Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie auch während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
Das bedeutet, dass der Vermieter normalerweise auch die sog. „Schönheitsreparaturen“ wie Streichen vornehmen müsste. Allerdings werden diese Schönheitsreparaturen in Mietverträgen regelmäßig auf den Mieter „abgewälzt“.
Das ist auch zulässig. Handelt es sich bei dem Mietvertrag, wie regelmäßig, aber um einen Mustervertrag, der mehrfach verwendet wird, muss die aber der Inhaltskontrolle der §§ 307 ff BGB standhalten. So sind formularmäßige Klauseln unwirksam, die Farbvorgaben und sog. „starre Fristen“ festlegen. Zudem kann der Umfang der festgelegten Schönheitsreparaturen, die nach der Klausel durchzuführen sind, zur Unwirksamkeit der Klausel führen.
Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe hat außerdem entschieden (BGH, Urteil vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14), dass ein Mieter, dem eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung überlassen wird, nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet werden darf, wenn er dafür keinen angemessenen Ausgleich erhält. Sonst müsste der Mieter Gebrauchsspuren beseitigen, die er selbst nicht verursacht hat, und die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben, als er sie erhalten hat. Dadurch würde der Mieter unangemessen benachteiligt.
Nach dem BGH ist eine Wohnung „unrenoviert“, wenn sie Abnutzungs- und Gebrauchsspuren aus der vorvertraglichen Nutzung aufweist. Im Einzelfall können daher auch geringe Auffrischungsarbeiten genügen, um den unrenovierten Zustand vor Übergabe zu beseitigen. Unerhebliche Abnutzungs- und Gebrauchsspuren sind zudem außer Acht zu lassen. Die Beweis- und Darlegungslast, ob die Wohnung unrenoviert übergeben worden ist, trägt der Mieter.
I. Urteil des LG Berlin
Ab wann Gebrauchsspuren unerheblich sind, musste nun das LG Berlin in seinem Urteil vom 12.02.2016, Az. 63 S 106/15, entscheiden.
Der Kläger hatte sich geweigert bei Auszug notwendige Schönheitsreparaturen auszuführen. Er nahm diese nicht vor, da die Wohnung bei Einzug angeblich unrenoviert gewesen sei.
Der Beklagte rechnete daher einen Teil des Kautionsrückzahlungsanspruchs des Klägers mit einem Schadensersatzanspruch wegen nicht vorgenommener Schönheitsreparaturen auf. Der Kläger hat daraufhin auf Rückzahlung der Kaution geklagt.
In zwei Instanzen ohne Erfolg!
Das LG Berlin kommt zu dem Ergebnis, dass eine wirksame Schönheitsreparaturklausel nicht voraussetzt, dass eine frisch renovierte Wohnung zum Mietbeginn überlassen wurde.
Der Kläger habe nicht belegen können, dass die Wohnung tatsächlich unrenoviert gewesen sei. Auf Fotos seien nur einzelne geringfügige „Fehlstellen“ erkennbar gewesen. Diese genügen nicht, um die Räumlichkeiten im Rahmen einer Gesamtschau als unrenoviert oder renovierungsbedürftig zu betrachten. Zudem hatten die Parteien ein Übergabeprotokoll erstellt, in dem der Zustand der Wohnung als „in Ordnung“ festgehalten war. Zudem war festgehalten, dass keine Schönheitsreparaturen fällig sind.
II. Fazit
Das Urteil des Landgerichts Berlin konkretisiert die Ausführungen des BGH, dass „Fehlstellen“ als unerhebliche Abnutzungs- und Gebrauchsstellen gelten und daher nicht dazu führen, dass die Wohnung unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig übergeben wurde.
Das Urteil verdeutlicht, dass die Pflicht zu Schönheitsreparaturen nicht schon deswegen entfällt, weil die Wohnung vor der Übergabe nicht frisch renoviert worden ist.
Für Mieter ist es deswegen ratsam, bei Übergabe gemeinsam mit dem Vermieter ein genaues Übergabeprotokoll über den Zustand der Mieträumlichkeiten zu fertigen. Insbesondere sollten die Mieter festhalten lassen, dass die Wohnung als unrenoviert übergeben worden ist, um Streitigkeiten über die Durchführung von Schönheitsreparaturen am Ende des Mietverhältnisses zu vermeiden.
