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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 11. März 2026 (XII ZR 51/25) eine grundlegende Entscheidung zur Wirksamkeit von Indexierungsklauseln in Gewerberaummietverträgen getroffen. Er hat damit eine seit Jahren offen Frage geklärt und entschieden, dass AGB-Regelungen § 8 PrKG vorgehen.

Sachverhalt

Die Beklagte (Vermieterin) schloss am 28. August 2019 mit der Klägerin (Mieterin) einen Gewerberaummietvertrag über Flächen zum Betrieb einer Physiotherapiepraxis. Der Vertrag sah eine Mindestmietdauer von zehn Jahren ab dem 1. September 2019 vor.

In § 6 des Mietvertrags war folgende Wertsicherungsklausel enthalten (zusammengefasst):

„Die Miete bleibt für 24 Monate (bis 31.08.2021) fest. Danach ändert sich die Miete automatisch im gleichen Verhältnis wie der Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts gegenüber dem Stand Mai 2017. Die Änderung wird ab dem auf die Indexänderung folgenden Monat und nach schriftlicher Aufforderung durch den Vermieter wirksam. Ausgangswert: 100 % = 1.748,00 EUR (Nettokaltmiete).“

Der Klägerin wurden ab April 2022 Mietsteigerungen auf Basis dieser Klausel in Rechnung gestellt, denen sie zunächst nachkam. Später berief sie sich auf die Unwirksamkeit der Klausel und forderte die Rückzahlung der geleisteten Erhöhungsbeträge. Folgebeträge erbrachte sie nur noch unter dem Vorbehalt der Rückforderung.

Das Landgericht Düsseldorf gab der Klägerin recht und stellte die rückwirkende Unwirksamkeit der Klausel fest. Es verurteilte die Beklagte zur Rückzahlung von 6.498,90 EUR nebst Zinsen und vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten. Das Oberlandesgericht Düsseldorf wies die Berufung der Beklagten zurück. Die Beklagte legte daraufhin Revision zum BGH ein.

Entscheidung des BGH

Der XII. Zivilsenat des BGH weißt die Revision der Beklagten zurück und bestätigte damit die Entscheidung des OLG Düsseldorf in vollem Umfang. Die Entscheidung beruht auf zwei tragenden Gründen:

1. AGB-Kontrolle neben dem Preisklauselgesetz

Der BGH bestätigt das Oberlandesgericht darin, dass Indexierungsklauseln in Gewerberaummietverträgen, die als AGB formuliert sind, nicht nur den Anforderungen des PrKG genügen müssen, sondern zusätzlich der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle nach § 307 BGB unterliegen. Beide Regelungssysteme verfolgen unterschiedliche Ziele: Das PrKG dient dem Schutz der Geldwert- und Preisstabilität im öffentlichen Interesse, während die AGB-Kontrolle den individuellen Vertragspartner des Verwenders schützt. Diese Frage war bisher streitig und überwiegend wurde in der juristischen Literatur vertreten, dass § 8 PrKG Vorrang einzuräumen ist.

Die hier streitgegenständliche Klausel hält der AGB-Inhaltskontrolle aus zwei Gründen nicht stand:

• Unangemessene Benachteiligung (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB): Als Ausgangsbasis für die Indexierung wurde der VPI-Stand von Mai 2017 vereinbart, obwohl der Mietbeginn erst am 1. September 2019 lag. Die zwischen Mai 2017 und September 2019 eingetretene Inflation ging damit vollständig zulasten der Mieterin, obwohl diese im maßgeblichen Zeitraum noch keine Gegenleistung des Vermieters erhalten hatte.
• Intransparenz (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB): Die Klausel enthielt einen inneren Widerspruch. Während Satz 1 eine automatische Mietänderung bei jeder Indexveränderung vorsah, bestimmte Satz 2, dass die Änderung erst nach schriftlicher Aufforderung des Vermieters wirksam wird. Dieser Widerspruch macht die Klausel intransparent.

2. Rechtsfolge: Unwirksamkeit ex tunc statt ex nunc

Die zentrale und praktisch bedeutsamste Weichenstellung des Urteils betrifft die Rechtsfolge: Der BGH entscheidet, dass § 8 PrKG keine lex specialis gegenüber § 307 Abs. 1 BGB ist, wenn eine Klausel (auch) der AGB-Inhaltskontrolle nicht standhält.

