs. 3 BauGB. In diesem Fall können nach endgültiger Herstellung die tatsächlich angefallenen Kosten abgerechnet und ggf. Nachforderungen geltend gemacht werden.

2. Historische oder vorhandene Ortstraße

Ausgenommen sind zudem historische oder vorhandene Ortsstraßen. Dass eine solche vorliegt, wird häufig gegen Bescheid vorgebracht. Ob dies der Fall ist, hängt eng damit zusammen, dass es bei einer technisch fertiggestellten Straße an der erstmaligen endgültigen Herstellung im Rechtssinne fehlen kann.

Historische Straßen sind innerörtliche und schon vor Einführung des jeweiligen Landesstraßenbaugesetzes fertiggestellte und zum Anbau bestimmten Straße. Hintergrund ist, dass vor Inkrafttreten von landesgesetzlichen Regelungen grundsätzlich keine Beitragserhebung möglich war. Dies ist in Baden-Württemberg relativ kompliziert, da die Rechtsprechung danach unterscheidet, ob eine Anbaustraße im ehemaligen badischen Landesteil, im ehemaligen Württembergischen Landesteil oder in dem hohenzollerischen Landesteil lag. Zudem ist für das Vorliegen einer historischen Straße in der Regel erforderlich, dass nicht nur eine Straße im technischen Sinne vorhanden war, sondern, dass die Straße eine geordnete Anbaumöglichkeit aufwies und schon nennenswerte Umfang angebaut war. Kann diese Frage nicht geklärt werden, weil alter Pläne nicht vorhanden sind, geht dies im Regelfall zulasten der Gemeinde.

Von einer vorhandenen Straße ist auszugehen, wenn die Erschließungsanlage vor Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes 1961 entsprechend den damals geltenden Bestimmungen technisch hergestellt war. Dann ist nach den Überleitungsvorschriften in § 49 Abs. 6 KAG eine Beitragserhebung ausgeschlossen.

IV. Verfahren VG Düsseldorf und Folgen

Beachtet man diese Grundsätze war der Ausgang des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht Düsseldorf alles andere als überraschend.

In dem Verfahren ging es um eine Straße, die über mehrere Jahrzehnte errichtet wurde mit der Besonderheit, dass die Fahrbahndecke 1937 und damit während der NS-Zeit aufgebracht wurde. 1956 kam die Straßenbeleuchtung hinzu1976 der Kanal und 2009/2010 Gehwege. Erst dann erfolgte die Abrechnung der Erschließungsbeiträge. Dagegen wehrten sich die betroffenen Anlieger vor dem Verwaltungsgericht.

Zu Unrecht. Das Verwaltungsgericht wies darauf hin, dass die erstmaligen endgültigen Herstellung erst 2010 erfolgte und die Gemeinde auch erst dann berechtigt – und verpflichtet – war die Erschließungsbeiträge geltend zu machen.

Noch häufiger sind Fälle in denen die Erstellung der Straße in den 50er bis 80er erfolgt ist. Aufgrund der damaligen guten Finanzsituation der Städte und Gemeinden wurde die Kosten der Erschließung oftmals nicht an die angrenzenden Bewohner oder Gewerbetreibenden weitergegeben. Zwischenzeitlich haben sich die Zeiten geändert und viele Städte machen solche alte Kosten nunmehr geltend.

Widerrufsrecht für Maklerverträge

Das Widerrufsrecht von Verbrauchern wird ständig erweitert. Dennoch ist diese Nachricht in vielen Branchen noch nicht angekommen. So hatte der unter anderem für das Maklerrecht zuständige erste Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in Karlsruhe am 07.07.2016 (Aktenzeichen I ZR 30/15 und I ZR 68/15) über zwei Maklerverträge zu entscheiden, die per Mail oder telefonisch zustande kamen und keine Widerrufsbelehrung enthielten.

I. Sachverhalt

In den zugrunde liegenden Sachverhalten haben die Kläger – wie allgemein üblich – per Telefon oder Mail Immobilienmakler kontaktiert. Diese haben daraufhin ebenfalls per Mail Exposé übersandt. In den Exposé ist auf die übliche Maklercourtage hingewiesen. Eine Widerrufsbelehrung war nicht vorhanden. Die Interessenten vereinbarten einen Besichtigungstermin und kauften in der Folgezeit die jeweilige Immobilie.

Die Makler verlangten daraufhin die Zahlung der Maklerprovision. Die Käufer verweigerten dies. Im Laufe des Rechtsstreits widerriefen sie die Maklerverträge und behaupteten, deshalb keine Maklercourtage zu schulden.

Der Bundesgerichtshof gibt den Käufern Recht. Nach § 312 d Abs. 1 Satz 1 BGB aF steht einem Verbraucher bei einem Fernabsatzvertrag ein Widerrufsrecht zu. Fernabsatzverträge sind Verträge über die Lieferung von Waren oder über die Erbringung von Dienstleistungen, die zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln abgeschlossen werden. Dies war bei den vorliegenden Maklerverträgen nach Ansicht des Bundesgerichtshofs der Fall. Die Käufer konnten die Maklerverträge noch im Prozess widerrufen, weil sie nicht über Ihr Widerrufsrecht belehrt wurden.

II. Folgen

Aufgrund des Widerrufs waren die Verträge unwirksam. Den Maklern steht kein Anspruch auf Maklercourtage zu. Außerdem konnten die Makler nicht einmal Ersatz für ihren tatsächlichen Aufwand verlangen. Ein solcher Ersatzanspruch setzte voraus, dass die potentiellen Käufer auf diese Möglichkeit zusammen mit dem Recht zum Widerruf hingewiesen wurden. Das war nicht erfolgt.

III. Auswirkungen auf die Praxis

Die direkten Folgen der Entscheidung sind beschränkt und helfen nur Käufern, die vor dem 13.07.2014 einen Dienstleistungsvertrag abgeschlossen und ihren Vertrag bereits wiederrufen haben. Bei Personen, die zuvor einen Maklervertrag abgeschlossen haben ist die Möglichkeit des Widerrufs mit Ablauf des 27.06.2015 erloschen.

Für Maklerverträge ab dem 13.07.2014 folgt das Widerrufsrecht aus §§ 312 ff BGB. Dass Maklerverträge nach der Neuregelung widerrufen werden können, weil es sich um entgeltliche Dienstleistungsverträge handelt, entspricht der ganz überwiegenden Auffassung. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage, im Falle der unterlassenen oder fehlerhaften Belehrung über das Widerrufsrecht aber maximal 1 Jahr und 14 Tage nach Abschluss des Maklervertrages. Diese zeitliche Beschränkung existierte früher nicht.

Die Rechtslage hat sich ab 13.07.2014 für den Verbraucher auch in Bezug auf die Folgen eines Widerrufs etwas verschlechtert.

Nach der alten Rechtslage in § 312 d Abs.2 BGB aF musste der Verbraucher dem Makler für die erbrachten Leistungen nur Wertersatz leisten, wenn auf die Möglichkeit des Wertersatzes vor Vorgabe der Vertragserklärung hingewiesen wurde. Dieser Hinweis fehlte in den streitigen Fällen, in denen überhaupt kein Hinweis auf das Widerrufsrecht erfolgt ist, fast immer.

Diese Belehrung ist auch nach der neuen Rechtslage in § 357 Abs. 8 BGB erforderlich. Außerdem muss der Verbraucher zugestimmt haben, dass der Makler vor Ablauf der Widerrufsfrist Leistungen erbringt. Dies muss auch auf einem dauerhaften Träger festgehalten werden.

Nach der Neuregelung ist es für einen Anspruch des Maklers nicht auf Wertersatz beschränkt. Der Makler kann vielmehr Ersatz in Höhe der vereinbarten Provision verlangen, aber eben nur, wenn er darauf vor Vertragsschluss hinweist. Für Makler ist es deshalb zentral, entsprechende Widerrufsbelehrungen und Hinweise vorliegen zu haben und diese auch bei jedem Vertragsschluss auszuhändigen und diese – am besten textlich – festzuhalten.

Informations- und Aufklärungspflichten beim Immobilienkauf

Wer eine Immobilie verkauft, darf Mängel des Kaufobjekts nicht arglistig verschweigen, sonst macht er sich schadensersatzpflichtig. Was für den Verkäufer gilt, gilt mitunter aber auch für den Makler, und zwar unabhängig davon, ob er von Käufer- oder Verkäuferseite eingeschaltet wird. Wie unterschiedlich und weitreichend die Aufklärungs- und Informationspflichten des Maklers gegenüber seinen Kunden oder gegenüber dessen Vertragspartner sein können, ist oft unbekannt. Dabei ist diese Unkenntnis gefährlich. Besteht nämlich eine Aufklärungs- und Informationspflicht und wird diese Pflicht verletzt, haftet man grundsätzlich für den dadurch entstandenen Schaden und zwar der Höhe nach unbeschränkt. Dieses Risikos sind sich zahlreiche Makler häufig nicht bewusst. In dem folgenden Beitrag will ich deshalb einmal ein paar Gerichtsentscheidungen zusammenstellen, die sich dem Thema Maklerhaftung widmen und aufzeigen, wie sich ein Makler gegen seine Inanspruchnahme durch geschickte Vertragsgestaltung wappnen kann.

