Der unter anderem für Maklerrecht zuständige 1. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte sich mit der Frage auseinanderzusetzen, ob ein Verkäufermakler einen Provisionsanspruch hat, wenn der Hauptvertrag zwischen dem Maklerkunden und einen Dritten geschlossen wird und der Dritte in einer auf Dauer angelegten gesellschaftsrechtlichen Bindungen zum nachgewiesenen Kaufinteressenten steht. Der BGH hat diese Frage dahingehend entschieden, dass bei solchen Fallkonstellationen der Makler keinen Anspruch auf Provisionzahlung hat (BGH, Urt. v. 21.11.2018 – I ZR 10/18).
Der Fall
Der Kläger beauftragte einen Makler mit der Suche nach Miet- oder Kaufinteressenten für eine Immobilie. Der Makler erstellte ein Exposé und nahm Kontakt zu einem möglichen Kaufinteressenten, einer GmbH, auf. Es kam zu einer Besichtigung der Immobilie durch den Alleingesellschafter und Geschäftsführer der GmbH, dem Beklagten. Wenige Monate später nahm der Beklagte Kontakt zum Kläger auf und verhandelte über den Ankauf der Immobilie durch ihn persönlich. Die Parteien wurden sich handelseinig und schlossen einen notariellen Kaufvertrag. In diesem vereinbarten die Parteien, dass der Erwerber dem Verkäufer einen Teil der Provision des Maklers zahlt, wenn ein Provisionsanspruch des Maklers gegenüber dem Verkäufer besteht.
Der Kläger verlangt nun gegenüber dem Beklagten die Zahlung der anteiligen Maklerprovision auf Grundlage dieser Klausel.
Die Klage blieb in den beiden Vorinstanzen erfolglos.
Die Entscheidung
Der BGH bestätigte die Entscheidungen der Vorinstanzen. Der Verkäufer hat keinen Anspruch gegenüber dem Käufer, da es an der erforderlichen Voraussetzung, nämlich eines Provisionsanspruchs des Maklers gegenüber dem Verkäufer fehlt.
Hierbei verweist der BGH zunächst auf seine bisherige Rechtsprechung. Danach muss der beabsichtigte Hauptvertrag, also der Vertrag, dessen Abschluss der Makler nachweisen oder vermitteln soll, kongruent zu dem tatsächlichen abgeschlossenen Vertrag sein. Notwendig ist dabei keine vollständige Deckungsgleichheit, sondern eine inhaltliche und persönliche Kongruenz bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise. Maßgeblich für die Beurteilung der persönlichen Kongruenz ist beim Auseinanderfallen von Maklerkunden und erwerbenden Dritte, ob „der Maklerkunde im Hinblick auf seine Beziehung zu dem Erwerber gegen Treu und Glauben verstieße, wenn er sich darauf beriefe, der ursprünglich von ihm erstrebte Vertrag sei nicht von ihm, sondern von einem Dritten abgeschlossen worden“. Hierbei ist entscheidend, ob der Vertragsschluss mit dem Dritten dem Maklerkunden vom wirtschaftlichen Erfolg ähnlich zugutekommt. Dies kann insbesondere dann gegeben sein, wenn zwischen dem erwerbenden Dritten und dem Maklerkunde eine familien- oder gesellschaftsrechtliche Bindung besteht.
Diese Grundsätze beziehen sich allerdings auf den Provisionsanspruch des Käufermaklers und sind auf den Provisionsanspruch des Verkäufermaklers nicht übertragbar. Für die provisionsauslösende Tätigkeit eines Verkäufermaklers ist nicht entscheidend, dass der Maklerkunde überhaupt einen Vertrag abschließt, sondern, dass der Vertrag gerade zwischen dem Maklerkunden und dem nachgewiesenen Erwerber erfolgt. Dies war im zu entscheidenden Fall nicht gegeben.
Fazit
Der Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist zuzustimmen. Die gefestigte Rechtsprechung zur persönlichen Kongruenz lässt sich nicht auf die vorliegende Fallkonstellation übertragen. Denn anders als in den bisher entschiedenen Fällen hat der Maklerkunde im vorliegenden Fall den Vertrag selbst abgeschlossen. Ein Auseinanderfallen der Person, die den Makler beauftragt, und der Person, die den Hauptvertrag abschließt, ist damit gerade nicht gegeben. Darauf, ob zwischen dem nachgewiesenen Kaufinteressenten und dem tatsächlichen Erwerber eine wirtschaftliche Bindung besteht, kann es in diesem Zusammenhang nicht ankommen.
