Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist die Gesamtheit der Teil- und Wohnungseigentümer einer Wohnungsanlage, die durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum (§ 3 WEG) oder durch Teilung (§ 8 WEG) entsteht.
Zwar ist die Wohnungseigentümergemeinschaft teilrechtsfähig (§ 10 Abs. 6 WEG), sie ist jedoch keine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, sondern ein Verband eigener Art.
In der Literatur und Rechtsprechung wird daher immer wieder diskutiert, welche rechtlichen Befugnisse dem teilrechtsfähigen Verband zustehen.
Der BGH hatte jetzt die Frage zu entscheiden, ob die WEG ein Grundstück erwerben kann.
I. Die Entscheidung des Bundesgerichtshof
Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus 31 Wohneinheiten, die jedoch nur sechs Pkw-Stellplätze hat, die den Wohnungen Nr. 26 bis 31 zugewiesen sind. Den Einheiten Nr. 1 bis 25 hatte die teilende Grundstückseigentümerin auf dem Nachbargrundstuck, das auch in ihrem Eigentum stand, Stellplätze unentgeltlich zur Nutzung zu Verfügung gestellt.
Als der Eigentümer des Nachbargrundstücks wechselte, widersetzte sich der neue Eigentümer der unentgeltlichen Nutzung und bot den Abschluss eines Mietvertrags oder den Kauf des Grundstücks an.
Daraufhin fasste die WEG den Beschluss, das Grundstück zu einem maximalen Kaufpreis von EUR 75.000,00 zu kaufen, der in Höhe von 15% von allen Eigentümern nach Wohneinheiten und zu 85% von den Eigentümern der Wohnungen 1 bis 25 als Nutzer der Stellplätze getragen werden sollte.
Eine Wohnungseigentümerin erhob gegen diesen Beschluss Anfechtungsklage.
Das Amtsgericht hat die Anfechtungsklage abgewiesen, das Landgericht die Berufung zurückgewiesen.
Der BGH hat die Revision in seinem Urteil vom 18.03.2016 zurückgewiesen. Die Beschlüsse über den Grundstückserwerb und die Kostenverteilung seien nicht zu beanstanden.
Insbesondere hatte die WEG die erforderliche Beschlusskompetenz. Als (teil-)rechtsfähiger Verband kann eine WEG grundsätzlich den Erwerb eines Grundstücks beschließen.
Der Beschluss war auch aus sonstigen Gründen nicht anfechtbar. Das Grundstück hatte für die WEG eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion, da die WEG die zusätzlichen Stellplätze dauerhaft benötigte und bereits mit ihrer Gründung verwalten musste. Die Verwaltung des Grundstücks gehörte daher zu den originären Angelegenheiten der WEG. Durch den Beschluss über den Grundstückserwerb konnte eine klare Rechtsgrundlage geschaffen werden und vermieden werden, dass die Stellplätze der WEG künftig nicht mehr zur Verfügung stehen würden.
Daher entsprach der Beschluss der ordnungsgemäßen Verwaltung gemäß § 21 WEG.
Der Kostenschlüssel orientierte sich am Nutzungsvorteil der jeweiligen Wohnungseigentümer und war deswegen nicht zu beanstanden. Ein Mehrheitsbeschluss über Kosten für einen besonderen Verwaltungsaufwand ist gemäß § 21 Abs. 6 WEG gesetzlich vorgesehen.
II. Auswirkungen auf die Praxis
Durch die Entscheidung des BGH steht jetzt fest, dass eine WEG grundsätzlich ein Grundstück erwerben kann.
Der BGH hat in seinem Urteil aber auch geprüft, ob der Erwerb der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprochen hätte. Für den vorliegenden Fall hat der BGH das bejaht. Jedoch lässt sich daraus schließen, dass nicht jeder WEG-Beschluss über einen Grundstückserwerb zulässig ist, sondern nur, wenn er im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung beschlossen wird.
Es bleibt daher abzuwarten, inwieweit der wirksame Erwerb von Grundstücken durch eine WEG in der Praxis relevant werden wird.