Landgericht Heidelberg, 14.02.2006, 2 S 646/05 – „ Nachbarschaft“

Das Landgericht vertrat die Auffassung, dass ein Makler, der für einen Kaufinteressenten tätig wird, diesen darüber aufklären muss, wenn ein potenzielles Kaufobjekt in einer Gegend liegt, die allgemein als sozialer Brennpunkt empfunden wird. Im konkreten Fall war ein Angehöriger der amerikanischen Streitkräfte auf der Suche nach einer Wohnimmobilie und fand sie in einem Wohngebiet, das aufgrund einer hohen Anzahl dort lebender Spätaussiedler allgemein als sozial problematisch angesehen wurde. Das Landgericht sprach dem Makler deshalb den Provisionsanspruch ab.

Bemerkung: Was für den Kauf einer Immobilie gilt, gilt für die Vermittlung von Mitobjekten in gleicher Weise. Der Makler kann letztlich froh sein, nur seinen Provisionsanspruch verloren zu haben. Bejaht man nämlich eine Schadensersatzverpflichtung, ist die Ersatzpflicht der Höhe nach unbegrenzt. In Betracht als weitere Schäden kommen hier neben der unnütz aufgewandten Provision die Kosten des Umzugs, die Kosten für die Suche nach einer Ersatzimmobilie, die mit dem Umzug verbundenen Auslagen und Gebühren usw.

OLG Frankfurt a.M., 07.11.1985, 16 U 179/84 – „Konkurrenzbetrieb“

Der Makler hatte für den Betrieb einer Apotheke eine geeignete Gewerbeimmobilie vermittelt. Er hat es jedoch unterlassen, seinen Kunden darauf hinzuweisen, dass in unmittelbarer Nähe die Eröffnung eines Konkurrenzbetriebes möglich ist. Nach Auffassung des Oberlandesgerichts hat er sich deshalb schadensersatzpflichtig gemacht.

Bemerkung: Die Entscheidung ist besonders bemerkenswert (auch, wenn sie schon recht alt ist): Die Informations- und Aufklärungspflicht bezieht sich – wie man hieran gut sehen kann – nicht nur auf das Objekt selbst, sondern auch auf seine Beziehung zur Umwelt. Je nach dem, was der Kunde mit dem Objekt bezweckt, kann sich die Informationspflicht auf unterschiedliche Sachverhalte erstrecken. Ein Schadensersatzanspruch im vorliegenden Fall könnte den Makler teuer zu stehen kommen, wenn es dem Apotheker gelingen würde, die durch einen Konkurrenzbetrieb erlittene Umsatzeinbuße zur Überzeugung des Gerichts darzulegen.

BGH, 22.09.2005, III ZR 295/04 – „Hausbock“

In dem vom Bundesgerichtshof zu entscheidenden Fall hatte sich der Makler die Provision dadurch gesichert, dass in dem Kaufvertrag zwischen dem Immobilienverkäufer und dem Immobilienkäufer zugunsten des Maklers eine Klausel enthalten war, in der sich der Käufer verpflichtet hatte, die Maklergebühr zu übernehmen, obwohl der Makler vom Verkäufer beauftragt worden war. Die Immobilie war vom Hausbock befallen. Darüber – so der BGH – hätte der Makler den Erwerber aufklären müssen, auch wenn es sich bei ihm nicht um seinen Vertragspartner gehandelt habe. Dadurch, dass er durch den Vertrag direkt begünstigt werde, habe er Aufklärungspflichten wie der Verkäufer selbst.

Bemerkung: Auch wenn diese Konstellation nach der geplanten Reform des Maklerrechts in dieser Form nicht mehr aktuell werden dürfte, so veranschaulicht sie doch, dass der Umfang der Informations- und Aufklärungspflichten in einem unmittelbaren Verhältnis zum Eigeninteresse des Maklers am Zustandekommen des Geschäfts stehen.

BGH, 28.09.2000, III ZR 43/99 – „Wohnnutzung“

In diesem vom BGH zu entscheidenden Fall hatte der Makler in seiner Anzeige ungeprüft die Angabe des Verkäufers übernommen, dass die Souterrain-Wohnung des Objektes zu Wohnzwecken geeignet sei. Tatsächlich war eine Wohnnutzung baurechtlich nicht zulässig. Nach Auffassung des BGH haftet der Makler auch in diesem Fall auf Schadensersatz.

Bemerkung: Diese Entscheidung zeigt, dass sich der Makler nicht auf die von seinem Auftraggeber erteilten Informationen verlassen darf. Dies wird insbesondere dann gelten, wenn der Auftraggeber nicht fachkundig ist (z. B. der private Immobilienveräußerer). Dem Makler kommt hier als Fachmann in Immobilienfragen eine besondere Verantwortung zu, was der BGH in dieser Entscheidung deutlich gemacht hat.

BGH, 31.01.2003, V ZR 389/01 – „gut vermietet“

In diesem Fall hatte der Makler ein Objekt als „gut vermietet“ beworben. Tatsächlich bezog sich diese Mitteilung nur auf den Vermietungsstand, nicht aber auf die Bonität der Mieter. Der Makler hatte es unterlassen zu prüfen, ob die Vermietung nicht nur quantitativ, sondern auch qualitativ gut war. Im Gerichtsverfahren verteidigte sich der Makler damit, mit der Anmerkung „gut vermietet“ lediglich eine Information des Veräußerers weitergegeben zu haben. Das ließ der BGH nicht gelten. Wenn Angaben des Verkäufers ungeprüft übernommen werden, muss der Makler ausdrücklich darauf hinweisen.

Bemerkung: Selbst mit einem entsprechenden Hinweis ist Vorsicht geboten: Wie man an den oben zitierten Entscheidungen sehen kann, nehmen die Aufklärungspflichten des Maklers zu, je größer sein eigenes Interesse am Abschluss des Vertrages ist und je mehr er dem Lager des Vertragspartners zugerechnet wird. Insbesondere bei Verträgen mit Verbrauchern dürfte der pauschale Hinweis, dass man Verkäuferangaben nicht geprüft habe, kritisch zu sehen sein.

OLG Hamm, 15.05.1997, 18 U 189/86 „Zweitmakler“

Die Aufklärungspflichten des Maklers beziehen sich nicht nur auf das Grundstück und die Immobilie, deren Nachbarschaft und Nutzungsmöglichkeiten, sondern unter Umständen auch auf Rechtsbeziehungen seines Kunden zu Dritten. In dem Fall, den das OLG Hamm zu entscheiden hatte, wurde der auf Schadensersatz verklagte Makler eingeschaltet, nachdem ein anderer Makler über einen langen Zeitraum kein Glück mit der Verwertung der Immobilie hatte. Dem zweiten Makler ist der Verkauf gelungen. Er hat es allerdings unterlassen, seinen Auftraggeber darüber zu informieren, dass der Erstmakler, der einen Alleinauftrag hatte, durch den Verkauf ebenfalls provisionsberechtigt ist. Der erfolgreiche Zweitmakler muss seinem Kunden die Provision für den glücklosen Kollegen erstatten.

Bemerkung: Dass diese Entscheidung gerecht ist, darf bezweifelt werden. Der Makler schuldet keine Rechtsberatung – schon gar nicht im Hinblick auf Verträge, an denen er nicht beteiligt ist. Sie illustriert aber anschaulich, wie weitgehend die Aufklärungs- und Beratungspflichten sein können.

BGH III ZR 295/98 „unrealistischer Preis“

Der Bundesgerichtshof verurteilte einen Makler zu Schadensersatz, der die Immobilie eines Kunden zu einem völlig überhöhten Preis am Markt angeboten hatte. Sie konnte sehr lange nicht verkauft werden. Letztlich gelang der Verkauf zu einem deutlich niedrigeren Preis, nachdem der Markt nachgegeben hatte. Wäre die Immobilie von Anfang an zu einem realistischen Preis angeboten worden, hätte der Verkäufer einen deutlich besseren Erlös erzielt. Der Makler verteidigte sich damit, dass ihm der hohe Anfangspreis vom Verkäufer vorgegeben worden sei. Er konnte allerdings den Beweis nicht führen, vor diesem Vorgehen gewarnt zu haben.

Bemerkung: Die Entscheidung zeigt, dass es letzten Endes darauf ankommt, wer für seine Position Beweise beibringen kann. Mündliche Absprachen mögen den Vorteil haben, schnell getroffen zu sein. Gerät man allerdings in eine Auseinandersetzung, sind sie oftmals nichts wert und auf Zeugen ist erfahrungsgemäß wenig Verlass. Makler tun also gut daran, nicht nur den Vertrag schriftlich zu fassen, sondern auch ihre Beratungsleistungen schriftlich zu dokumentieren.

Fazit

Wie man anhand dieser Entscheidungen gut sieht, ist das Haftungspotenzial für den Makler beträchtlich. Neben konsequenter Aufklärung und Information der Vertragsparteien tut der Makler gut daran, bei der Gestaltung seines Maklervertrages das Haftungsrisiko zu reduzieren. Solche Haftungsklauseln sind nicht ohne weiteres möglich, insbesondere gegenüber Verbrauchern. Jedenfalls aber gegenüber Geschäftskunden sind richtig gemachte Haftungsbegrenzungsklauseln wirksam. Bei deren Gestaltung ist allerdings z.B. darauf zu achten, dass die Haftung für die Verletzung des Körpers, der Gesundheit und des Eigentums nicht beschränkt wird, weil diese in den allgemeinen Geschäftsbedienungen unwirksam wäre.