Der BGH stützt dies auf mehrere Erwägungen:

• Wortlautargument: § 8 PrKG knüpft die Unwirksamkeit an den Zeitpunkt des rechtskräftig festgestellten Verstoßes „gegen dieses Gesetz“ und schließt damit weitergehende Rechtsfolgen aus anderen Gesetzen nicht aus.
• Entstehungsgeschichte: Die Gesetzesmaterialien zum PrKG enthalten keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber die AGB-rechtliche Inhaltskontrolle für formularvertragliche Preisklauseln ausschließen wollte.
• Teleologisches Argument: Das PrKG sollte nie die Funktion haben, eine bereits nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksame Klausel schwebend wirksam werden zu lassen.
• Unterschiedliche Prüfungsmaßstäbe: Die Prüfungsmaßstäbe von AGB-Kontrolle und PrKG sind nicht deckungsgleich und können zu unterschiedlichen Ergebnissen führen.

Bewertung

Das Urteil des BGH ist in seiner Begründung überzeugend und war in der rechtswissenschaftlichen Diskussion mehrheitlich so erwartet worden. Die Entscheidung klärt einen seit Jahren umstrittenen Meinungsstreit und hat weitreichende praktische Konsequenzen für Vermieter und Mieter gewerblicher Flächen.

Die Abgrenzung zwischen den unterschiedlichen Schutzrichtungen von PrKG (Geldwertstabilität, öffentliches Interesse) und AGB-Kontrolle (individueller Vertragspartnerschutz) ist nachvollziehbar. Es wäre widersprüchlich, einen Verwender, der seinen Vertragspartner durch eine AGB-widrige Klausel unangemessen benachteiligt, besser zu stellen als bei anderen AGB-Verstößen – nur weil die Klausel zufällig eine Preisanpassungsregelung enthält.

Erhebliche praktische Auswirkungen

Für die Praxis ist die Entscheidung von großer Relevanz. Zahlreiche Gewerberaummietverträge dürften Indexierungsklauseln enthalten, die ähnliche Defizite aufweisen wie die hier geprüfte Klausel. Typische Risikopunkte sind insbesondere:

• Referenzdatum des Basisindex liegt deutlich vor dem Mietbeginn (wie hier: Mai 2017 vs. September 2019).
• Widersprüchliche Regelungen zur Automatizität versus Schriftform-/Anforderungserfordernis.
• Einseitige Gestaltung, die nur den Vermieter begünstigt (z. B. nur Erhöhung, keine Absenkung).

Mieter, die in der Vergangenheit auf Basis derartiger Klauseln Erhöhungsbeträge geleistet haben, können nun Rückforderungsansprüche geltend machen – allerdings im Rahmen der allgemeinen Verjährungsvorschriften (§ 195, § 199 BGB). Vermieter sollten bestehende Verträge umgehend überprüfen.

Empfehlungen für die Vertragsgestaltung

Zukünftige Indexierungsklauseln in gewerblichen Mietverträgen müssen sorgfältig ausgearbeitet werden. Zu empfehlen ist insbesondere:

• Das Referenzdatum des Basisindex sollte mit dem tatsächlichen Mietbeginn übereinstimmen oder auf einen unmittelbar davor liegenden, sachlich begründbaren Zeitpunkt Bezug nehmen.
• Die Mechanismen zur Ausübung des Anpassungsrechts (automatisch vs. schriftliche Anforderung) müssen klar und widerspruchsfrei geregelt sein.
• Eine Änderung der Miete sowohl bei steigendem als auch bei sinkendem Index (in beide Richtungen) ist vorzusehen, um einseitige Benachteiligungen zu vermeiden.
• Die Klausel muss den gesetzlichen Anforderungen des § 3 PrKG (Laufzeit mindestens zehn Jahre, hinreichende Bestimmtheit, keine unangemessene Benachteiligung) genügen.

Fazit

Mit dieser Entscheidung setzt der BGH ein wichtiges Signal: Wer als Vermieter Indexierungsklauseln formularvertraglich verwendet, trägt das volle Risiko der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle – einschließlich der rückwirkenden Unwirksamkeit und der daraus folgenden Rückabwicklungspflichten. Das PrKG bietet dabei keinen Schutzschild. Eine sorgfältige juristische Prüfung bestehender und künftiger Klauseln ist dringend anzuraten.

Fundstellen: BeckRS 2026, 5174; NZM 2026, 366  |  Vorinstanzen: OLG Düsseldorf, 05.06.2025 – I-10 U 146/24; LG Düsseldorf, 23.10.2024 – 10 U 146/24