Neues Bauvertragsrecht: Der Verbraucher-Bauvertrag – Meilenstein im Verbraucherschutz?

Viele Jahre wurde hart gerungen, jetzt kommt es endlich: Das (neue) Bauvertragsrecht. Schon lange wurden die knappen Regeln des allgemeinen Werkvertragsrechts als völlig unzureichend empfunden für so komplexe Vorgänge wie die Errichtung eines Hauses. Mit der Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) hatte man auf der Ebene der Allgemeinen Geschäftsbedingungen in der Praxis bewährte Sonderregelungen geschaffen. Diese Regeln waren aber von Bauprofis für Bauprofis gemacht. Für Verbraucher waren diese Vorschriften mit zum Teil scharfen Regelungen (Abnahmefiktion) und verkürzten Gewährleistungsfristen untauglich.

Nun hat der Gesetzgeber im Zuge der Reform ein spezielles Verbraucherbauvertragsrecht geschaffen. Darin sind nun zum Schutze des Verbrauchers unter anderem folgende Regelungen enthalten:

• Der Bauunternehmer muss dem Verbraucher eine ausführliche Baubeschreibung zur Verfügung stellen (§ 650i BGB (neu)).

• Angaben aus der Baubeschreibung, die vor Vertragsabschluss zur Verfügung gestellt wird, werden automatisch Vertragsbestandteil (§ 650j Abs. 1 BGB (neu)).

• Der Bauunternehmer muss dem Verbraucher einen verbindlichen Fertigstellungszeitpunkt nennen (§ 650j Abs. 3 BGB (neu)).

• Der Verbraucher hat unter bestimmten Voraussetzungen ein Widerrufsrecht, über das er vom Bauunternehmer belehrt werden muss (§ 650k BGB (neu)).

• Der Bauunternehmer muss dem Verbraucher eine umfangreiche Dokumentation über das Bauvorhaben zur Verfügung stellen (§ 650m BGB (neu)).

Von diesen Regelungen darf der Unternehmer nicht zu Lasten des Verbrauchers abweichen.

Nimmt man Verbraucherschutz ernst, sind die neuen Regeln aber gleichwohl unzureichend. Dies liegt an dem sehr begrenzten Anwendungsbereich des neuen Verbraucherbauvertragsrechts.

§ 650h BGB (neu) bestimmt:

Verbraucherbauverträge sind Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird.

Was sich zunächst gut anhört, offenbart bei näherem Hinsehen gravierende Lücken.

1. Nicht erfasst sind nämlich sämtliche Werkverträge, die sich nur auf einzelne Bauleistungen beziehen. Wer also zum Beispiel das Dach seines Hauses vollständig neu eindecken lassen will, ist auf die allgemeinen Regelungen des BGB verwiesen. Was bei der Reparatur eines tropfenden Wasserhahns noch nachvollziehbar ist, erscheint spätestens dann unzureichend, wenn es um umfangreiche Sanierungsmaßnahmen geht, die mit erheblichen Kosten verbunden sind, wie zum Beispiel der soeben erwähnten Dacheindeckung, der Umrüstung von einer Ölheizung auf eine Pelletheizung, den Anbau eines Wintergartens usw.

2. Vom besonderen Verbraucherschutzrecht erfasst sind nur Verträge über neu zu errichtende Gebäude. Das biete findigen Bauunternehmern Gelegenheit, sich dem Anwendungsbereich des Verbraucherschutzrechts zu entziehen. So könnte der Bauunternehmer zum Beispiel den Bauauftrag auf zwei Gesellschaften aufteilen: Das eine Unternehmen ist für den Rohbau zuständig, das andere für den Innenausbau. Formal hat keines der beiden ein vollständiges Gebäude errichtet.

Denkbar ist auch, dass einzelne Leistungen aus dem allumfassenden Leistungsspektrum „Errichtung eines vollständigen Hauses“ herausgenommen werden, wie z.B. die Erdarbeiten, die Herrichtung der Außenanlage oder die Sanitärinstallationen.

Zuletzt muss man daran denken, dass auch vereinbarte Eigenleistungen ganz formal dazu führen, dass der Bauunternehmer nicht das gesamte Gebäude herstellt, sondern zum Beispiel alles außer den Bodenbelägen du den Fliesen. Es ist dann Aufgabe der Rechtsprechung, solche Fälle als Umgehungstatbestände zu bewerten und gleichwohl dem Verbraucherschutzrecht der §§ 650h ff BGB (neu) zu unterwerfen.

Fazit

Das neue Bauvertragsrecht wirft eine Reihe von Fragen auf. Eines ist allerdings schon jetzt sicher: Es wird die Juristen und die Gerichte in den nächsten Jahren beschäftigen.