Änderung der Bauzeit im Bauträgervertrag: Notarielle Beurkundung erforderlich

Die wenigsten Bauprojekte laufen ohne Probleme ab. Oft kommt es zu einer Verzögerung der Fertigstellung. Dies ist bei Bauträgerverträgen dann ein Problem, wenn gegenüber den Erwerbern ein verbindlicher Fertigstellungstermin zugesagt wurde. Dann versuchen Bauträger oft schon während der Bauphase eine Einigung mit dem Erwerber über mögliche Ansprüche zu erzielen und im Gegenzug die vertraglich vereinbarte Bauzeit zu verlängern. Ein riskanter Weg, wie aktuelle Entscheidungen zeigen.

I. Formerfordernis

Gemäß § 311 b Abs. 1 BGB bedürfen Verträge, mit denen die Verpflichtung zur Übereignung eines Grundstücks begründet wird, der notariellen Beurkundung. Das Formerfordernis der notariellen Beurkundung gilt nicht nur für die hauptsächlichen Veräußerungs- und Erwerbsverpflichtungen, sondern für den Vertrag im Ganzen. Alle Vereinbarungen, aus denen sich nach dem Willen der Parteien die vertraglichen Verpflichtungen zusammensetzen, müssen notariell beurkundet werden. Solche Vereinbarungen sind nach ständiger Rechtsprechung auch Änderungen und Ergänzungen des Grundstücksvertrages nach dessen ursprünglichen Abschluss. Sie sind ebenfalls in aller Regel notariell zu beurkunden. Dabei ist es nach der Rechtsprechung gleichgültig, ob die Änderung wesentlich oder unwesentlich ist. Der Formzwang gilt selbst dann, wenn die Änderung in einem Vergleich erfolgt. Beispiele für die Formbedürftigkeit sind:

  • Erlass und Erhöhung des Kaufpreises (es sei denn es handelt es sich um eine berechtigte Minderung)
  • Änderung der Baubeschreibung
  • Vorverlegen oder Hinausschieben der Lieferzeit

Die Besonderheit bei solchen nachträglichen Änderungen und Ergänzungen ist allerdings, dass nach der Rechtsprechung in aller Regel die Nichtigkeit auf die Änderungsvereinbarung beschränkt ist. Etwas anderes gilt nur dann, wenn es sich um ein einheitliches Rechtsgeschäft mit dem ursprünglichen Vertrag handelt.

Nur ausnahmsweise ist eine notarielle Beurkundung bei Änderungen und Ergänzungen des Vertrages nicht erforderlich. Die Ausnahmen sind dabei Änderungen nach der Auflassung, Behebung von Abwicklungsschwierigkeiten und Ergänzungen, die keine verschärften Pflichten mit sich bringen. Insbesondere die letzte Ausnahme ist äußerst eng auszulegen. Einzig anerkanntes Beispiel ist die Verlängerung der Rücktrittsfrist.

Da im Rahmen des Bauträgervertrages eine Verpflichtung zur Übereignung mitbegründet wird, ist dieser ebenfalls notariell beurkundungspflichtig und zwar mit der Baubeschreibung und allen sonstigen maßgeblichen Anlagen.

Allerdings führt ein Verstoß gegen das Gebot der notariellen Beurkundung nicht dazu, dass der Vertrag für alle Zeit nichtig ist. Vielmehr kommt eine Heilung nach § 125 b Abs. 2 BGB in Betracht. Die Heilung tritt nach Auflassung und Eintragung des Erwerbers im Grundbuch ein.

Die oben aufgeführte Rechtsprechung existiert seit mehr als einem Jahrhundert und stellt Grundlagen des Immobilienrechts dar. Diese Anwendung ist eigentlich selbstverständlich, allerdings zeigt sich in der Vielzahl der dazu ergangenen Entscheidungen, dass das Thema trotzdem weiterhin aktuell bleibt.

II. Beschlüsse des Oberlandesgerichts München und des Bundesgerichtshofs

Aus aktuellem Anlass haben sich mit dem Thema der Beurkundungsbedürftigkeit von Nachträgen das Oberlandesgericht München, Beschluss vom 04.07.2014 und der Bundesgerichtshof, Beschluss vom 09.07.2015 befasst. Den Beschlüssen lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Der Auftragnehmer, der spätere Kläger, erwarb von einem Bauträger, der späteren Beklagten, mit notariellem Bauträgervertrag eine Immobilie. Während der Bauausführung kam es zu Schwierigkeiten. Die Parteien vereinbarten deshalb – ohne notarielle Beurkundung – dass sich die Bauzeit verlängere. Der Kläger erhielt im Gegenzug unstreitig € 7.000,00. Zwischen den Parteien ist streitig, ob damit die Verzögerungsschäden abgegolten werden sollen oder der Kläger einen Teil seiner Erwerbsnebenkosten bezahlt erhielt.

Nachdem die Immobilie um Monate verspätetet fertiggestellt wurde und außerdem die vereinbarte Wohnfläche zu gering war, machte der Kläger Schadensersatzansprüche wegen verspäteter Übergabe und Minderung des Kaufpreises wegen zu geringer Wohnfläche geltend.

Sowohl das Oberlandesgericht als auch der BGH gaben dem Kläger Recht. Die Vereinbarung zwischen den Parteien zur Verlängerung der Bauzeit war unwirksam, da nicht notariell beurkundet. Die Wirksamkeit des Vertrages im Übrigen hatte auf die formunwirksame Vereinbarung keinen Einfluss. Die Beklagten konnten nicht einmal die bereits bezahlten € 7.000,00 dem Anspruch des Klägers entgegenrechnen, da sie nicht beweisen konnten, dass dies zur Abgeltung der Verzugsschäden geleistet wurde.

III. Folgen

Die Entscheidung verdeutlicht einmal mehr, ein immer wieder Aktuelles und von den Parteien oftmals unterschätztes Problem. Das Thema der Notwendigkeit einer notariellen Beurkundung von nachträglichen Änderungen des Bauvertrages wird von den Parteien wegen fehlendem Problembewusstsein oder um Kosten zu sparen oft übergangen. Kommt es nachher zum Streit, kann dies insbesondere für den Bauträger/Verkäufer gravierende Folgen haben. Unter Umständen ist der gesamte Vertrag nichtig und der Verkäufer muss den bereits erhaltenen Kaufpreis zurück bezahlen.

Nur in ganz besonderen Ausnahmefällen ist die Berufung auf die Nichtigkeit des Kaufvertrages ausgeschlossen.

Bauherr soll einseitiges Anordnungsrecht bekommen

Seit kurzem liegt der Referentenentwurf für ein Bauvertrags-Gesetz vor. Mit diesem Gesetz soll das BGB um zahlreiche Vorschriften ergänzt werden, die den Bauvertrag regeln. Die Vorschriften sind den Regelungen der VOB/B weitestgehend nachgebildet. So enthält § 650b BGB-E eine Regelung zum Anordnungsrecht des Bestellers, wie es aus § 1 Abs. 3, 4 VOB/B bekannt ist. Allerdings hat man es nicht dabei belassen, die allgemein bekannten und durch die Rechtsprechung hinlänglich interpretierten Vorschriften der VOB/B abzuschreiben. Stattdessen hat man die Regelung neu formuliert. Das wirft Fragen auf:

1. Ist mit der unterschiedlichen Formulierung tatsächlich eine unterschiedliche Rechtsfolge intendiert?
2. Wie sind die unbestimmten Rechtsbegriffe auszulegen, die sich in der neuen Vorschrift zahlreich finden?

In diesem Beitrag soll einigen dieser Fragen nachgegangen werden. Zunächst der Wortlaut von § 650b BGB-E:

§ 650b Anordnungsrecht des Bestellers

(1) Der Besteller kann

1. Anordnungen treffen, um eine Änderung des Werkerfolgs (§ 631 Absatz 2) zu erreichen, oder
2. Leistungen anordnen, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig sind, soweit die Planung des Bauwerks durch den Besteller oder einen von ihm Beauftragten erfolgt ist.

(2) Der Unternehmer ist verpflichtet, der Anordnung des Bestellers nach Absatz 1 nachzukommen, einer Anordnung nach Absatz 1 Nummer 1 jedoch nur, wenn ihm die Ausführung zumutbar ist. Macht der Unternehmer betriebsinterne Vorgänge für die Unzumutbarkeit einer Anordnung nach Absatz 1 Nummer 1 geltend, trifft ihn die Beweislast hierfür. Betrifft eine Anordnung nach Absatz 1 Nummer 1 die Art der Ausführung der Bauleistung oder die Bauzeit, muss der Unternehmer sie nur befolgen, wenn schwerwiegende Gründe vorliegen und bei der Abwägung der beiderseitigen Interessen die Interessen des Bestellers an der Anordnung deutlich überwiegen.

(3) Im Fall des Absatz 1 Nummer 1 kann der Unternehmer die angeordnete Leistung verweigern, bis die Parteien sich über die Zumutbarkeit geeinigt haben oder eine gerichtliche oder, soweit die Parteien dies vereinbart haben, eine außergerichtliche Entscheidung hierüber vorliegt.

(4) Zum Erlass einer einstweiligen Verfügung ist es nach Beginn der Bauausführung nicht erforderlich, dass der Verfügungsgrund glaubhaft gemacht wird.

I. Anordnungen zur Änderung des Werkerfolges (§ 650b Abs. 1 Nr. 1 BGB-E)

Die Regelung entspricht § 1 Abs. 3 VOB/B. Dort heißt es allerdings kurz und knapp: „Änderungen des Bauentwurfs anzuordnen, bleibt dem Auftraggeber vorbehalten.“ Was unter dem Begriff „Bauentwurf“ zu verstehen ist, ist in der juristischen Literatur heftig umstritten (vgl. nur Keldungs in Ingenstau/Korbion Kommentar zur VOB/B § 1 Abs. 3 Rn. 3; Kuffer in Heiermann/Riedl/Rusam Kommentar zur VOB/B § 1 Rn. 105, jeweils mit zhlr. Nachw.). Insofern ist es begrüßenswert, dass der Gesetzgeber hier auf den vertraglich geschuldeten Werkerfolg abstellt und den Begriff „Bauentwurf“ nicht übernimmt.

Im Widerspruch dazu steht allerdings die Regelung in Abs. 2 Satz 3 von § 650b BGB-E: Danach soll der Unternehmer eine Anordnung zur Änderung des Werkerfolgs (Absatz 1 Nr. 1) nur bei schwerwiegenden Gründen befolgen müssen, wenn sich diese Anordnung auf die Art der Ausführung der Bauleistung oder die Bauzeit bezieht. Weder die Art der Ausführung noch die Bauzeit haben aber Auswirkung auf den Werkerfolg i.S.d. § 631 Abs. 2 BGB. Werkerfolg ist z.B. die fertiggestellte Baugrube. Ob der Unternehmer diese von Hand ausschachtet oder mit einem Bagger (Art der Ausführung), oder ob er dies im Februar oder im März macht (Bauzeit), ist für den Erfolg, nämlich die fertige Baugrube, ohne Belang.

Man kann aus der Formulierung des Entwurfs allerdings entnehmen, dass der Bauherr nach Auffassung des Gesetzgebers auch Änderungen der Bauzeit und der Art der Ausführung anordnen können soll. Das war bisher umstritten.

Fazit: Die Regelung klärt zwar einen Einzelfall, stellt aber die grundsätzliche Definition des Werkerfolgs, wie ihn Gesetzgebung und Rechtsprechung entwickelt haben, in Frage.

II. Die Regelung zur Beweislast

§ 650b Abs. 2 Satz 2 BGB-E enthält eine Beweislastregel. Wenn der Unternehmer behauptet, die Umsetzung der Änderungsanordnung nach Abs. 1 S. 1 sei für ihn aufgrund betriebsinterner Vorgänge unzumutbar, muss er die Unzumutbarkeit beweisen. Diese ausdrückliche Regelung der Beweislast wirft die Frage auf, wie die Beweislast in den anderen Fällen (die nicht unter Abs. 1 S. 1 fallen) verteilt ist. Üblicherweise ergibt sich dies aus der Formulierung des Gesetzes, hier also aus § 650 Abs. 2 Satz 1 BGB-E. Danach liegt die Beweislast für die Unzumutbarkeit aber ohnehin schon beim Bauunternehmer. Die Unzumutbarkeit ist aufgrund der gewählten Konstruktion nämlich eine Einwendung, die der Unternehmer gegenüber der zunächst einmal uneingeschränkt bestehenden Anordnungsbefugnis des Bauherrn erheben kann. Dafür ist er dann beweispflichtig. Anderenfalls müsste § 650 Abs. 2 Satz 1 BGB-E lauten: „Der Unternehmer ist verpflichtet, der Anordnung des Bestellers nach Abs. 1 S. 1 nachzukommen, wenn ihm die Ausführung zumutbar ist.“ So formuliert müsste der Bauherr die Zumutbarkeit beweisen.

Fazit: Die klare Beweislastregelung für einen Einzelfall sorgt in den von ihr erfassten Fällen für Klarheit, in den anderen Fällen aber für Verwirrung.

III. Schwerwiegende Gründe und deutlich überwiegendes Interesse

Änderungen der Bauzeit und der Art der Ausführung muss der Unternehmer nach dem Entwurf (§ 650b Abs. 2 S. 3 BGB-E) nur akzeptieren, wenn schwerwiegende Gründe vorliegen und bei der Abwägung der beiderseitigen Interessen die Bauherreninteressen deutlich überwiegen.

Mit dieser Regelung führt der Gesetzgeber gleich zwei unbestimmte Rechtsbegriffe ein, nämlich die schwerwiegenden Gründe und das deutlich überwiegende Interesse. Der unbefangene Leser könnte meinen, dass das Interesse des Bauherrn zwangsläufig deutlich überwiegt, wenn er schwerwiegende Gründe ins Feld führen kann für seine Änderungsanordnung. Offensichtlich will der Gesetzgeber aber differenzieren. Obwohl also der Bauherr schwerwiegende Gründe für seine Änderungsanordnung hat, kann es sein, dass sein Interesse an der Änderung das Interesse des Bauunternehmers am Status quo nicht deutlich überwiegt. Unklar bleibt, wie deutlich das Interesse überwiegen muss. Hier ist Streit vorprogrammiert.

Das hat wohl auch der Gesetzgeber so gesehen, weshalb er in Abs. 3 des Entwurfs ausdrücklich geregelt hat, dass der Unternehmer in diesen Fällen die Leistung verweigern kann, bis sich die Parteien über die Zumutbarkeit geeinigt haben oder eine gerichtliche bzw. außergerichtliche Entscheidung hierzu vorliegt. Damit wird zugleich ein weiterer unbestimmter Rechtsbegriff eingeführt, nämlich die „Zumutbarkeit“. Daraus kann man schließen, dass nach der Vorstellung des Gesetzgebers das Interesse des Bauherrn das des Unternehmers dann „deutlich überwiegen“ soll, wenn es für den Bauherrn unzumutbar wäre, das Bauvorhaben in der vorgesehenen Zeit und auf die vorgesehene Art und Weise ausführen zu lassen.

Die Formulierung in Abs. 3 ist merkwürdig, denn obwohl „Zumutbarkeit“ ein unbestimmter Rechtsbegriff ist, handelt es sich doch um eine Tatsache. Entweder eine Situation ist für den Betroffenen zumutbar oder sie ist für ihn unzumutbar. Über das Vorliegen dieser Tatsache sollen die Parteien sich nach dem Wortlaut des Entwurfs nun einigen können. Man darf gespannt sein, wie dies aussieht.

IV. Gerichtliche oder außergerichtliche Entscheidung

Dem Gesetzgeber ist offensichtlich bewusst, dass die in seinem Entwurf vorgesehene Regelung in erheblichem Maße streitträchtig ist, weshalb er zugleich Regelungen über eine gerichtliche und außergerichtliche Klärung aufgenommen hat (§ 650b Abs. 3 BGB-E).

Die Formulierung ist schon in sich teilweise redundant, denn dass eine außergerichtliche Entscheidung (also eine Entscheidung durch Schiedsrichter, Mediatoren, Schlichter und Adjugatoren) nur bindend ist, wenn die Parteien sich zuvor auf diese Vorgehensweise verständigt haben, ist eine Binsenweisheit. Abgesehen von dieser sprachlichen Schwäche des Entwurfs ist der ganze Absatz überflüssig, denn wenn sich die Parteien einigen (erste Alternative) gibt es keinen Streit, einigen sie sich aber nicht und entscheidet ein Gericht (zweite Alternative), folgt die Verpflichtung zur Umsetzung der gerichtlichen Entscheidung ohnehin aus dem Gesetz.

Die eigentliche Brisanz der Neuregelung liegt in Abs. 4. Die gerichtliche Entscheidung, die in Abs. 3 erwähnt wird, soll nach der Vorstellung des Gesetzgebers offensichtlich im Regelfall eine einstweilige Verfügung sein. Man muss sich dies in der Praxis vorstellen: Der Richter hat in einem Eilverfahren darüber zu befinden, ob die von dem Bauherrn verlangte Änderung der Bauzeit oder der Art der Bauausführung vom Bauunternehmer umgesetzt werden muss. Der Gesetzgeber führt damit einen der seltenen Fälle ein, in denen durch eine einstweilige Verfügung die Hauptsache vorweggenommen wird, denn ist das Bauvorhaben erst einmal auf andere Art oder zu einem anderen Zeitpunkt errichtet, ist die Angelegenheit erledigt. Welcher Richter verfügt über die notwendige bautechnische und baubetriebswirtschaftliche Fachkunde, um z.B. beurteilen zu können, ob ein Bauunternehmer Beschleunigungsmaßnahmen zur früheren Fertigstellung des Bauvorhabens ergreifen muss?

V. Glaubhaftmachung nicht erforderlich

Nach § 650b Abs. 4 BGB-E soll für den Erlass einer einstweiligen Verfügung nicht erforderlich sein, dass der Antragsteller den Verfügungsgrund glaubhaft macht. Verfügungsgrund ist die Dringlichkeit der Angelegenheit. Das heißt nicht, dass die Angelegenheit nicht dringend sein muss. Es wird lediglich darauf verzichtet, die Dringlichkeit bei Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung glaubhaft zu machen. Weshalb darauf verzichtet wird, ist nicht nachvollziehbar, denn zur Glaubhaftmachung genügt die eidesstattliche Versicherung.

Widerrufsrecht bei Verbraucherbau- und Architektenverträgen

Die Parteien der Großen Koalition haben im Koalitionsvertrag eine Novellierung des Bauvertragsrechts, insbesondere im Hinblick auf den Verbraucherschutz für Bauherren und Immobilieneigentümer vereinbart. Nach dem jetzt vorliegenden Referentenentwurf des BMJ soll es aber nicht bei verbraucherschützenden Regelungen bleiben. Geplant ist vielmehr das Werkvertragsrecht des BGB um spezielle Regelungen für den Bauvertrag, den Verbraucherbauvertrag sowie den Architektenvertrag und den Ingenieurvertrag zu ergänzen.

Nach dem Koalitionsvertrag die wichtigsten Vorschriften in dem Referentenentwurf sind diejenigen zum Verbraucherschutz. Dabei ist wiederum eine Regelung zentral, nämlich das Widerrufsrecht bei Verbraucherbauverträgen.

1. Bisherige Rechtslage

Bereits im letzten Jahr wurden die Regelungen zum Widerrufsrecht aufgrund europarechtlicher Vorgaben verschärft und die Rechtsstellung des Verbrauchers gestärkt. Die damalige Neuregelung brachte auch erhebliche Änderungen für Werkverträge mit sich. Dies habe ich in meinem damaligen Beitrag erläutert.

Die bisherige Rechtslage sieht allerdings in § 312 Abs. 2 Ziff. 3 BGB eine Ausnahme vom Widerrufsrecht bei Verträgen über den Bau von neuen Gebäuden oder bei Verträgen über erhebliche Umbaumaßnahmen an bestehenden Gebäuden vor. Die erheblichen Umbaumaßnahmen müssen einem Neubau vergleichbar sein. Der europäische Gesetzgeber ging davon aus, dass die Rechtsfolgen der Richtlinie für solche Verträge nicht passen.

Anders war dies schon bisher bei Architektenverträgen. Für diese besteht seit 2014 nach ganz überwiegender Ansicht ein Widerrufsrecht, wenn der Vertrag außerhalb der Geschäftsräume des Architekten abgeschlossen wird. Damit verbunden sind die Folgen des § 357 Abs. 8 BGB. Der Architekt ist also Rückzahlung der Vergütung verpflichtet, wenn er Leistungen erbringt ohne den Verbraucher auf das Widerrufsrecht hinzuweisen. Die Ausnahme des § 312 Abs. 2 Ziff. 3 BGB ist meines Erachtens auf Architektenverträge nicht anwendbar. In den Erwägungsgründen zur Richtlinie ist der Architektenvertrag nicht erwähnt. Diese beschäftigt sich ausschließlich mit Bauverträgen. Auch der Wortlaut spricht allein von Verträgen über den Bau einer Immobilie oder erhebliche Umbaumaßnahmen. Planungsleistungen sind danach von der Ausnahme nicht umfasst.

2. Geplante Neuregelung

Der Referentenentwurf sieht in § 650 k-E ein Widerrufsrecht für Verbraucherbauverträge vor, es sei denn, der Vertrag wurde notariell beurkundet. Der Entwurf führt damit zwei neue Gesetzesbegriffe ein. Denjenigen des Bauvertrages und denjenigen des Verbraucherbauvertrages. Beide Begriffe werden im Gesetz definiert. Ein Bauvertrag ist danach ein Vertrag über die Herstellung, Wiederherstellung, den Umbau eines Bauwerkes, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Umbaumaßnahmen sind dem gleichzustellen, wenn diese für die Konstruktion oder den bestimmungsgemäßen Bestand des Gebäudes von wesentlicher Bedeutung sind. Verbraucherbauverträge sind Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird.

Die Widerrufsfrist beträgt auch hier 14 Tage. Im Übrigen weichen die Vorschriften zum Widerrufsrecht bei Verbraucherbauverträgen aber von denjenigen zu sonstigen Verträgen ab. Der Gesetzesentwurf sieht deshalb die Neueinführung der § 356 d-E und § 357 d-E vor.

Nach § 356 d-E erlischt das Widerrufsrecht spätestens mit der ersten Abschlagszahlung durch den Verbraucher oder 12 Monate und 14 Tage nach dem Vertragsschluss. Während die zweite Regelung derjenigen in § 356 Abs. 3 Ziff. 2 BGB entspricht ist das Erlöschen des Widerrufsrecht mit der ersten Abschlagszahlung eine neue Regelung, die sich bisher im Gesetz nicht findet.

Auch die im § 357 d-E enthaltenen Regelung zu Rechtsfolgen des Widerrufs bei Verbraucher Bauverträgen weichen von den üblichen Widerrufsfolgen ab. Nach der vorgeschlagenen Regelung ist der Verbraucher verschuldensunabhängig zum Wertersatz verpflichtet, auch dann, wenn er über das Bestehen eines Widerrufsrechts nicht belehrt wurde. Bei der Berechnung des Wertersatzes ist die vereinbarte Vergütung zu Grunde zulegen. § 357 Abs. 8 Ziff. 3 BGB soll für Verbraucherbauverträge nicht gelten.

3. Folgen und Bewertung

Ein Widerrufsrecht für Bauverträge ist durch das Europarecht nicht vorgegeben. Der europäische Gesetzgeber hat in seiner Richtlinie vielmehr eine Ausnahme für solche Verträge vorgesehen. Der deutsche Gesetzgeber geht mit der vorgeschlagenen Regelung im Verbraucherschutz somit über die Vorgaben des Europarechts hinaus.

Die Umsetzung erfolgt allerdings nicht durch Streichen der Bereichsausnahme in § 312 Abs.2 Ziff. 3 BGB mit der für den Bauunternehmer möglicherweise existenzbedrohenden Folgen des § 357 BGB, sondern durch Schaffung einer völlig neuen Regelung zum Widerrufsrecht und den Folgen. Durch die Reglungen in § 356 d-E und § 357 d-E wird das Widerrufsrecht und seine Folgen abgemildert. Insbesondere das Erlöschen des Widerrufrechts nach der ersten Abschlagszahlung und die immer bestehende Pflicht zum Wertersatz sind für den Bauunternehmer wesentlich günstiger als die Regelungen für andere Werkverträge.

Dies ist allerdings inkonsequent und hat eine gewisse Ungleichbehandlung im Gesetz zur Folge. Handwerker, die nur Teilleistungen erbringen und Architekten treffen schärfere Widerrufsfolgen als Bauunternehmer, die einen Neubau erstellen. Dies lässt sich auch nicht mit dem Grund der Ausnahme bei Bauverträgen begründen, dass die Leistungen oft auf fremden Grundstücken erfolgen und eine Rückgabe in Natur ausgeschlossen ist. Dies gilt auch bei vielen sonstigen Maßnahmen von Handwerkern, z.B. der Erneuerung der Elektrik.

Insgesamt stärkt die Vorschrift den Verbraucherschutz, allerdings nur vor Beginn der Bauarbeiten. Danach schützt das Widerrufsrecht den Verbraucher nicht oder nur begrenzt, weil es entweder erloschen ist (Abschlagszahlung) oder die Ausübung des Widerrufrechts teuer wird (Wertersatz). Außerdem ist die Bevorzugung des Werkunternehmens bei Bauverträgen gegenüber Architekten oder auf dem Bau tätige Werkunternehmer im Übrigen nicht überzeugend.

Anspruch auf Eigentumsübertragung trotz Einbehalt?

Beim Wohnungskauf vom Bauträger tritt häufig folgendes Problem auf:

Der Erwerber rügt Mängel, bis zu deren Beseitigung er einen Anteil des Kaufpreises einbehalten will – typischerweise das Doppelte der voraussichtlichen Mangelbeseitigungskosten. Das ist die vom Gesetz vorgesehene Einbehaltshöhe, § 641 Abs. 3 BGB. Da in den Bauträgerkaufverträgen in der Regel die Eigentumsübertragung davon abhängig gemacht wird, dass der Kaufpreis vollständig bezahlt wird, entsteht eine Pattsituation:

Der Erwerber zahlt nicht vollständig, weil er sich darauf beruft, wegen Mängeln einen Teil des Kaufpreises einbehalten zu dürfen. Der Bauträger überträgt das Eigentum an der Wohnung nicht, weil er sich darauf beruft, dass er dies erst muss, wenn der Kaufpreis vollständig bezahlt ist.

Das Oberlandesgericht Hamburg hatte sich unlängst mit einem solchen Fall zu befassen und hat hierzu eine bemerkenswerte Entscheidung getroffen. Es gab dem Erwerber der Wohnung Recht, der auf die Eigentumsumschreibung bestand, obwohl er den Kaufpreis noch nicht vollständig bezahlt hatte. Nach Auffassung des Oberlandesgerichtes Hamburg hat es der Bauträger nämlich in der Hand, die Voraussetzungen für die vollständige Bezahlung des Kaufpreises zu schaffen. Er muss lediglich die vom Erwerber gerügten Mängel beseitigen. Dass also die Bedingung für die Eigentumsübertragung nicht eintritt, hat er selbst verschuldet. Insofern wird er so behandelt, als habe er den Bedingungseintritt treuwidrig vereitelt, § 142 Abs. 1 BGB. Das OLG Hamburg traf im vorliegenden Fall aber durchaus eine differenzierte Einzelfallentscheidung. Es berücksichtigte nämlich auch, dass der zurückbehaltene Betrag (nach Auffassung des OLG) vergleichsweise gering war im Verhältnis zum Gesamtkaufpreis für die Immobilie – hier 10 %.

Die Entscheidung des OLG Hamburg ist noch nicht rechtskräftig (Az. 9 U 35/14). Es ist allerdings davon auszugehen, dass der BGH diese Linie bestätigen wird, nachdem schon andere Instanzgerichte (OLG Nürnberg und OLG München) entsprechende Entscheidungen in den vergangenen Jahren getroffen haben.

In der Praxis führt dies am Rechtsstreit aber dennoch nicht vorbei. Wenn nämlich zwischen den Parteien Streit darüber besteht, ob die Mängel existieren oder nicht (was häufig der Fall ist), wird darüber ein Gerichtsverfahren geführt werden müssen. Hat der Käufer der Immobilie die Mängel zu Unrecht behauptet, bedeutet das, dass sein Einbehalt rechtswidrig und die Weigerung des Bauträgers, das Eigentum zu übertragen, korrekt ist. Lag der Erwerber mit seinen Mangelbehauptungen richtig, war der Bauträger nicht berechtigt, die Eigentumsübertragung zu verweigern (wobei auch hier natürlich gilt, dass immer die besondere Situation des Einzelfalls berücksichtigt werden muss).

Besondere Bedeutung für Erfolg oder Misserfolg des Gerichtsverfahrens kommt also auch hier der gründlichen Sachverhaltsaufbereitung und der Sammlung belastbarer Beweismittel (z. B. Fotodokumentation) zu.

Widerruf von Darlehensverträgen zur Baufinanzierung

Angesichts historisch niedriger Zinsen für Baukredite träumen viele Kreditnehmer von der Chance ihre alten Darlehen „umzutauschen“. Banken sind zu einer vorzeitigen Ablösung des Darlehens aber in der Regel nur gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung bereit. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung übersteigt regelmäßig die potenzielle Zinsersparnis und macht eine Umschuldung nicht lohnenswert.

In dieser Konstellation könnte Verbrauchern der Widerruf des alten Darlehensvertrags helfen. Aufgrund von Gerichtsentscheidungen der letzten Jahre wurde festgestellt, dass insbesondere die Widerrufsbelehrungen in Darlehensverträgen, die zwischen 2002 und 2010 abgeschlossene wurden, oft fehlerhaft sind. Dann besteht das Widerrufsrecht fort. Mittlerweile ist sogar schon von einem „Widerrufsjoker“ die Rede.

1. Anforderungen an eine Widerrufsbelehrung

Darlehensverträge mit Verbrauchern müssen Widerrufsbelehrungen enthalten. Die Widerrufsfrist beträgt regelmäßig aber nur 14 Tage. Dieser Zeitraum scheint für die meisten Darlehensnehmer lange abgelaufen. Allerdings stellt das Gesetz an den Inhalt und die Form der Widerrufsbelehrung erheblicher Anforderungen. Verbraucher müssen u.a. über die Möglichkeit des Widerrufs, die Frist, die Art und Weise und die damit verbundenen Rechtsfolgen korrekt aufgeklärt werden. Außerdem muss die Widerrufsbelehrung textlich im Vergleich zum restlichen Darlehensvertrag so hervorgehoben werden, dass ein durchschnittlicher Verbraucher sie in ihrer Bedeutung wahrnimmt. Die Verbraucherzentrale Hamburg hat Anfang des Jahres Darlehensverträge überprüft und ist dabei zu dem Ergebnis gekommen, dass etwa 80 % der Widerrufsbelehrungen fehlerhaft sein sollen.

2. Große Anzahl fehlerhafter Widerrufsbelehrungen

Entspricht die Widerrufsbelehrung eines Kreditinstituts nicht den gesetzlichen Anforderungen beginnt die Widerrufsfrist nicht zu laufen und das Widerrufsrecht bleibt über Jahre bestehen. In den letzten Jahren haben Gerichte, bis hin zum Bundesgerichtshof, über die Wirksamkeit einer Vielzahl von Formulierungen in Widerrufsbelehrung erstmals entschieden. Dabei hat sich herausgestellt, dass fast alle Abweichungen vom gesetzlichen Muster fehlerhaft sind (BGH, Urt. v. 31.10.2002 – I ZR 132/00; BGH, Urt. v. 9.12.09 – VIII ZR 219/08, BGH, Urt. v. 10.3.09 – XI ZR 33/08, BFGH, Urt. v. 01.12.2010 – VIII ZR 82/10). Dies hat zur Folge, dass momentan eine hohe Anzahl von Altverträgen bestehen, die auch jetzt noch widerrufen werden können.

3. Folgen einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung

Folge eines Widerrufs ist, dass der Darlehensvertrag rückabgewickelt wird und die bisher empfangenen Leistungen mit marktüblichen Zinsen zurückzugewähren sind. Der Darlehensvertrag ist rechtlich nie wirksam gewesen. Dies bedeutet, dass das Kreditinstitut die bezahlten Raten zuzüglich marktüblicher oder tatsächlich erzielter Zinsen zurückzahlen muss. Im Gegenzug muss der Darlehensnehmer das gesamte Darlehen ablösen. Auch er ist verpflichtet, für die Darlehenszeit marktübliche Zinsen auf die Darlehenssumme zu bezahlen.

4. Kein Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung

Einige Kreditinstitute verweigern die Rückabwicklung des Vertrages trotz bekannter Fehler in der Widerrufsbelehrung und fordern für die vorzeitige Ablösung eine (reduzierte) Vorfälligkeitsentschädigung. Dem Kreditinstitut steht, weil kein wirksamer Darlehensvertrag bestand, zwar regelmäßig auch keine Vorfälligkeitsentschädigung zu (LG Karlsruhe, Urt. v. 11.04.2014 – 4 O 395/13). Der Darlehensnehmer ist aber auf die Mitwirkung des Kreditinstituts angewiesen, um eine Löschung oder Übertragung der Grundpfandrechte zu erreichen. Ohne grundbuchrechtliche Sicherung sind auch andere Kreditinstitute nicht zu Darlehen oder auch nur zur Erteilung einer Finanzierungsbestätigung bereit. Ist ein Gerichtsverfahren erforderlich, kann einiges an Zeit vergehen.

In diesem Fall kann eine Lösung sein, dem Kreditinstitut die geforderte Vorfälligkeitsentschädigung zunächst zu bezahlen und erst nach Löschung des Grundpfandrechts den Widerruf zu erklären und die Vorfälligkeitsentschädigung zurückzufordern. Die Zulässigkeit dieses Vorgehens ist zwischen den Untergerichten aber umstritten (einerseits LG Karlsruhe, Urt. v. 11.04.2014 – 4 O 395/13, andererseits AG Bonn, Bsl. v. 18.09.2013 – 108 O 204/13), obergerichtliche Rechtsprechung liegt bisher nicht vor.

5. Fazit

Wer über eine Umschuldung nachdenkt, für den könnte der Widerruf des alten Darlehensvertrages eine kostengünstige Lösung sein. Hier ist allen Darlehensnehmern zu raten, die Widerrufsbelehrung im eigenen Darlehensvertrag überprüfen zu lassen. Weil ein Großteil der zwischen 2002 und 2010 von Kreditinstituten verwendeten Widerrufsbelehrungen fehlerhaft ist, bietet sich hier gute Chancen. Jedenfalls verbessert sich die Verhandlungsposition gegenüber dem Kreditinstitut enorm.

Die Erfahrungen der letzten Monate mit widerrufen Darlehensverträgen zeigen, dass die Banken sich vorgerichtlich oft stur stellen. Kommt es dann zu einem Prozess steigt die Vergleichsbereitschaft enorm. Banken bieten Ersatz des Zinsschadens oder (rückwirkend) eine Umstellung der Kredits mit wesentlich günstigeren Konditionen an.

Asylbewerberunterkünfte im Gewerbegebiet – Zulässig?!

Die Zahl der Asylsuchenden ist in Deutschland im Jahr 2014 erheblich angestiegen und hat die Zahlen von Mitte der Neunzigerjahre übertroffen. Für das Jahr 2015 wird mit einem weiteren Anstieg gerechnet. Allein im November 2014 wurden 18.748 Erstanträge beim Bundesamt für Migration und Flüchtlinge verzeichnet. Von den Zentralen Aufnahmestellen werden die Asylsuchenden im gesamten Bundesgebiet verteilt. Kaum eine Gemeinde die im Jahr 2014 keine Asylsuchenden aufnahm oder bei der eine solche Aufnahme nicht bevorsteht.

Dieser Zulauf an Asylbewerbern kommt zu einer Zeit, in der in den Ballungszentren ohnehin ein angespannter Wohnungsmarkt herrscht. Vor diesem Hintergrund wird es für die zuständigen Landkreise und Städte immer schwieriger, geeignete Unterkünfte für die Asylbewerber zur Verfügung zu stellen. Ist eine solche Unterkunft dann ausgemacht, sehen sich Landkreise oft mit Einwendungen von Anwohnern oder sogar der betroffenen Gemeinde konfrontiert. Zwar steht ein Großteil der Einwohner Asylbewerbern grundsätzlich aufgeschlossen gegenüber. Sobald eine Asylbewerberunterkunft allerdings in unmittelbarer Nachbarschaft errichtet werden soll, kommt es oft zu Nutzungskonflikten und Gerichtsverfahren. Die Landkreise versuchen deshalb, wie auch schon in den neunziger Jahren, auf Unterkünfte in Gewerbegebieten auszuweichen. Dies führt allerdings regelmäßig zu Konflikten mit anliegenden Gewerbebetrieben.

Um die Ansiedlung von Asylbewerberunterkünften zu erleichtern, hat der Bundestag Ende 2014 ein „Gesetz über Maßnahmen im Bauplanungsrecht zur Erleichterung der Unter-bringung von Flüchtlingen (Flüchtlingsunterbringungs-Maßnahmengesetz)“ beschlossen.

I. Bisherige baurechtliche Regelung und Rechtsprechung

Das Baurecht dient der Regelung und vor allem Vermeidung städtebaulicher Nutzungskonflikte. Dies soll dadurch erzielt werden, dass bestimmte Gebäudearten nur in bestimmten Gebieten zulässig sind. Die Baunutzungsverordnung kennt insoweit reine Wohngebiete, allgemeine Wohngebiete, Dorf-, Misch- und Kerngebiete, Gewerbegebiete, Industriegebiete und Sondergebiete.

Den Begriff der Asylbewerberunterkünfte kannte das bisherige Baurecht nicht. Es war deshalb zunächst erforderlich diese Unterkünfte einem Begriff des Baunutzungsrechts zuzuordnen. Eine einheitliche Einordnung sämtlicher Asylbewerberunterkünfte war dabei nicht möglich. Vielmehr hängt die Einordnung in eine bestimmte Nutzungsart von dem konkreten Vorhaben ab. Sollen etwa angemietete Wohnungen mit einzelnen Familien ausländischer Flüchtlinge belegt werden die sich darin selbst versorgen, so handelt es sich um Wohnungen, da vorrangiger Zweck eine Wohnnutzung ist. Solche Unterkünfte sind in Wohngebieten unproblematisch zulässig. Das Bauplanungsrecht unterscheidet nicht nach der Herkunft der Bewohner oder nach ihrer Größe und Zusammensetzung. Wohnen ist definiert als eine auf Dauer angelegte eigenständige Führung des häuslichen Lebens. Hierbei zwischen In- und Ausländern zu unterscheiden, verstieße von vorneherein gegen Art. 3 Abs. 3 des Grundgesetzes.

Handelt es sich dagegen um eine Gemeinschaftsunterkunft nach § 53 AsylVfG im Sinne einer kasernen- oder heimartigen gemeinschaftlichen Betreuung zahlreicher und wechselnder Asylbewerber auf engem Raum handelt es sich baurechtlich um eine soziale Anlage. In diesem Fall tritt der Wohncharakter zurück und die Betreuung in der Vordergrund.

Während in reinen Wohngebieten nach § 3 BauNVO nur Wohngebäude und Anlagen zur Kinderbetreuung allgemein, und Anlagen für soziale Zwecke und solche die den Bedürfnissen des Gebietsbewohner dienen ausnahmsweise zulässig sind, sind in allgemeinen Wohn-, Dorf-, Misch und Kerngebieten neben Wohngebäuden auch soziale Anlagen allgemein zulässig. In Gewerbegebieten sind dagegen Anlagen für soziale Zwecke nur ausnahmsweise zulässig und Wohnungen nur für Aufsichtspersonen und Betriebsinhaber und mit untergeordnetem Umfang. Die Zulässigkeit von Ausnahmen beurteilt sich nach § 31 Abs. 1 BauGB. Danach ist ein Bauvorhaben zulässig, wenn die betroffene Gemeinde ihr Einvernehmen erklärt (§ 36 Abs. 1 S. 1 BauGB), die Gebietsverträglichkeit und ein Regel-Ausnahme-Verhältnis gewahrt bleiben. Im Ergebnis bedeutet ausnahmsweise also regelmäßig. Nicht zulässig sind nach BauNVO ausnahmsweise zulässige Vorhaben nur, wenn sie im Bebauungsplan ausdrücklich ausgeschlossen sind. In diesem Fall hat die Gemeinde einen anderen planerischen Willen bekundet, den auch der Gesetzgeber respektieren muss. Ein solcher Ausschluss ist auch zukünftig möglich.

Die Rechtsprechung hat aber in den letzten Jahren wiederholt entschieden, dass Asylbewerberunterkünfte, auch wenn sie Heim- oder Kasernencharakter aufweisen, wegen ihres Wohncharakters generell im Gewerbegebieten unzulässig sind (VGH Mannheim, Bsl. v. 14.03.2013 – 8 S 2504/12; OVG Hamburg, Bsl. v. 17.06.2013 – 2 Bs 151/13), da sich eine solche Einrichtung mit der sonstigen Nutzung in einem Gewerbegebiet nicht vertrage und Asylverfahren im Schnitt 13 Monate dauern. Wegen dieser nicht nur kurzen Verweildauer seien Asylbewerber in der Unterkunft als ihrem Lebensmittelpunkt vor den einer gewerblichen Nutzung typischerweise ausgehenden Immissionen schutzwürdig.

II. Flüchtlingsunterbringungs-Maßnahmengesetz

Der Gesetzgeber sah mit Hinblick auf diese Rechtsprechung Handlungsbedarf. Der Bundestag hat mit dem Flüchtlingsunterbringungs-Maßnahmengesetz einige Änderungen des Baugesetzesbuches (BauGB) vorgenommen. Die wichtigsten Regelungen finden sich dabei in § 246 Abs. 8-10 BauGB. Danach gelten – befristet bis zum 31.12.2019 – folgende Besonderheiten:

  • Im unbeplanten Innenbereich können Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude auch dann in Asylbewerberunterkünfte umgewidmet werden, wenn sich die Asylbewerberunterkunft nicht in die nähere Umgebung eingefügt (§ 246 Abs. 8 BauGB).
  • Im Außenbereich gehören Asylbewerberunterkünfte zukünftig zu den teilprivilegierten Vorhaben. Dies bedeutet, dass Flüchtlingsunterkünften nicht entgegengehalten werden kann, dass sie den Darstellungen des Flächennutzungsplans oder Landschaftsplans widersprechen, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigten oder zu einer Splittersiedlung beitragen. Andere Beeinträchtigungen, insbesondere sonstige nach § 35 Abs. 3 BauGB, können der Errichtung von Asylbewerberunterkünften aber weiterhin entgegengehalten werden (§ 246 Abs. 9 BauGB).
  • In Gewerbegebieten können für Aufnahmeeinrichtungen, Gemeinschaftsunterkünfte oder sonstige Unterkünfte für Asylbewerber Baugenehmigungen mit Ausnahmen und Befreiungen erteilt werden (§ 246 Abs. 10 BauGB), wenn Anlagen für soziale Zwecke als Ausnahme zugelassen werden können. Dies gilt auch für bereits in Kraft getretene Bebauungspläne. Damit hat der Gesetzgeber eine vom Grundsatz abweichende Regelung getroffen, wonach Änderungen der Baugebietsvorschriften der Baunutzungsverordnung nur für künftige Bebauungspläne und möglicherweise faktische Baugebiete gelten.

Außerdem wurden in den §§ 1 Abs. 6 Nr. 13, 31 Abs. 2 Nr.1 BauGB die Belange von Flüchtlingen oder Asylbewerbern und deren Unterbringung als einen besonderen öffentlichen Belang eingeführt, der im Rahmen der Aufstellung von Bauleitplänen und bei der Erteilung von Ausnahmegenehmigungen zu berücksichtigen ist. Dabei handelt es sich um gesetzgeberische Klarstellungen, keine Neuerungen. Schon bisher waren die Bedürfnisse von Asylbewerbern als öffentlicher Belang bei einer Abwägung zu berücksichtigen.

III. Folgen der neuen gesetzlichen Regelung

Durch das Flüchtlingsunterbringungs-Maßnahmenunterbringungsgesetz soll die Ansiedlung von Flüchtlingsunterkünften erleichtert werden, insbesondere in Gewerbegebieten. Dazu hat der Gesetzgeber seinen bereits bestehenden Willen zur Auslegung der Ausnahmevorschriften ausdrücklich geregelt. Der bisherigen Rechtsprechung zur Ansiedlung in Gewerbegebieten wird damit der Boden entzogen.

Widersprüche und Klagen von Nachbarn können nur dann erfolgreich sein, wenn eine nachbarschützende Planfestsetzung verletzt ist. Als solche gilt regelmäßig die ausgewiesene Nutzungsart, insbesondere für Wohngebiete und Gewerbegebiete. Ihre Missachtung kann von Nachbarn erfolgreich bekämpft werden, weil z.B. ein möglichst ungestörtes Wohnen gewährleistet sein sollte und im Planbereich unzulässige Nutzungsarten von ihnen nicht hingenommen werden müssen. Ausnahmsweise zulässige Vorhaben gehören allerdings zur Nutzungsart und können nur dann erfolgreich mit Berufung auf die Nutzungsart bekämpft werden, wenn sie überhand nehmen.

Bei der Prüfung, ob eine Ausnahmegenehmigung für ein Gewerbegebiet erteilt werden kann, ist entscheidend, ob die beantragte Flüchtlingsunterkunft mit den jeweils zulässigen Gewerbebetrieben im Gewerbegebiet verträglich ist. Das wird regelmäßig bei nichtstörenden Gewerbebetrieben, die in der Nachtzeit keine oder nur geringe Emissionen verursachen, der Fall sein. Im Übrigen darf auch von den Flüchtlingsunterkünften keine unzumutbare Beeinträchtigung für die gewerbliche Nutzung ausgehen, insbesondere muss auch eine angemessene Erweiterung der Gewerbebetriebe möglich sein.

Die Erfolgschancen von Anwohnern in Gewerbegebieten gegen Baugenehmigungen für Asylbewerberunterkünfte rechtlich vorzugehen, dürften sich damit verringern. Dagegen ist zu befürchten, dass sich Anwohner in Wohngebieten gegenüber heimartigen Asylbewerberunterkünften zukünftig darauf berufen, dass solche Einrichtungen in Gewerbegebieten angesiedelt werden sollten. Hier ist eine Infrastruktur für Wohnnutzung aber regelmäßig nicht vorhanden und die Lärmbelastung wesentlich höher, so dass manche schon das Entstehen eines „Zweiklassengesellschaft“ im Baurecht befürchten.

Haftung für den Umsturz eines Turmdrehkrans bei Sturm

Ein Turmdrehkran muss den am Aufstellort auftretenden Wind- und Wetterbedingungen standhalten. Da bei Unwettern, mit denen auch in Süddeutschland grundsätzlich zu rechnen ist, Sturmböen bis zur Windstärke 11 nicht selten sind, muss ein Kran diesen Sturmböen standhalten. Kommt es trotzdem zu einem Kranumsturz, stellen sich eine Reihe von Haftungsfragen.

Beispielsfall: Das OLG München hatte am 04.04.2014 über einen typischen Fall zu entscheiden (Az. 18 U 4536/99). Am 28.01.1994 stürzte ein Turmdrehkran des Typs Potain Topkit F 15-15C um und zerstörte das Nachbarhaus. Die Gebäudeversicherung des zerstörten Hauses regulierte den Schaden und verlangte Schadensersatz von dem Kranbetreiber, einem Bauunternehmen, das gleichzeitig Eigentümer des Grundstücks war, auf dem der Turmdrehkran aufgestellt war. Der Kranbetreiber argumentierte, er habe den Ausbau von einer Fachfirma, einem gewerblich tätigen Kranvermieter, durchführen lassen. Dieser habe die ordnungsgemäße Aufstellung durch einen Kransachkundigen überprüft und bestätigt.

Haftung des Kranbetreibers:

In dem Beispielsfall verurteilte das OLG München den Kranbetreiber auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 271.352,75 DM. Das Umstürzen des Krans war die Folge fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung. Dies zeigte sich in dem Umstand, dass der Kran den Belastungen des Sturms nicht standgehalten hat. Denn das Naturereignis war nicht außergewöhnlich, da Stürme der am 28.01.1994 gemessenen Stärke immer wieder auch in Süddeutschland auftreten. Es hätte daher durch technische Vorrichtungen verhindert werden müssen, dass ein Kran derartigen Windbelastungen nicht standhält. Stürzt ein Turmdrehkran dennoch um, beweist dies, dass die erforderlichen technischen Maßnahmen nicht in ausreichender Weise getroffen worden sind. Deshalb haftete der Kranbetreiber für die durch den Kranumsturz am Nachbarhaus entstandenen Schäden.

Haftung des Kranerichters:

Die deutschen Gerichte gehen davon aus, dass derjenige, der einen Turmdrehkran aufstellt, für die Folgen eines Kranunfalls haftet, wenn er nicht beweisen kann, dass er alle bei Aufstellung und Unterhaltung des Krans aus technischer Sicht gebotenen und geeigneten Maßnahmen ergriffen hat. Grundlage für diese Haftung ist § 836 BGB. Danach haftet der Errichter eines Gebäudes oder einer technischen Anlage für Fehler bei der Errichtung. Das besondere an dieser Vorschrift ist, dass das Verschulden des Errichters vermutet wird. Der Errichter der technischen Anlage muss beweisen, dass alle erforderlichen Maßnahmen ergriffen und die Errichtung nach dem Stand der Technik ausgeführt wurde. Da andere Unfallursachen, z. B. Manipulationen Dritter, oft nicht oder nur schwer beweisbar sind, trifft den Errichter eines Krans die Schadensersatzverpflichtung unabhängig davon, ob ein fahrlässiges Verhalten des Errichters tatsächlich Ursache für den Unfall war.

Haftung des Kranvermieters:

Die Rechtsprechung geht davon aus, dass der Kranvermieter, der den Kran auf dem Baugrundstück aufstellt, Errichter im Sinne des § 836 BGB ist. Wenn es zu einem Kranunfall kommt, muss also der Kranvermieter beweisen, dass er bei der Aufstellung des Krans alle erforderlichen technischen Maßnahmen ergriffen und alle Vorschriften beachtet hat. Insoweit besteht auch eine Verantwortlichkeit des Kranvermieters für Probleme des Untergrundes, da der Kranvermieter den Turmdrehkran nur auf einen sicheren Untergrund stellen darf. Es ist deshalb für Kranvermieter besonders wichtig, im Mietvertrag mit dem Kranbetreiber klare Regeln zu den verschiedenen Verantwortungsbereichen zu treffen, insbesondere zur Stellplatzvorbereitung und zur Sicherheit beim Betrieb.

Haftung des Grundstückseigentümers:

Der Eigentümer eines Grundstücks, auf dem ein Turmdrehkran errichtet wird, haftet für Schäden, die an Nachbargrundstücken entstehen, nach § 906 Abs. 2 S. 2 BGB. Diese Verantwortlichkeit trifft den Eigentümer des Grundstücks unabhängig davon, ob er die Aufstellung oder den Betrieb des Turmdrehkrans mitverantwortet hat. Die Haftung des Eigentümers aus dieser Vorschrift besteht aber nur im Außenverhältnis, also gegenüber geschädigten Nachbarn. Im Innenverhältnis zwischen Kranvermieter, Bauunternehmen und Eigentümer richtet sich die Haftungsverteilung danach, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt nicht beachtet, also insbesondere eigene Pflichten verletzt hat.

Strafrechtliche Konsequenzen:

Der Unfall eines Turmdrehkrans hat häufig auch strafrechtliche Konsequenzen. In Fällen mir Personenschäden wird die Staatsanwaltschaft regelmäßig Ermittlungen aufnehmen, weil bereits die fahrlässige Körperverletzung strafbar ist. Fahrlässige Sachbeschädigungen sind in aller Regel nicht strafbar. Trotzdem kann es auch bei reinen Sachschaden zu einem Strafverfahren kommen, insbesondere dann, wenn durch den Kranunfall eine größere Gefahr für die Allgemeinheit bestand, z. B. bei einem Kranumsturz in Innenstadtlagen oder neben viel befahrenen Verkehrswegen.

Technische Vorschriften für Windbelastungen:

Die Hersteller von Turmdrehkranen müssen bei der Bemessung von Turmdrehkranen die DIN EN 14439 beachten. Im Betriebszustand „außer Betrieb“ muss das Windgeschwindig-keitsprofil „C 25“ eingehalten werden. Je nach Höhe des Krans sind Windgeschwindig- keiten von ca. 135 km/h bis ca. 185 km/h in Ansatz gebracht. Das ist mehr als Windstärke 12 auf der Beaufortskala. Der Aufsteller eines Krans muss vor der Aufstellung prüfen, ob am Aufstellort mit höheren Windbelastungen zu rechnen ist. Die Referenz für die zu erwartenden Windbelastungen liefert die Windkarte der DIN EN 13001-2

Zusammenfassung:

Ein Turmdrehkran muss Windbedingungen, die am Aufstellort voraussichtlich anzutreffen sind, standhalten. Da ein Turmdrehkran über längere Zeit an einem Standort steht, müssen dabei auch außergewöhnliche Ereignisse wie Unwetter und starke Sturmböen berücksichtigt werden. Kommt es infolge eines Unwetters zu einem Kranunfall, haften der Kranbetreiber und der Errichter des Krans (in der Regel der Kranvermieter) für alle daraus resultierenden Schäden. Die Haftung im Verhältnis zwischen Kranbetreiber und Kranvermieter hängt von der konkreten Unfallursache und den im Kranmietvertrag getroffenen inhaltlichen Vereinbarungen ab.